[摘要] 我们想在9月份的中下旬市场会不会有一个回暖的趋势？搜房网本期的《大话经纪》就围绕这个话题来深入地谈谈这个时期的事情。首先自我介绍一下，我是本期的主持人夏承军，有幸请到了搜房网新房集团的特约嘉宾杨大伟先生，还有众合地产的谭耀辉先生，还有国丰地产的陈永祥先生，欢迎大家的到来。
主持人夏承军：8月份的楼市很突然，也很热点。所以我们想在9月份的中下旬市场会不会有一个回暖的趋势？搜房网本期的《大话经纪》就围绕这个话题来深入地谈谈这个时期的事情。首先自我介绍一下，我是本期的主持人夏承军，有幸请到了搜房网新房集团的特约嘉宾杨大伟先生，还有众合地产的谭耀辉先生，还有国丰地产的陈永祥先生，欢迎大家的到来。
今天，我们现在已经到了9月中旬了，整个房地产市场表现一片下滑，所谓“金九银十”，过去两三年都没有感受到，今年会不会到来？谭先生先说一下。
谭耀辉：我觉得可能比较小一点，深圳和广州整体的成交是比较好一点，但是应该是从无底有一个新的调节，比如说广州个月同期的，高峰期的大概有1万多单成交，到上个月底大概是三千多，要好一点的就去到四千多而已，哪怕是真的看到有反弹，中间也不是很有气氛，也不是有很多客人，去推动这个市场。我觉得差不多到底了，有比较多的人出来看房了，可能有些人暑假，有些家庭为了孩子搬家的会比较多一点。深圳也好，其他地方也好，暑假里面有很多发展商去做了很多宣传的力度，包括电视媒体各方面推广的力度会比较大，看楼、看房的兴趣出来的会多一点。真正的反弹，在我看来，还没有感受到。有些数据给大家参考一下，樟木头以前大概一个月有600多套成交，过去五个月我去调查了，7月份有两百多个成交，二手房的，5月份有1百多个，6月份、7月份、8月份都只有一百多个，一个月不如一个月。我没有看到成交量上升。但是樟木头地产经纪比较多，大概有100多家，分瓜这138单，每家地产根本分不到多少，市场比较紧了一点。还有一点是7、8月份，7月份应该是的，暑假有很多家长带孩子过来，以往是成交量的月份，看到这个数据也很失望。大概是这样的，我的看法是这样的。
夏承军：陈先生这边呢？
陈永祥：对厚街来说也有所回暖，看客也有所增加，成交量方面，8月份比7月份有增加，但是真正的“金九银十”，在我们的成交那里没有去年的景象，没有去年11、12月份的景象，但是对我们公司来说，还是有回暖的现象。我们了解到，像交税、房管局并没有旺盛的情况，所以“金九银十”，大家都宣传了那么大的力度，我们也非常想看到这样的结果，但是目前还是观望的阶段，没有实际的结果出来。现在的交易也很淡，没有排队的现象。
谭耀辉：现在有很多地产中介不行了，可能是网签升级的问题，我们看楼量比较多一点，但是实实在在成交出来的数据是比较失落的，可能感觉是看的人多一点。
夏承军：杨总呢？
杨大伟：看一下新房数据，9月份数据还没完全出来，8月份的数据说一下。去年8月份商品房包括住宅、商铺销量是46.37万平米，4362套，今年8月份销售面积是38.48万，比去年少了将近10万平方米，销售了4145套，比去年少了200多套。今年8月份的价格环比跟7月份下降12.57%，和去年同比是下降2.72%，无论从销售面积还是价格，比去年同期都是下降幅度很大的。9月份的数据，通过最近一段时间观察，跟去年应该是差不多的，为什么是8月份下降，而9月份相差不多？主要原因是1-8月份的调控政策在打压，刚性需求累计，到“金九银十”有一个大的释放，新房大概是这样的情况。
夏承军：新房这边在9月份迎来了中秋节和“十一”，情况怎么样？
杨大伟：感觉和去年差不多，因为1-8月份的情况积累在这两个月。
夏承军：新房跟去年比较，数量出入不大？
杨大伟：对，政策出来以后，开发商都非常谨慎了，因为政策推动得快，就得压紧了。
夏承军：就像我们现在看的市场，比如说东莞的城区这一块也有一些楼盘有价格上涨的现象，这一块肯定跟开发商打了一个信心的强心针。
杨大伟：新闻报道都有上涨，但是东莞还没有听说过，基本上都是打折出售，没有哪个开发商敢调价，因为前景很惨淡，“金九银十”是最后一个比较好的结点，如果不抓住这个结点，在下半年银行催债的时候压力更大。
夏承军：“金九银十”，一些五一楼盘卖得不多，比如说一些典型的楼盘，卖得比较少，“金九银十”是不是要比五一之前做的活动力度更大？
杨大伟：这是今年最后的一个好的结果，有开发商有项目的都会选择在这个结点来推出。我们搜房网首业新房的广告，比五一多了很多，大家可能手机收到的新房促销广告比较多，这段时间确实比较密。
夏承军：第二个问题，北上广深这边，现在成交量是一路上涨，会不会带动东莞这一边的成交量？或者是跟北上广深，尤其是广州和深圳两边的城市量的影响，会不会受他们的影响？
谭耀辉：我觉得楼市里面，有一个地方好了，其他的业主也会看到。另外是选地区，作为一个全新的出动也会快一点。我有消息，不管它是好害处坏，整体说深圳成交量多了，新房的也好，二手的也好，很多人都来了，我想东莞的成交空间也会有，这是心态的问题。
陈永祥：我觉得现在是网络时代，信息传递是非常快的，广州深圳到这里是非常快的速度，他们的上涨或者是增加成交量对我们的影响是非常大的。但是，在东莞其实了解到东莞跟其他周边几个城市来比价格是偏低的，所以我觉得从周边房屋的反映，现在出手的想法是有的，影响还是觉得比较好。“金九银十”以及广州的市场，对我们厚街地区来说，影响还可以。
