[摘要] 尽管8月份全国房地产运行数据尚未出炉,但已经成为各方关注的焦点。对比6月房价的环比首降和7月的环比持平,8月的楼市并不平静。诸多数据显示,京沪深等一线城市的楼市在8月呈现量价齐升的回暖迹象,仅北京商品住宅均价环比上涨了10.6%,创下调控以来的最大涨幅。
已近5月的楼市调控,数据成为检验效果的重要指标。
尽管8月份房地产运行数据尚未出炉,但已经成为各方关注的焦点。对比6月房价的环比首降和7月的环比持平,8月的楼市并不平静。诸多数据显示,京沪深等一线城市的楼市在8月呈现量价齐升的回暖迹象,仅北京商品住宅均价环比上涨了10.6%,创下调控以来的涨幅。
国家统计局近期表示已经初步制定出房价统计改革方案,将使用统一核算方法避免“打架”,还包括将在部分城市调查空置房。业内也建议,应建立量化调控指标和机制,实行精准化的目标调控。
8月上涨月?
即将公布的8月房产数据再次引发极大关注,而此前两月的数据较为乐观。
国家统计局的数据显示,6月份,70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%。分析人士指出,同比数据涨幅仍高,说明自去年以来房价上涨幅度确实过快,而环比数据回落,则意味着调控政策已经见效,房价首次回落。但7月的数据显示,同比上涨10.3%,但环比与上月持平,房价再次陷入胶着。
值得注意的是,8月份官方对楼市的表态,包括高层和各大部委均不断强调楼市调控不放松,并积极落实相应的调控措施,而公布闲置土地名单、预售金等诸多迹象也表明,楼市调控仍在深入调整。
但处在“金九银十”当口的8月楼市,此刻则显得不平静。诸多数据显示,京沪穗深等一线城市的楼市一改滞胀颓势,迎来量价齐升的回暖态势,而二三线城市的住宅成交量也大增,环比均价呈小幅攀升趋势。
根据北京市房地产信息网的数据显示,8月,北京商品住宅成交均价为21008元/平方米,不仅创下了调控以来的涨幅,也是自调控引发均价跌破两万元关口后再度站稳的首月,商品住宅成交均价环比7月上涨了10.6%。据中指研究院数据显示,百个城市中北京8月涨幅,同比上涨71.84%。
而在上海,8月商品住宅市场成交面积环比上升61%;平均成交价格在持续3个月下调后,重回到2万元以上,达20973元/平方米,环比涨幅达5.8%;8月广州网签接近7000套,环比增幅超过六成,成交均价也回升6.39%;深圳8月商品住宅成交面积环比大幅上涨84%,成交价格环比上涨7%。
不仅一线城市的房价在涨,根据中指研究院的测算,二三线城市的房价也处于上升空间。8月份,武汉商品房成交面积和均价环比分别上涨34.76%和3.87%;重庆商品房成交面积环比上涨27.65%,均价环比上涨5.2%;长沙商品房均价环比上涨6.77%。考验楼市数据
其实,对于房地产信息和数据的关注,远不止每月房价涨跌的幅度,与房地产有关的土地以及市场信息都成为热议的焦点。
今年1月初的“国11条”中提出,要加强市场监测,有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息,稳定市场预期。而4月出台的“新国10条”中也再次强调,完善房地产市场信息披露制度,及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划,统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。
此后,住建部公布了今年580万套新的保障性安居工程建设目标。国土部则在3月发文要求建立健全信息公开制度,包括公开住房供地计划、土地出让公告、土地出让和划拨结果、土地开发利用信息以及违法违规用地查处结果。4月15日,18万公顷供地计划、保障房用地占比77%的数据出炉;而在8月19日,国土部通报了查处的2208宗各类违法用地,其中闲置土地2044宗。
值得注意的是,今年5月,国土部在部署2010年城市土地价格调查和检测工作时,还新增了对35座重点城市的商品房成本的内容,为下一步的决策过程提供数据参考。
但在这一系列楼市数据逐渐出炉和量化调控的过程中,仍难以掩盖部分数据造成的尴尬,数据间相互矛盾遭到公众质疑。
今年初,国家统计局发布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示,去年全年70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%。而此前公布的2009年房地产市场数据则显示,房屋销售均价较前一年上涨约24%。不仅如此,由中国土地勘测规划院城市地价监测组所提供的数据,2009年住宅平均价格涨幅达25.1%。数据之间相互“打架”以及与百姓切身感受相反均遭到公众的质疑。随后,国家统计局长马建堂也表示,现行房价数据统计方式存在不合理的地方,掩盖了房价的差异性、波动性。而在8月,国土部也爆出住房用地供应量数据相互矛盾的问题,国土部回应称是两种算法不同而造成的。
而在具体的新政落实上,金融机构和住建部门的数据信息不能联网,使得二套房的认房认贷政策难以执行。近期6000万套空置房的传闻也引发了市场的担忧,“房屋空置无数据”成为公众争议的焦点,而国家统计局回应说目前无法统计住房空置率。
数据信息无法交流和无法统计不仅体现在二套房和空置率方面,对于目前热议的房产税,其中难以执行的一个重要方面就是征收对象如何确定。以北京为例,存在着大量的房改房、央产房、小产权房等产权、房屋面积不清楚的房屋,此外还有经适房、廉租房、两限房等政策房。根据华远集团总裁任志强此前的一项研究,北京各种性质的房屋达26种之多,可见其征收难度之大。
住建部原副部长宋春华近期就表示,目前国内的房地产调控缺乏总量控制,并建议相关部门尽快开展住房普查,通过总量平衡控制让房价合理回归。
信息化提速
对于上述各种统计数据让公众眼花缭乱,国家统计局数据、专业部门数据、地方数据并存,一些数据甚至“打架”的现象。马建堂近日在会上表示,要解决这一问题,就要使用统一的产业、行业、产品的分类目录,使用统一的城乡划分标准、单位名录库、数据处理平台,使用更加统一规范的增加值核算方法。
关于当前的房价统计,国家统计局也已经有了初步改革方案,改革的主要内容涉及数据获取来源、
调查方式、汇总方式、计算方式等。这个方案在征求有关部门和地方意见后,将在国庆节前向社会公开征求意见,争取明年初正式实施。
在空置住房调查方面,马建堂表示,尽管对空置标准的认定有不同看法,也有住户可能不愿意提供真实信息等困难,但统计部门将在有关部门支持下,一是继续统计和发布房地产待售率;二是充分利用这次人口普查,获取用于了解住房空置情况的相关信息;三是在部分城市抽选一批住宅小区进行空置房调查。
而在地方层面,以数据披露为主的信息化调控工作也在推进。早在今年1月间,北京市住建委就表示将建立二手房网上交易信息平台,公布房价数据和信息使交易更加透明。同时,北京在今年一季度还首次公布了政策性住房的数据。北京市统计局也表示将考虑突破现行统计制度障碍,发布更加接近真实水平的房屋价格。
中国发展研究基金会副秘书长汤敏指出,调控楼市可以建立量化调控指标和机制,包括两个核心指数。“一个指数叫城市基本房价指数,将真正的调控目标纳入进去;另一个是基本房价变化容忍度指标,就跟通货膨胀有3%这个容忍度一样。超过了这个容忍度,就要采取各种各样的政策。”
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