[摘要] 房地产调控新政出台4月有余，房企如何自处？“金九”已至“银十”在前，又该如何打破买卖双方的僵局？9月3日，在《每日经济新闻》主办的“新政下北京房企‘突围’之路”论坛上，与会嘉宾各抒己见，有嘉宾认为在房企资金面紧张的情况下，短期内价格战已经难以避免。
（来源：每日经济新闻）房地产调控新政出台4月有余，房企如何自处？“金九”已至“银十”在前，又该如何打破买卖双方的僵局？9月3日，在《每日经济新闻》主办的“新政下北京房企‘突围’之路”论坛上，与会嘉宾各抒己见，有嘉宾认为在房企资金面紧张的情况下，短期内价格战已经难以避免，保量不失为打开僵局的一剂良方，也有不少嘉宾认为，进军二三线城市和商业地产更是房企未来的转型方向。
“一线城市住宅的时代已经过去，二三线城市的增长空间、发展机会明显大于一线城市。”9月3日下午，中国房地产学会副会长陈国强在由《每日经济新闻》主办的“新政下北京房企‘突围’之路”论坛上表示。
自4月17日“国十条”出台以来，北京楼市的僵局已经持续了4个月有余。在一线城市发展空间普遍萎缩的情况下，越来越多的企业开始瞄准二三线城市的房地产市场。
然而，走向二三线市场并非“突围”的选择。始于8月底、9月初的潮，预示着未来楼市价格战的开打已不可避免。陈国强表示，牺牲价格换取成交量，可能将是未来一段时间北京房地产市场的主流。
与会嘉宾认为，销售的回暖将使企业的资金链受益。在“金九银十”的传统销售旺季里，企业如何应对，将在很大程度上决定其生存与发展。
“突围”之路一：保量回收资金
万科刚刚发布的数据显示，8月万科实现单月销售额119.9亿元，创下国内房企单月销售的历史记录。119亿元，对于任何一家房企来说，都足以成为一笔“救命”的巨款。
陈国强在回答记者提问时表示，在融资越来越困难的情况下，企业开始趋向于牺牲价格换取成交量。可见销售回款对房企的资金流起着重要的作用。
在上述论坛上，几乎与会嘉宾都认为，在新政的持续作用下，未来北京房价仍有下降空间，但降幅不大。
阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲表示，北京区的房价很难降下来，因为土地供给很少，且拆迁成本很高。但是近郊和远郊的房价有大的下降压力，主要由于此前这些地区频现“”，房价上涨过快。
在二手房方面，链家地产副总裁林倩表示，第四季度，北京二手房价不会有明显的下降空间。她在论坛上说，二手房价格稳定有三个前提：一是政策预期稳定，二是一手房价格降幅有限，三是二手房成交量比较稳定。据此，她认为，尽管北京市场的促销活动较多，但新盘的情况比较少，总体降幅也不大。受此传导，未来二手房市场价格也不会大降。
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“突围”之路二：进军二三线和商业地产
在价格之外，企业同时在进行战略调整。按照陈国强的说法，二三线城市的房地产市场发展空间巨大，在未来5年到10年将可能迎来一个高速发展的阶段。
范小冲也认为，第二轮城市化正在二三线城市上演，这些市场以刚性需求为主体，房价也处在稳中有升的通道中。他认为，中国房地产市场整体仍是健康的。
事实上，从标杆房企的动作来看，进军二三线城市的趋势已经较为明显。陈国强表示，类似万科等品牌房企，在二三线城市的市场销售比重已明显增加，新增土地的比重也在上升。
根据国家统计局公布的数据，今年7月，在70个大中城市中，有50个城市房价实现上升，其中除北京外，其余49个均为二三线城市和中西部城市。
同时，商业地产也成为房企资金新的“蓄水池”。光耀东方董事长李贵斌表示，商业地产受本轮调控影响较小，未来的空间仍然很大。
数据显示，今年1~7月，商品住宅销售额仅增长11.7%，但是楼和商业营业用房却分别增长了74.3%和47.9%，销售单价也分别上涨8%和25%，明显好于住宅。
近期，包括保利、首创、金地、中粮、合生创展等品牌房企纷纷表示，将加码商业地产。其中，中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，700亿元，在打造35个“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。
不过李贵斌表示，此时商业地产的机会相对大一些，但由于每个企业都有各自的定位，企业应从自己的实际出发，选择能让公司盈利的商业模式。
七成房企缺钱 决战"金九银十"或不再死扛房价
截至8月31日，按照证监会分类的112家A股上市房地产企业中报全部出炉，值得关注的是，自去年末以来上市公司经营性现金流继续恶化，负债总额进一步增加，资金更为紧张，但企业存货却暴增。认为，随着房地产宏观调控政策效果的逐步显现，选择“死扛”房价的企业面临高负债和高库存的双重压力，在传统销售旺季“金九银十”期间如果企业依然采取保守策略，则业绩将进一步分化。
房企普遍资金吃紧
统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元下降了378亿元，较去年同期的349.6亿元下降了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多，多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。