夏承军：谢谢，这边补充介绍一下新到嘉宾，是越来越好魏鹏女士。魏总这边主要是辐射在东莞城区这一块，城区这一块的情况您要更深刻清楚一些，请您介绍一下，5月份过来，5月份到7月份，城区二手房的楼市怎么样？
魏鹏：我觉得基本上五六月份相对来说低一点，从7月份开始逐步回暖，感觉是经历前两个月的压力压出来的，刚性需求还有。我感觉东莞市区的投资，住房还是以自住性为住，投资主要是集中在一些地铁周边、轻轨周边、政府性规划的地块，其他的我感觉还是以自住性为主。
夏承军：7月份是有回暖的感觉，从楼价、成交、购房者的心理来分析，为什么造成7月份有回暖现象？是什么原因造成的？是刚才谭总这边和陈先生这边，是因为刚性的累积吗？
魏鹏：我同意这个说法，市场的刚性需求肯定是有的，前两个月主要是心态方面的影响，来观望，观望两个月，根据以往的经验，停滞一段时间肯定会出手的，观察了一段时间也没跌下来，很多人的预期是在5月份、6月份会有大跌，是有这样的心态，结果没有下跌多少。主要还是市场的实际情况摆在这里，没有降多少。而且成交量随着看房量的回升。卖家这边，有看房量，就有错觉，市场房价要升了。升了，买家就更着急了。
夏承军：7月份是买家与卖家继续博弈？
魏鹏：主要是心态上的博弈。
夏承军：这段时间我也看到，包括在厚街也好，还是城区也好，怎么看待中介公司的扩充情况？肯定很多公司都有扩充的现象，这个市场又增加了很多新的中介公司出来，谭总怎么看？
谭耀辉：我觉得现在很多东西，有能力的公司肯定是扩张。当然经过了金融风暴，现在他们的生意也静下来了也有比较好的管理、市场占有率也比较好。但是他们在今年，到了他们的瓶颈了。一些管理不好的地产，是转让出去了，新上的员工可能有一些人刻意的盘源累积，去开一些小中介。我在每一个镇区里面都看得到，就一个牌子、一个门面出来。因为市场的震动方面，如果我去开一个地产中介可以很简单，也可以很贵，当然要看你开一家什么样的地产中介。当然有些人是不想远的，有一些好朋友，有一些客户累积下来，有一些盘源，自己去加一点钱就做一个很简单、很初始的地产中介。我觉得有低端的，也有高端的。莞城也还，还是其他地区也好，都有很多新的地产牌子出来。你说不好管你的地产，或者是管理不好的，很难管的，人家也不喜欢你去管，一些大的地产商都不喜欢。另外，有很多镇区地产是没有人管的，有很多就什么都没有，就一个门面。但是大公司也因为成本问题不可能分很多，既然我自己搞了一个门店出来就自己做了。
夏承军：这样的现象，比如说跟平时的市场和最近时间的市场，跟市场有关系吗？
谭耀辉：也有关系的，如果是心态问题，因为他们求的，一个地产代理，我觉得是包括很多工商登记，还有地段要选，如果专门放到我们这里，是不可能有发展的。但是他们没有经营、管理、后勤、广告等等东西，什么都没有。他们就是出了一个力量出来，大公司做好大公司的事情，小公司也是没办法的，他们接受不了大公司的制度，可能是很松散的一帮人，他们因为不要什么成本，所以要的价也少。但是我觉得慢慢的，现在买房的人贪便宜的有，但是想有一个全面服务的也有，很难说。我们有句话叫八仙过海，各显神通，我觉得做好自己就行了。他们是当一天和尚撞一天钟。
夏承军：这是属于投机行为吗？
谭耀辉：肯定有的，我觉得就算是很好的公司也很难避免这样的事情，除了加强自己的行政监管，这个方面我觉得是有一定风险的。我们做好自己就可以了。
魏鹏：我觉得经过09年、08年还有10年上半年，有很多是在大公司去干了，可能就积累了一些资金，几个人一合伙就搞起来了。但是，他们这种纯粹是以短期利益，市场好的时候就干，市场不好就走，他们就做波段的，这个波段上来了上半年形势比较好，如果他们自己本身能力比较强，可能一两个月就赚了。如果市场不好了就马上关，到别的公司去做经理。市场真的有这样的人。如果是长久之计，这个行业始终有浮在上面的浮萍，好了就进来，不好了就出去。但是真正要做好站稳脚跟，是要靠基础的，整个团队的管理，需要一段时间的积累。这段时间有一些一定规模的公司也在开店，我的看法，开店的前提是有足够的人员配备，而且是在公司的充足掌控力下，掌控力靠的是企业文化，整个高层的团队的精神，是不是一帮队的人，是不是相同价值观的人在一起，这样的话就很好，这个店开出去是有实力的。
夏承军：有些公司存在这种现象，有一些企业做大做强，有些公司能够做到一定能力的时候，就出现人才流失现象，怎么看待这一点？
魏鹏：这个主要是老板创始的时候就要考虑的问题，你有没有给“他”找到出路。因为本来一个经纪人要晋升也有限，他的出路在哪里？这个行业是低门槛的行业，如果没有出路，那肯定会也人才流失的现象。
陈永祥：像现在几个经纪人联合起来开店的现象，在我们周边也有几家，分成也是非常高，都是自己做自己的，这个店维持下来就非常容易。但是就长远发展来讲，现在的二手房市场是靠团队的专业和长期的售后服务，以这个来占市场份额。几个人拉起来搞是很难把团队搞出来的，像夏总所说的，本土企业做得好，也要看企业文化，在里面积极做的员工里面，一个是留在公司的目的是什么，他是为了挣钱还是为了更大的发展，我们公司能提供一个什么样的平台给他，才能让他留下来。我们公司在这方面也考虑得比较多，也非常想看到一个很好的办法，做得更好。其他开店的情况可能没法避免，人往高处走。
