[摘要] 一些机构统计显示，京沪广深出现了成交量环比上涨，价格也有一定程度的反弹。是否真的“回暖”？会不会导致房价开始新一轮的反弹？新的调控政策是否随之而至？这些疑问也需要一一求解。
一些机构统计显示，京沪广深出现了成交量环比上涨，价格也有一定程度的反弹。是否真的“回暖”？会不会导致房价开始新一轮的反弹？新的调控政策是否随之而至？这些疑问也需要一一求解。
按照惯例，国家统计局将在近期发布“2010年8月份房地产市场运行情况”。
少数楼盘热销是否意味全面回暖
中国房地产学会副会长陈国强认为，最近市场成交量反弹主要是指京沪广深和一些东部沿海的重点城市，而二三线城市成交量前几个月一直是上升的。
在过去的8月份，北京房山等区域，因一些房地产项目低价入市，确实出现了许久都难得一见的“日光盘”现象，这一度引发购房者恐慌情绪。
在某论坛上，陈国强表示，近期市场成交量的复苏，是像北京的局部区域，是少数热销楼盘带动的市场成交量的上升。
“近期少数楼盘热销是以价换量的结果，之所以被客户追捧，很大程度上和低开策略有关，开发企业以适度的让利来让消费者的需求释放。”陈国强认为，少数热销楼盘不能等同于市场全面的普遍性回暖。而且，成交量的复苏也不等同于房价反弹。
市场上的大户型交易依然冷清，说明市场并不存在全面回暖的基础。
北京中原引述官方数据认为，8月份北京成交二手房合计为13957套，而其中超过140平方米以上的二手房总成交为1942套，占比为13.9%。创造了4月份新政以后的新低。而100平方米以下的中小户型占比则明显上涨，8月全月占比接近七成。
北京中原三级市场部研究总监张大伟认为，从2008年来的市场可以看出，如果市场中大户型占比下降，证明者并不看好市场，而这样的市场下调趋势明显比较大，所以目前的市场很难说已经开始反弹。
低价楼盘受到追捧，也反映出楼市刚性需求的存在。
多方预测严厉策将出台
本轮调控意在控制重点城市房价，而新政出台后的几个月房价一直处于僵持状态。
美联物业研究认为，如房价继续上升，不排除更多调控措施会出台。
中国社科院金融研究所研究员尹中立认为，到目前为止楼市有一些异常，表现之一是交易量出现了大幅回落，但价格依然坚挺。这是在以往的调控历没有出现过的。
不过，在尹中立看来，政策仍将对房价反弹起到很大的遏制作用。“近期一次房地产内部关于落实政策性保障住房的会议，有中纪委和监察部等部门参加了。”
陈国强也认为，调控是否加码取决于市场如何演变，会不会出现和决策层、管理层预期相反的市场信号。如果有这些信号出来，进一步收紧的可能性就会增大。
如果调控加码，政府手中还有什么牌可以打？税收政策成为一大可能。
“假如在9月份交易量有明显的回升，有些地方价格还出现的局面，这个政策就可能在9月份出台，或者在10月份出现上述的前景，10月份出台的可能性很大。”尹中立说。
夏斌：不要用分析股市方法分析房地产市场
国务院参事、中国人民银行货币政策委员会委员、国务院发展研究金融研究所所长夏斌8日在厦门表示，中国经济今年逐季下降是必然结果，市场应正确理解政府的宏观调控是大方向不变的微调。
夏斌是在当天开幕的第十四届中国国际贸易洽谈会“第八届资本论坛”上作出上述表示的。
夏斌同时强调：“的房市调控方向不会变。”
夏斌说，一、二季度中国GDP增长率分别为11.7%、10.6%，“我们预测三季度还要跌至9%左右，四季度跌至8%左右”。
“既然是这个结果就不用慌，不要犹豫，调控方向不要变。”他说，中国经济今年突然出现变化，主要是受三个因素影响。
一是出台了整顿地方融资平台的政策；第二是出台了整顿房地产政策；第三是下发了节能减排、产能过剩的一些文件，对银行信贷产生约束作用。
在他看来，中国政府对当前中国经济的问题、矛盾、症结及出路都看得很清楚，这就是结构问题、消费问题、扩大内需问题以及进一步刺激的风险问题，“既然看清楚了，其政策含义即原调控方向不会变，重在微调”。
对于市场上有观点认为政府宏观调控开倒车的观点，夏斌并不认同。“现在又到了紧要关头。现在各种矛盾集中到一点，其难点就是要处理好短期和长期、发展和稳定这两对问题。”夏斌说，现在的政策把握是要兼顾解决这两对矛盾问题，并在两对矛盾的解决中不断推动经济创造奇迹。
他认为，市场人士要做好准备，要能理解这种政策环境，明白目前政策导向既有政策调控也有市场调节，既有调控因素又有市场调控因素，“这是迫不得已，不是有些人说的改革又不改了，又往后退了，又控制银行信贷了。”
那么，政府应采取的政策策略是什么？夏斌认为，必然是密切关注动态的变化，掌握好调控的力度和节奏，即必须视各种数据指标决定下一步调控力度，“有些问题上要多观察，暂时不动，有些问题上可能要变一下，例如地方融资平台，政策越来越细，越来越实事求是。”
当前，一些地方房地产交易量和房价出现反弹，但夏斌认为“仅仅是短期波动”。
他指出，最近各地房地产交易量有所放大，房价有所反弹，很多老百姓、人都在观望政府能否“顶得住”，“顶不住”可能要有新一轮的反弹。
“中国的房地产市场，到底是要培育成像股票一样炒作的资产市场，还是培养为消费品市场，我认为经过这么多年的折腾，最后正确的道路必然是培养为消费品市场。”夏斌说。
他认为，宏观控制房市的手段一边是加快保障房建设供应，一边是打击投机，这就是往买房为了消费的路上走。沿此思路思考，中国的房地产市场应学习德国模式，而不应学美国模式。
“目前房地产价格短期内出现些反复，仅仅是波动，不要误认为房地产调控方向变了，大家也不要继续犯经验主义的错误，用前几年分析股票市场的方法来分析中国今后的房地产市场。”夏斌说。
“境外很多人想进入中国房地产市场，我们要挡住这笔钱，不鼓励各种资金进入中国炒作房市。”夏斌说，对外资进入中国炒作房地产，必须用严格制度措施进行制止。“如果政策缺失就应出台新政策，如果政策有局限，就应进行补充。”
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