从负债来看也不容乐观。这些地产公司上半年负债总额达到7944亿元，较一季度末和去年末分别增加了601亿元和1260亿元。其中负债总额超过100亿元的公司共有17家，地产四大龙头公司万科、保利地产、招商地产、金地集团中期负债达到了2779.4亿元，占整个负债额的35%，万科的负债总额为1120.9亿元，保利地产为925.9亿元。超过80家上市公司资产负债达50%以上。
长江证券房地产分析师苏雪晶认为，开发商的现金回笼速度明显放慢，而施工面积和新开工项目却没有减少，这是导致上半年众多开发商现金流为负值和负债企的主要原因。在银行房贷收紧、资本市场融资难度提高的背景下，房地产企业或将面临现金流的严峻考验。经营性现金流已连续两个季度为负值，这说明房企销售压力较大，形势不乐观。
统计显示，在今年上半年存货同比增幅前十位的上市公司中，有半数是房地产企业，房地产公司上半年的存货同比增长了2423.87亿元。已披露中报的上市房企中，有87家上半年存货同比有所增长，其中有14家涨幅超过100%。上半年地产四大龙头公司存货总计高达近2900亿元。其中保利地产上半年的存货规模达到了937.88亿元，同比增长了112.40%，较年初增长56.06%。年初，万科计划在2010年实现销售800亿元的目标，但上半年仅完成全年销售目标的45.9%。从公布的业绩来看，大多数房企中期销售成绩同样“不及格”。
恶化中现分化
尽管整个行业资金状况继续恶化，但企业的盈利能力和偿债能力已经明显出现分化。
上半年上市房企实现销售收入1201.18亿元，较去年同期上涨30.80%；实现营业利润241.71亿元，较去年同期上涨了27.22%；实现归属母公司股东的净利润161.38亿元，较去年同期上涨近26%。其中六成房企净利润同比增长，15家房企出现亏损。
万科、保利地产、招商地产、金地集团等地产龙头公司的业绩仍然保持了较为稳定的增长，4大房企上半年营业总收入共计437.36亿元，占全部112家上市房企总收入的36.41%；净利润总计达到67.17亿元，占全部112家上市房企的41.62%，金地集团、招商地产净利润增幅更是超过100%。但上海新梅、金融街、中华企业等30多家公司由于可结算面积减少或者毛利下降等原因上半年净利润同比降幅均达到30%以上。共有28家上市房企的营业总收入超过10亿元，但净利润超过10亿元的仅有“万保招金”这4家房企。申银万国证券分析师阮晓琴认为，房地产企业已经出现明显分化。
从偿债能力来看也同样出现分化。据测算，在不买地的情况下，万科以上半年平均每月60亿元的销售速度卖3.5个月就可以偿还其短期流动负债；招商地产则需要2.9个月，金地需要4.4个月。但ST中房、中粮地产则需要几十个月以上的时间才能还清账款。
业内人士也表示，当前楼市也出现分化特征：的楼盘好卖，不的滞销；高档住宅价格坚挺，普通住宅容易；上市公司倾向于，非上市公司不愿意；刚性需求依然愿意买房，改善性需求被明显压抑，性需求基本退出市场。
招商地产一位高层认为，整体而言，开发商资金状况并不太紧张。若土地价格没有明显的下降，开发商买不到的地，卖楼就没有太大的意义。若土地市场价格下降明显，开发商就会有足够的动力销售回笼资金购地。
房地产分析师杨红旭称，一些中小企业已经停止拿地，暂缓开发以渡过资金难关。而上市公司不得不继续跑马圈地支撑业绩，因此资金压力更大。
“金九银十”成交反弹势头明显
万科发布中期业绩时认为，随着下半年新盘上市高峰的到来，预计新房可售库存量的增加速度将有所上升。而“成交速度的下降和存货量的上升，可能使开发企业面临一定库存压力和资金压力”。金地集团认为，在下半年，市场供应量的上升将推动调整继续深化。一方面，供应的增多会加大市场竞争，从而使买方拥有更多的博弈空间；另一方面，新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略，两者结合，房价的进一步下滑可能将顺理成章，而一个更为理性的定价将会推动交易量恢复平稳，从而促使市场在新的平台上达到均衡。
事实上，从中期业绩陆续发布以来，房地产上市公司已经开始采取“更为灵活”的推盘策略，不再“死扛”房价。
近日，万科、金隅、保利、金地等5家开发商，在杭州不约而同地推出八个楼盘，且每个楼盘都有较大幅度的优惠折扣，结果多个楼盘出现了久违的排队现象。万科董事长王石认为，目前观望的低谷已经过去，一线城市房价还有往下调的空间，下调幅度在10%-15%。
杨红旭称，近两周来，30个大城市成交量已出现整体上涨，环比上涨25%左右，由此看来，很有可能已摆脱5月-8月上旬形成的低位区间。8月前22天，上海的商品住宅成交量已超过了7月，8月成交量反弹已成定局。
杨红旭认为，反弹的主要原因是政策步入稳定期。国家相关部委虽然再三重申政策不能放松，但也只是重申和强调旧政策，新政策不见踪影。政策不再加码，也就意味着“政策底”已经出现，市场最恐慌的时期过去了，“合理的自住需求不可能长时间观望，接下来将会持续释放，若加上部分需求的跟进，则反弹力度会更大些”。
国泰君安房地产分析师孙建平称，目前一手房销量已经止跌并有所改善，者旺销，不者滞销，房价整体尚未明显下跌，部分项目或区域小幅试探。一手房成交价格仍在高位波动。“金九银十”能否出现取决于开发商是否愿意，僵持或上涨则很难持续放量。预计9月销量环比继续上升，但在开发商的调控下，新增供应量高峰期或将被推迟。
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