夏承军：只能在自身方面找原因提升自己，自身起来了，还有人才的培养。
陈永祥：对，还有人才的培养制度，我们公司在这方面也下了很大的功夫。
夏承军：我们在中介这一块，就整个市场来看，一些大公司还有个别小公司，大公司这一块，我们看09年、08年，07年是惨痛的教训，以前是讲先拓店后招人，但是经过09年以后大家都很稳重，到09年底才显现出来一些增幅现象。到10年过来了，市场磕磕碰碰，到“金九银十”这个黄金时间，大家看，大公司或者是即将有其他城市的公司进入东莞，你们怎么看待这一点？因为我们在本土已经这么多年，你们怎么面对这些？这个问题也比较尖锐一点。
谭耀辉：其实我觉得做企业，不管是做房地产也好，还是很简单地做一个小买卖也好，比如说卖烧烤，你卖得好，生意好，别人也在旁边开一家。我们做中介的门槛也很低，这是没有办法避免的。刚刚说到有一些经纪人出来搞小地产，我觉得这些也是竞争对手。我跟夏总都聊过了，我不停做好自己的产品，我觉得每一家地产都是最重要的地产。我们从思想里面去想，怎么样可以发展我们公司。我们是没有别的地产管理得好，是要人才才可以做起来的。每一家企业都会有对手，主要是怎么样看这个事情。新来的也有，人家来一定会有的，怎么样把自己做好，怎么样体现现在真正买家的需要是很重要的。这么多地产，很多人缩起来是很厉害的。比如说以前我有个朋友，5家变成1家了，我觉得最重要的是他们没有明白现在是什么年代，还是开门面，还是守株待兔的模式，你不增加自己的渠道，比如说我门店有门店的渠道，我网络有网络的渠道，你渠道越多，别人看到的就越多。你是等业主过来，还是吸引业主？你有很多的方法去收客。比如说我们公司有上网络的，他们公司就没有网络，我们公司就多了一条渠道，我们公司的收客量就多了，每天多一个，一个月下来就多了30个，每天一点点，积累起来就很多了。很多老板的观念还没有改变，从前很多都是门面客，现在还行不行？我觉得不行，因为现在年轻人，说来说去我觉得现在买房的群体是30-40岁，他们这些人也会去做调研买什么区，能不能买得起，或者是哪里离自己工作的地方近一点，是去取舍的，他们会去网上做一个了解，这个小区好不好，评价怎么样，如果没有这个渠道给这些年轻人，怎么去做生意？为什么他们去门店和小区？肯定是经过网络来的，首先是去网络看了然后才去你的门店，随便一个什么盘才会有机会。但是如果你不注意，这个机会会越来越小。现在的业主放盘，找朋友也没关系，放那里三个月还没有搞定就让别的地产帮手。因为你的渠道太少，客源太少，很多业主以前都不给我们，他把盘放在他老朋友那里，半年都卖不出去，结果放在我们这就卖出去了，因为我们的渠道比较多。
夏承军：还是刚刚说的，面对外部竞争的压力，包括本地的现有的竞争，你觉得这方面是多拓展资源来加强自己、提升自己？
谭耀辉：作为一个地产公司，我觉得做老板的，你每个月跟我说一天跑到5万块钱，可以升5个点，我说可以，没问题。问题是他有没有机会，如果我分100%给我，什么都没有，那也是没用的话。我们要怎么样统筹我们公司的资源，为我们全司的员工披荆斩棘去做好推广、宣传，网络、宣传单，把广告搞漂亮一点，跟公司多点来赢得机会，这是最重要的。如果什么都没有，你说前途、分成都是没用的。没做过中介的人可能不知道，等他慢慢成长起来以后才知道，人家有广告、网络等等东西，我们什么都没有。人家都不是傻瓜，你什么都没有就不可能在你这里立足。很多小地产不愿意去承担别人的风险，他们有生意了去扩大的时候，你公司没有人家大，你永远做不了单，最后是不行的。
夏承军：魏总怎么看？
魏鹏：面对同行竞争？
夏承军：就是说在这个板块，可能以后会出新的公司，这样肯定会影响你自己的份额，面对这种现象，如何去把握住？我觉得在同行来说，特别是同行的管理者，也是非常关注这个问题的。
魏鹏：市场永远有竞争，到底谁能胜出，要看自己能不能马上调整和适应，看你有多强。原来也还是有竞争的，永远存在竞争。像07年的时候来了很多中介，我觉得这个反而是好事情，这样就有压力。比如说我待在一个比较偏僻的地方，中介就比较乱一点，而如果在一些好的地方，自己团队的积极性会高一点。在一些大的地产公司，他其实也是给本土的地产做了供应，可以供应好的管理方法，可以供应很多高素质的人才，人才是他带过来的，最后胜利的是他也不一定。我觉得这是一个好事情，的办法是自己要强，自己能不能从别人身上吸收什么东西，他一定带来很多新气象的，竞争肯定有，最后肯定是靠自己，没什么好怕的。
夏承军：如何管好自己？
魏鹏：一个是管理体系，你自己的能力到底怎么样，有没有一个很好的出售的模式。一种是人力资源体系，能不能留得住人，能不能招得到人，自己是不是重视这一块，这一块做得怎么样。
夏承军：招到人还要留人，就是人才有取舍。陈总怎么看？
