房价向下“拐点”尚待供需逆转

中国证券报  2010-09-15 07:21

[摘要] 近两个月以来，房地产市场刚需和需求爆发，市场供给却未有效放大，房价继续高位“滞涨”。楼市调控政策会否加码，调控政策何时才能达到理想效果？业内人士认为，消费者期盼中的房价向下“拐点”恐怕还需等到市场供需逆转，而这种逆转或将在春节前后出现。

近两个月以来，房地产市场刚需和需求爆发，市场供给却未有效放大，房价继续高位“滞涨”。楼市调控政策会否加码，调控政策何时才能达到理想效果？业内人士认为，消费者期盼中的房价向下“拐点”恐怕还需等到市场供需逆转，而这种逆转或在春节前后出现。

随着负利率格局进一步明确，对房价报复性反弹担忧升温，大量刚需仓皇入市，客又卷土重来，多个城市商品房成交量大幅增长，部分城市房价重新抬头。而“最严厉调控政策”遭遇执行难，银行悄然放水，客曲线贷款入市，导致楼市骤然回暖。普遍认为，新一轮调控政策出台为时尚早，严格、强化执行才是上策。在需求抑制、开工面积增长、供应量日趋放大情况下，房地产市场供需关系极有可能在未来的两个季度出现逆转，届时房价尴尬僵局终将打破。

众所周知，2008年至2009年上半年房屋新开工面积一直维持低位，导致市场回暖后出现供不应求。去年下半年新开工面积才开始增加，按照一年多的开发周期计算，大量新开工项目到今年第四季度才能转为市场供应。

国家统计局数据也表明了这个趋势，去年7月份单月房地产新开工面积下探至0.71亿平方米后开始回升，月度新开工面积逐步的增加。去年1-10月房屋新开工面积8.14亿平方米，同比增长3.3%，增速自年初以来首次实现由负转正。到去年12月，单月新开工面积已经高达1.78亿平方米。

今年以来新开工热情持续高涨。1-8月，房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%。相比去年同期，新开工面积一直维持较高的增速。这为未来新房市场供应提供了保证，供需紧张局面或有效缓解。

与此同时，未来保障性住房的供应量也将持续增长。保障性住房的大量开工是从2009年开始的，根据工程进度预计，大量项目将在今年年终竣工投入使用。仅以廉租房为例，2009年我国新开工的廉租房有200多万套，超过了计划新开工的183万套。不仅如此，今年还将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，增加未来保障房供应量。

面对即将出现的供求关系逆转，业内普遍认为，随着未来两个季度新建商品房大量上市，保障房投入使用，房地产市场供给压力将得到极大缓解，恐慌性刚需和需求或将退潮。