陈永祥：如果有大的中介，而且做得很好有进来的市场对我们来说是非常高兴的事情，，证明我们的市场是有市场的，他们研究过有市场才会进来，这也证明我们的市场越来越大，如果市场没增大他不会进来。第二，如果其他大型的中介进来，对我们的竞争是非常大的，因为他们的管理等各个方面都非常好，这个时候我们必须要变，我们有一个总体的本土中介都会提高水平，整体中介的形象在这个地区就会提高。可能以前你觉得你这个行业已经是非常好的行业，但是来了几个大中介，形象来了以后，在里面拿的工资、形象，培训、人员素质，整体起来就会高了，这对我们行业来说是非常好的事情。第三，一个大的中介进来可以给我们新的经营方法，对我们的经营理念出现一个很大的冲击，是非常好的。第四，人才，人才的培训，可能有大公司进来的好的人才，也会提升我们整体的实力。所以我们内部要怎么应对，条是我们本土有一个先的机会，我们准备必须要比人家好，内部的资源、人员各个方面必须要准备得非常充分，应对才能更充分。第二条我们必须要创新，变得更快。看着市场的变化随机应变。
夏承军：我们进入第二个话题，如何理解从今年4月份政府对新一轮调控之后的事情，这几个月，4月份、5月份比任何时候的执行力度都做大了执行力，怎么看到9月份的比8月份的市场反弹？是不是说明我们增幅的调控压力减弱或者是调控已经失衡？已经失控了？有没有这种现象？是不是这样？大家分享一下。
谭耀辉：政府最主要打压的是泡沫，最主要的是有没有基本的动力去推广，现在跟从前不一样了，在东莞大部分市场都是以银行开盘为主，如果银行不出手，其他小投资人也很难揽下这个事情。如果有一天我腰起来了，你打压我们就做七成，如果不行了以后七成有两成就好了。我觉得最重要的是可以把水灌到市场来，大部分的都是调节。短时间之内很简单，成本很高，比如说买50万，还有一些销售成本多多少少有两三万，别人就没有兴趣了。我们有销售渠道、销售路径，还有其他的想法，还没有卖出去，还没有消耗完，提供市场的空气也没有很多。你看到很多小区，我比较满足，因为很多新房子，新房子在城区有点贵，如果没有装修的，自己要去装修。还有一个问题是交租时间非常长，如果没有大的回报，怎么样去到大幅增长？这是不可能的事情。
魏鹏：国家调控这一块，主要是针对投资，之所以调控性的效果不是很明显，我觉得是国家对中国购房层面的人群了解得不是很透。对首次置业的人还是没有调控，调控的主要是二次置业，是投资者。还有一批是真正的有钱人，还是看到周边有人去买房，他不是为了，二三十年才能收回成本。真正的有钱人付个四成、五成也付得起，他们不受这点影响。而且现在二套还能下降几个百分点，我觉得这一块国家是对真正买房的人没有搞清楚，而且本身就有房子的需求。现在城市化经营，我们周边有很多，以前都是农村的，他现在来到城里以后，而且到了改革开放这么多年，正好到了这个年龄口了，二三十岁了，他有这么大的刚性需求，压是压不住的。对买投资的人来说，现在炒楼的比较少。
陈永祥：我觉得四五月份的调控，国家如果要下台一个任务，没有达不成的任务。他必须要调控楼价过快上涨，不容许涨很快。因为08、09年楼价就涨得不快，06、07年就涨得非常快。而国家是要调控楼价不过快增长，所以四五月份有很大的调控力度，一线的城市都下了10%，基本上就已经达到了他的目的。不会说国家没有达到目的，所以现在的调控能力基本上就会放松。但是他也不允许楼价快速地增加，所以我觉得楼价快速地涨幅是不可能的，如果出现大的涨幅，国家一定会再出手，再压一下房价。但是另外，市场调控方面，我们买房的市场肯定有，所以无论什么时候房子都会很保值，随着物价的上涨它必须要涨。
夏承军：现在人民币汇率对美元又有新的调控，这会不会刺激楼市？
陈永祥：我个人认为人民币是必然的，我们国家如果，对出口有非常大的影响，所以他不可能马上去升，但是升是必然的趋势。人民币对我们国家本土的人来说是一个好事，对外国，我们现在这套房子值一百万，到外国换成美金也并不多，如果人民币了，就高了,对我们是好事，但是对出口是非常大的问题，所以人民币是必然的，人民币上去了，楼价也一定会涨。但是最终的楼价，肯定要看国民生产总值能不能提高。
夏承军：想问一下第三个话题，咱们这一块刚才说了，8月份至9月份市场的反弹，或者带一点报复性，“金九银十”或者是中秋、国庆出现一个新的增长，会不会影响到政府的新一轮调控？加大前期调控的力度？
谭耀辉：我觉得应该出手的时候就要出手，什么报复性反弹，我觉得需求问题，以后中国的经济会更好。是供求问题，还有能力的问题，如果没有能力，怎么反弹也反弹不起来，如果有能力，怎么打压也打压不了。有些买家或者是卖家听错了，国家不想要它那么快，是想它那么快。结果很多人就以为是要拉上来，国家是不想它涨得那么快而已，所以很多个人看到房子没有跌，还要涨，国家不是想看跌，因为出去全中国房产都跌，好像香港的金融风暴一样，很多人工作也丢了，还买什么房子？这是很痛苦的事。现在房产经济，经济房产，全球都要稳定。有了开发，一定有泡沫的，也一定会有违法性的问题。但是整个空气，国家的空气，因为人民币，物价会上涨，对于传统的是加息了，加上经济的情况，以及供老、供房子的压力又大了一点，这是的一个方法，我觉得是这样。但是人民币升级，资产就贬值。中国人就喜欢买房子，因为外国人不一样，外国人不买房子，就买股票，有很多投资方法。中国人有很多都忠诚于房产，觉得无论怎么样，买了房子都还有房子在那里。这是中国人的观念，最喜欢买房子的就是中国人。所以政府打压的政策太快了，不是房子太快，而是经济增长太快，也不需要什么调控。
魏鹏：我觉得9月份、10月份“金九银十”，市场应该可以维持下去，不可能一下子很热，也不可能一下子衰退下去，是维持这样一个现状，我感觉这个现状是很好的，有刚性需求和成交支撑，但是如果没有什么泡沫，市场才是健康的。大家也是估计未来一段时间市场会比较平稳，我们并不希望它有报复性的上涨，就是很热的现象，我们也不排除国家加息，如果调整市场短期会有一点点，但是长期来看，像整个10年的市场，都是不冷不热的现状。但是太好也没有，比如对一些薄弱的公司可能就延续不下去了。
夏承军：会不会回到10年前几个月的样子？
魏鹏：稍微热一点国家可能会加政策，稍微冷一点也不会像08年那样，始终有成交量，但是成交量也不会有07年那么大，是在临界点稍微上一点，有一些不好的公司会倒下去。这时候会留下一些公司，在低的时候能维持，在好的时候能维持发展，我觉得是这方面。
谭耀辉：大部分公司都是平和的，没有暴力。我觉得比较稳定一点，我们还要看远一点，太快了会不好。但是对有些小公司来说，经济上来的时候给他吃了一点甜头。我们都应该要同甘共苦。
夏承军：再下一个问题。现在市场，首次投资者、改良客需求和投资需求，对这段时间的购房，你有什么建议？适不适合出手？
谭耀辉：什么时候我都觉得适合出手，现在讲刚性需求，怎么样看房子，该不该下手，如果真正有需求买房子，我提几个建议，个是自己的承担能力，未来的历史，好像80年代，我们港币跟美元是挂钩的，美国的经济很厉害，我们供房子是20年的，他们调控的力度力度非常大，利息也是七八厘左右，现在是非常便宜的。所以中国银行上涨的物价非常大，这方面可能不会太大。第二，有很多规划，新区新房子什么的，我没有意见，其实很多事情都是要便宜，周边的肯定要便宜一点。比如说新区隔壁有一个小区，你竞争对手就多了很多，选房也要选对。
夏承军：你的意思是说买房要尽量往中心区靠？
谭耀辉：这要看你的计划是什么样的，家庭、孩子都要考虑到。市区的房子比郊区的贵，主要的是你喜不喜欢的问题。另外，你有没有这个能力因为供房子不是一天两天的事，不要让自己太辛苦。
夏承军：近段购房者在“金九银十”的环境中，首次置业者怎么选择？
杨大伟：几年前100块钱去超市能买东西可以买到不少东西了，现在去超市买东西只能买一点点，也就是说贬值很厉害。有能力的情况下能买房子就买房子，而且东莞的房价跟一些大城市相比，涨的时候也不是一下往上涨，下跌的时候也不是像水一下往下跌，东莞的房子六七千，泡沫不是很大，该出手的时候还是要选择。
夏承军：该选择哪些板块？
杨大伟：莞城和南城都挺好的，如果要在城区买就东城和南城，如果是镇区就经济比较发达的地方，潜力比较大。
夏承军：魏总这边，深入一点。你觉得现在置业，有哪些楼盘值得买？
魏鹏：我觉得任何一个小区都值得投资，现在看得到的，旁边有很多的金融区，很多写字楼投资。小户型有人专门找人投资，大户型就是稀缺资源了，小区环境好，房子品质也好，而且所处的地段，是非常黄金的地段。包括西平现在所覆盖的一些片区，我觉得基本上挑不出特别差的楼盘，只是稍微之间的定位不一样，所针对的人群是不一样的。相对高一点的有凯旋城等，还有锦湖花园，潜力都非常大。这两个片区地段决定了，而且都是花园小区，在这个地方置业是非常好的置业选择。
夏承军：这段时间也在炒作轻轨概念，不是一年两年炒作的，这段时间讲得比较多一点，尤其是轻轨破土动工，很多地方已经成功地形成了一条线，这一块我想问一下在轻轨路口和轻轨圈内有什么不一样？有什么区别？就比如说西宁板块有两个楼盘是靠近轻轨的，跟锦湖春天这些板块来讲是有区别还是没有区别？比如说锦湖时代城这些。
魏鹏：有一些影响，还是跟轻轨的概念有关。如果要选择，在我看来，这一片本身是连在一起的，基本上都紧捱着，都十以内，相对来说圈内的会活跃一点，但是旁边的也不差。我觉得这一块如果涨得太快，跟紧挨着的楼盘比，比如说景湖春晓，将来的潜力也不一定大得过。因为大家都是有车的，能选择这些人就有车。
夏承军：但是有车的人也一定选择轻轨。
魏鹏：能坐轻轨的要么在镇区内上班，如果正常上班，东莞本身是有一些市区的规划比较繁华。
夏承军：谭总，请教一个问题，楼盘有新旧之分，刚才魏总这边提到一个概念，该是锦湖这种盘，是08年开盘的多，现在有一个活跃期，是不是新盘的活跃期，跟原来的板块，就楼盘比较的投资价值来讲，新盘的投资价格是不是更高一些？
谭耀辉：新房子好一点还是旧房子好一点，不好说，比如说一些很旧的区域有新的房子，还不如选在新区的旧房子。我觉得没有什么分地段、新旧房子，这么多年，，整体来说是事实说论英雄，闭起眼去买一个房子也可以。但是如果投资一个大一点的房子，很多人的参考数据都会看。市场来了以后，跟人家去炒作、投资，这些花园小区肯定是要好的。御景花园有三千多个单元，其他的放盘也小。所以怎么去取舍，包括香港也好，有很多大型的盘，都不是一个级别。我建议是买一些比较大型的房源比较保险，因为他的房源大，用户多，他们交的管理费多，管理也会好很多。很多楼盘里面会所、餐厅、小超市都没有。银行对房子也有影响，大的楼盘管理方面也会比较好，买一些小房源这些方面也会麻烦一点。
夏承军：人聚财聚。陈先生觉得有哪些楼盘值得先去选择？
陈永祥：我觉得首先要看楼盘的定位，定位不是价钱低就好，不一定价钱高就不好，楼盘是像刚才谭先生说的配套设施够不够，管理上不上去。厚街有几个楼盘其是比较好的，中央华府这一块等的楼盘也是非常值得投资的，因为配套设施都比较好，大型的酒店，也还有轻轨。
夏承军：轻轨在厚街有几个点？
陈永祥：四个点。说到新旧楼盘的问题，其实我觉得新楼盘永远是旧楼盘投资的参考，一个新楼盘开盘的价格是二手盘的价格的参考，但是市场的不同，二手房怎么样也不会跟一手房去持平，肯定会比。跟中国人传统的心态，就是一转手就是二手，没有一手那么好。很多人买房子，中国人跟外国人不一样，就是我不想跟人家分享。所以投资、自住，一手房会好一点。如果是或者是以后要转手的，二手房会比较好一点。
夏承军：要转手的，二手要快捷、方便一些。
陈永祥：对，像置业的话，一手房还是要好一些。
夏承军：谢谢！再谈一个跟市场有关的问题，相信有很多买房者和投资者，也比较关注，东莞城区包括镇区，樟木头、厚街等等板块，从各种发展因素来看，造成每个板块不同市场，不同投资情况的投资环境，在以后的发展轨迹来看，会呈现在哪些不同？以后各个板块的发展会呈现什么景象出来？或者是经济环境、投资环境。
谭耀辉：我觉得一句话，物以类聚，人以群分，因为每一个镇区它自己的特点，比如有一些是工业力量很强的，有一些是住房比较好一点的，还有一些是农业比较好一点的，我觉得要站在自己的方式上说。房产，供应有，但是很小。其实每个镇有每个镇的优势，只要在优势里面看看他们经济的类是怎么样的，有的离火车站比较方便，会不会变成后花园？或者是不是慢慢变成深圳人、广州人的后花园？有些镇区可能也会出现工业密集的群体，我觉得都是不同的群体，对重要看国家的政策怎么样。总之一句话，路通财通，我听说有几个镇要归到一个管理区，也不知道是真还是假，当然对经济会有一个影响。要看政府未来有什么大的政策出来，对房地产有什么影响，这也是很重要的。各个镇区之间是会相互影响的，东西两块分开来，受他们影响的，也是其他地方分布不一样。
魏鹏：我对镇区不太了解。
夏承军：说市区，刚才说了万江、东城、南城、莞城这方面。三旧改造会不会对莞城带来希望？
魏鹏：一手开发商在搞三旧改造，对二手房肯定是正面影响，如果在其他楼盘，整个的环境，从配套环境各个方面是更好的。这些地方做起来以后，东莞的东城、南城就可能像广州的天河区了，现在已经有这个味道了。再加上轻轨一通，这两个板块是没有问题说的，在任何一个小区买一个房子将来都会有前景。
夏承军：宏远板块怎么样？现在是炒得比较热的。
魏鹏：宏远那块好像没有轻轨，这一块明显将来是赶不上的，将来这一块如果轻轨一通就更不用说了。现在有的人置业，工作离得近的还喜欢在宏远。宏远板块的房子，我原来在那边有个房子，我觉得好像十几年也没有涨，也没有亏，宏远的房价已经落后了，将来差距会越来越大。
夏承军：陈先生呢？
陈永祥：东莞板块很关键的一条是东莞整个城市的发展，这是最重要的。无论怎么投资，最有投资潜力的一定是东莞的东城和南城，但是以后的生活区，像经济贸易、消费全部集中在那里。像镇区，就像以前广州的海珠区一样，现在厚街跟莞城的距离，也是海珠区跟天河的距离，自从地铁开通了以后楼价开始涨，像厚街这个地方，以后轻轨的联通，对当地的楼价影响肯定非常大。因为现在在整个东莞来讲，平均价是偏低的，因为我们靠的是一个地方的家具靠的是家电、酒店、展览业支撑厚街的经济，但是以后轻轨一开，我们是从东莞到虎门的桥梁，我们的楼价会受到很大的影响，就像海珠区一样。
夏承军：现在厚街的房价在什么价位？
陈永祥：五千多，还是比较偏低的，虎门都已经去到六七千了，长安更不用说了，厚街还是偏低的。
夏承军：新房价还是二手房价？
陈永祥：都差不多。以后片区的发展，的肯定是东城跟南城这一块，但是我们对镇区也是非常有信心的。
夏承军：最后一个话题，刚才我们分析了各个板块的问题，现在回到经济发展。从今年以来，从去年开始就有试点，到今年9月1号正式实施，实施网上监管，就是网签这一块，厚街好像一直都有，你们怎么看网签这一块在中介企业中发挥的作用？还是就是对将来的贡献？
魏鹏：网签这一块，方便了很多，对客户来讲也放心了一点。但是实际上我感觉没有什么实质性的影响，因为它也只是去专门打个合同，以前手写版的变成打印版了，政府的交易流程比较规范化了，客户觉得比较放心了，他在签之前还有一个在网上放盘的过程。但是我觉得没有什么重大的实质性影响，只是显得更规范了。对整个交易来说，也没有什么实质性的影响。不像大家想象的网签以后，好像直接就在网上双方签合同，其实也是双方签了以后去打印出来。
夏承军：达成协议以后再去签？
魏鹏：也可以，可以在自己公司打印合同，实际上就是打印一下，只是比以前更规范了。
夏承军：在成交这一块有没有加快？
魏鹏：这也只是签约，就一两个就可以了，原来传统的也差不多。
夏承军：就是统一的合同打印了，而不存在我家公司是这样，他家公司是那样了，是统一的电子版合同？
魏鹏：实际上还是在自己公司签订了合同。
夏承军：是不是增加了一个合同？
魏鹏：也不是增加了一个合同，以前是手写版的，现在是电子版的，签还是要去公司签的。我觉得只是做了一个铺垫。
谭耀辉：因为一个标准，传统的合同是用手写的，现在是打出来的，我们之前写，现在还好，不怕写错，打印出来的要方便。但是这是标准化出来的小部分。
魏鹏：将来如果跟银行这一块联网，作用就非常大了。
夏承军：将来银行以这样的实际成交数据作为房款的依据？
魏鹏：看他做不做，如果不做，没有什么实质性的影响。如果跟银行联网，将来的影响是非常深刻的。
谭耀辉：还有对中介比较规范一点，因为我觉得税务这个问题很重要，因为我们做了多少单，都不查我们的。现在没办法了，有密码，都要上报。所以大家要小心，不要漏税。
夏承军：我想问一下，对于东莞，这会不会造成东莞新房和二手房之间的影响？不会吧？
谭耀辉：我觉得不会，因为买一手的人，就是他所说的传统，就是说买新的会比较好一点，有些人永远不买二手，有些人只买二手，这是一个人的喜好而已，很难说有没有什么影响。
夏承军：我们进行最后一个话题。什么是虚假房源？你们知道吗？
谭耀辉：你们公司怎么定义虚假房源？
夏承军：虚假房源，在新房开发商这一块，价格明显比较低，就形成欺价行为，这样的广告是虚假信息，是不是这样的？好像也没有相应的规范？
杨大伟：也不是完全虚假，只是夸大了。
夏承军：夸大也算。二手房就出现了几个现象，个是价格明显离谱地降价，明明是73万的房子，却标价降到63万。第二个，明明是108个平方，说成了120个平方，在网上放房源，在报纸上、在门店上，都有这样的现象。所以我们说房源虚假。第三个，明明是毛坯房，硬是说装修的很精美，图片不实，这也是虚假房源。第四个，该房已经卖掉了，依然在上面挂着，吸引客户眼球，你们觉得对这些虚假信息，首先个问题，是什么原因造成了这么多虚假房源？
谭耀辉：首先为什么要做广告？要去做一个思考，比如说之前报纸、宣传单里面，有一些可能是有，是一个平级的房子，是为了吸引对方，这是最终目的。但是有很多媒体做广告，最重要的目的是收客，什么样的信息可以收到客？很简单，你的宣传，你的户型，你里面的描述，才可以吸引到人的眼球，才可以吸引到他打电话给你，你才有机会。我也跟很多置业者聊过，很多楼盘是真的、价格也是真的，但是没有打给你。这个我觉得没办法规范。我们是做广告，广告就要占据重要点，购房者是想看户型、看一下性价比，他喜欢的、所买的单元，是他平级的，不可能买最贵的。我很少买二手的东西，可能以前有很多人买二手的车，还有车是偷回来的没有牌、没有证，这方面我们有机会的。我相信我们的客人有机会，有些19万、20万，有些新一点就贵一点，这是很正常的。一些离谱的假价格，大家都会有思考。明知道是假的，也不会打过去。所以我觉得首先你自己有没有能力把这个户型完善，第二是你有没有办法把户型还原，能不能说服得了消费者。卖家会看、买家会看，业主也会看，这个公司老是放十几万的，假的，我们公司放29、30万的，不会太离谱。业主也会打给我们公司的员工，也不会让他放得太离谱。有的企业的老板，人家放30万，你们全部不可以打得超过25万，这怎么办呢？没办法的。最终你的放盘一定要是真的，是假的也不能成交。
魏鹏：所谓的虚假房源，这些东西肯定避免不了的，任何东西都是市场造成的，你说一个客人，他都有贪便宜的心理。有时候尽管便宜得自己都不相信，他还是要打电话去问，经纪人的目的就达到了，他拿的你的号码了。有需求肯定就会有假的，真实的房源，比如说你登40万、别人登35万，怎么着他也会先打35万的，客户打过去以后，可能35万的也有，但是各方面的条件都会相对差一些。一手的，说7千起，可能户型是最差的，楼层是最差的，也可能整个楼盘就一个7千的，这是吸引客人的手段，是没有办法完全杜绝的。
谭耀辉：他打了你的电话可能就信你的了，他来到我们公司的时候也不可能只看一个盘，要求我们有什么好东西全部要求给他看，一样的，每个人都会面对现实。心态我觉得是这样的，价钱太过份了也没用，我觉得有技巧地去发的房源。
陈永祥：还是说一样做一样，控制不了下面所有人发布的信息。可能特殊的一个方法，吸客，如果人家来了说不真实我就不做，以后可能对整个公司的形象就没有那么多危害。虚假房源对公司的影响非常大，对我们公司来说，客户一来说你这个公司是骗人的，以后会传开，因为我们做的是镇区，面很小，一说开到处都说开了。所以我们对我们的员工要求，低可以低，但是不可以过分。两三万是可以接受的价格，因为我们还要谈判、讲价。
谭耀辉：我觉得可以分享一下，个人有很多种，有一些是贪便宜的，有些客人老以为是真实的。我觉得可以跟经纪人说，把公司的房源编号登上去，客人去问，真的有，来标明，跟其他有一个比较。
夏承军：就个性化？
谭耀辉：对，其实假的，图片没有，描述没有，拍的照片也是假的，真正有心去做了，去拍了照片，那就假不了。要真就真到底，管是什么价钱，25万的都说25万的开价，我就建议他们全部是真的。老实人做老实生意。
谭耀辉：客人的很多的类型。做地产要有一定的方法，也不是说一定行或者说一定不行，你完全不吭声也可以，因为你不吭声了，客人就吭声了，问你什么价钱，很难讲。
夏承军：杨总对虚假房源怎么看？
杨大伟：虚假房源主要是吸引眼球，一开始可能有效果，但是长期下去，他们都产生了免疫力。比如说我们去街上逛街，看见一些中介商的价格非常有吸引力，次我觉得可能是真的，就去看，觉得是假的或者是被人买了，第二次就不去看了，下一次就更不会去看了。消费者还是注重诚信的，中介也要往诚信方面看。
谭耀辉：一个小区真正成交的只有几个盘，比如说有40万到30万，我们说30万是笋盘，每一个星期都会有笋盘，但是谁把握了，控制的能力强一点。
杨大伟：你是说把房源作为诱饵，把客人吸引过去买其他的盘？
夏承军：一周之内能卖掉的就是笋盘，看哪个中介公司能卖掉？
谭耀辉：我不逼他，你说这5个，你给人看过了，我也给别人看过了，另外那5个肯定没有之前那5个便宜，一定要让那5个消化完了，价钱就做上来了。要争的是快、准、狠，要首先把机会把握起来。
夏承军：作为中介来讲可能是很正常的营销手段，但是这一点跟虚假信息是不一样的，就你刚才所说的，笋盘5套，你放的这不是5套房源，甚至比这5套房源的价格持平还要低一点，目的是把人吸过来，我先把客吸到位，把这5套盘当我们公司四个店、五个店的房源，看这5个房子，看谁能消化掉。但是我们也要看客户的分类，A类的肯定是最优质的，能吸引过来的肯定不是A类的。
谭耀辉：我有不的看法，A类是真正要买房子的，比较容易蒙的人。看一个房子，首先看东莞，第二个看广州，第三个看深圳，从低级看起的。我们经纪人不是看客人好不好、老实不老实，我们看他是不是实在买。
夏承军：对一个公司来说，人员素质也参差不齐，我来了新人，他实在不知道怎么调整或者是兜回来，这样就会整体影响公司形象，这对公司长远经营必然是不利的。就刚才杨大伟先生说的，他看哪一家公司挂了笋盘，我今天去看觉得价格也吸引我，我确实想买房子，我进去问了以后这套房子已经不存在了。我对你这个门店、公司的门店的笋盘，我是有免疫的。现在买房者中，不管通过网络，还是通过报纸等其他信息，我相信我们接电话的时候问得都是这个信息是真的还是假的。
谭耀辉：客人来看的时候也看到了，有些很差的，照片很差，还有一些很用心去做的，描述也比较全的，价格也比较贵一点的。看你懂不懂得怎么放，而不是盲目地去打，你赢还是输，看你有没有用心去做好这个事情。就像很多人跟我说的，你忽悠了一些客人，有一些客人就忽悠你。买房也不是单方的事情，也会自己去做比较。你们做宣传的时候，都要把这些注意到，这些情况都肯定是有的，只是多和少的问题。
夏承军：最近我们旁边的城市，深圳出台了一个房地产监管办法，规范二手房交易行为，打击虚假房源。规定中介公司发布虚假信息需宽1万元，这是在深圳。
魏鹏：在搜房网？
夏承军：就相当于是打击虚假广告。
魏鹏：可靠信息有多少？是在哪些地方发表？
夏承军：这可能是抽空了一点，可能是水牌，可能是纸媒广告，就是抽样一部分。这说明政府在抓，有这个声音出来在往这个方向走。作为公司一个长远的发展，如果依靠虚假信息来维护自己的正常营销方式，这可能是不长久的。最后一个问题想问一下，面对这样的虚假信息，贵公司有什么计划来控制？因为我们知道，厌烦心理，市场差的时候，往往做真实信息的公司让人放心，你们有没有计划？
谭耀辉：我们做地产，有一些员工很好，他就是没有虚假房源的。还有一些调皮的，他老是有钱进来，这怎么办？有领导参与的就好了，我在这里是最痛苦的。
魏鹏：刚才说了虚假房源的话题，从教育上采取强制手段的话很难抓到证据，所以只能从思想上抓。而且需要客人的投诉，但是投诉又很少。
夏承军：我们的虚假信息，从去年开始就一直在抓，比如说某一家公司，他们有多少人收到了投诉，我们会在每个月的月报里面列出来，被多少人举报了，举报了多少次，我们曾经给予了什么惩罚。都会有一个明细出来，希望给你们一个信息，能够得到相应的处理，需要配合。
魏鹏：这个事情我觉得如果有一些典型抓出来，肯定要处罚，如果有培训会好一点，大家在思想意识层面做好。到底怎么样把长期利益和短期利益和他讲清楚，但这里确确实实有一些现实的问题，比如买房产的东西，长期消费的有多少？有的人一辈子就买一套房，有的人可能有两次、三次置业。
夏承军：我们同行中说得比较多的概念，我次买房的时候，我这套房子是我一辈子的，我不会换，但是实际上为什么二手房这么活跃？是因为不断有人置换，我买了一套房子两三年以后可能就会换，人的年龄越大生活也不同，享受也不一样。所以长远来说，一个人、一个买家，尤其是有素质的买家，他是诚信的来找房子，我相信你也应该以诚信的态度去面对。这样一来，比如说我感觉到了越来越好或者是众合地产的服务，那么下次机会也在你们身上。投资客也一样。就像我们学车，车是比较普遍的，相应的有汽车的，有教我们学车的，如果这家店诚信经营、热情服务，我们觉得我们花这钱很值得，相反，我们总会有一种失落感。虚假房源对公司，对咱们行业，是长久的。
谭耀辉：我觉得打击是没有办法打击的，另外一个方法是你们怎么配合我们，去发挥审核真实信息的作用，我觉得这个很重要。因为假信息不要花钱就放上去，如果是真的，是真真实实的楼盘。
魏鹏：是不是有诚信指数之类的？如果被投诉了，诚信指数会下降之类的。
夏承军：会有的，我们现在还不可能在搜索方面加强，因为每个网站、每个信息都有不同点，房产像某些平白，产品不一样，吸引的群体也不一样。
谭耀辉：我觉得可以做个验证，通过你们公司验证是真的还是假的，其他的就要靠自己去判断。你们公司去花钱做，我们也愿意给钱。
夏承军：那今天就聊到这里，感谢大家的参与《大话经纪》，谢谢！
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