[摘要] 1989年，华美集团在虎门投资了第一个商品房项目，虎门进入商品房时代。二十年过去了，虎门依托良好的商业氛围和便利的交通，成为东莞房地产业最活跃的镇区之一。
1989年，华美集团在虎门投资了个商品房项目，虎门进入商品房时代。二十年过去了，虎门依托良好的商业氛围和便利的交通，成为东莞房地产业最活跃的镇区之一。
今年2月，《虎门镇城市总体规划修编（2010～2020）》正式通过专家评审，定位为“珠三角门户节点城市、东莞市副中心、珠江东岸滨海国际商城与历史文化名镇”，随着“三旧”改造的进行，虎门楼市即将进入一个崭新的时期。
★起步期
生意人买房多 港商占主流
均价：4000元港币/平方米
与虎门的经济发展位居全市前列一样，虎门的房地产业起步也比较早。虎门房地产行业自上世纪80年代末起步，历经20多年的发展，房地产市场相对比较成熟稳定。
1989年，来自广州的华美集团在虎门开发了个楼盘，正式开启了虎门的商品房时代。
1990年，富民商业楼拔地而起，虎门的房地产业开始兴旺起来。
东莞中原地产市场研究部经理车德锐认为，这段时期是虎门楼市发展的个阶段，当时开发的商品房大多数是商住楼，品质感不强。由于本地有购买力的人群一般都有自有的房子，当时在市中心的商住楼，面对的购房者都是外地来虎门做生意的人员。
随后的两年，由于当时出现通货膨胀，原材料价格飙升，很多楼盘都面临巨大的成本压力，不少楼盘成为烂尾楼。
1996年~1997年是虎门房地产发展比较好的一段时期。当时虎门服装等行业快步发展，无论是商业地产还是住宅小区的销售量都得到了很大提升，这一阶段的购房热潮让虎门的房地产走在全市的前列。
与此同时，虎门也是进行“外销”的镇区之一。当时虎门已经有一些外销盘，比如后来由丰泰集团接手的太平花园，每平方米售价4000元港币，不少港商都在这里置业。
★成长期
本地需求大 别墅排成排
均价：4000元~5000元/平方米
1998年，对于虎门楼市来说是一个转折点。随着货币分房政策的出台和单位福利分房制度的取消，很多人才不得不开始考虑买房的问题。主要面对本地购房者的大户型洋房和别墅也开始出现在市场上。
2000年，丰泰集团从丰泰花园开始尝试推出别墅产品，当时的别墅项目售价低廉，每平方米只需要4000元~5000元，100多万元就可以买到一栋300平方米左右的别墅。
业内人士分析称，别墅是中国人置业的追求和理想。广东人喜欢房子“有天有地”，尤其是虎门镇上没有宅基地的居民们，更加渴望别墅带来的安全感和满足感，因此别墅是非常符合虎门居民需求特点的。
不过在别墅项目刚推出的时候，别墅的销售成绩却并不让人满意。当时虎门市场上，有十家以上的发展商同时推出了别墅项目，扎堆建设对整个行业的发展并没有起到推动作用，反而使得别墅的发展受阻，加上当时人们对大户型、别墅的接受程度有限，致使大量滞销盘出现。
直到近些年，中央把房地产行业作为拉动内需的主要产业，虎门楼市的发展也才随之上了一个新台阶。
★发展期
虎门出高价地王 外来开发商争食
均价：8000元~9000元/平方米
虎门是东莞最富裕的镇街之一，一直位居中国千强镇排行榜前列。正是虎门厚重的历史积淀和发达的经济，使得虎门的房地产行业也得以快步成长，甚至站在整个东莞楼市发展的最前端。
2007年以来，随着外来开发商的进入，虎门楼市引起更多人的关注。
2007年，外来开发商瑞丰地产在虎门拍下“东莞地王”。该“地王”楼面地价高达3513元/平方米，在一个镇区诞生东莞地王，这还是东莞房地产史上的次。在该地块建起的虎门一号，一下子将虎门徘徊在5000元/平方米楼市均价拉高至8000元~9000元/平方米。
今年年初，东莞万科拍下虎门新地王，开发万科紫台项目，楼面地价高达5217元/平方米，业内人士认为，万科进入不仅带动本地楼盘质量的升级，也可能带来周边楼价上涨。
“开发楼盘的规模大，园林建筑好，品质感强了很多。”车德锐认为，外来开发商进入虎门，使得虎门楼盘的开发质量上了一个台阶。
★未来
或成为珠三角的中心
2008年以来，虎门全面加速城市化建设进程，并以虎门港的布局和开发作为经济转型契机，着力将虎门打造成“港口城市”。
2010年2月，《虎门镇城市总体规划修编（2010～2020）》获通过，虎门定位为东莞市副中心，确定了“三轴、三带、多中心”格局，确定了虎门城市发展的重点建设对象。
车德锐表示，目前虎门地产的规划布局是“一河两岸三板块”，包括新中心板块，威远岛板块和白沙板块等，从规划来看，虎门规划的手笔很大，不仅仅是作为一个镇来规划，更是作为一个城市来规划，级别比较高，资源整合力更强，将来的虎门不仅是东莞的一个副中心，更有可能成为珠三角的中心。
瑞峰置业副总经理姚丽军也表示，从城市规划角度看，虎门有轻轨、城际轨道，旧城改造的力度又很大，城市面貌会焕然一新，完全是一个卫星城的概念。“这个商圈未来的价值空间非常大，从长远来看是非常值得投资的。”
虎门楼市发展历程
1989年：华美在虎门投资建设了虎门的个商品房项目。1990年，富民商业楼拔地而起。
1992年：发展商相继推出了不少楼盘，像大地、滨江花园等比较出名的楼盘都是在那个时期推出的。
1994年~1995年：由于通货膨胀，原材料价格飙升，很多楼盘都面临巨大的成本压力，虎门楼市进入“阵痛期”。
1996年~1997年：“个体称王”的时代，购房热潮让虎门的房地产走在全市的前列。
2000年：丰泰集团从丰泰花园开始尝试推出别墅产品。如今，丰泰集团成为虎门房地产行业影响力的企业之一。
2002年：“五年建新城”的理念，给许多在东莞工作的外地人注入一剂强心针。很多人开始买房换房，大户型产品崭露头角。
2007年：1月18日，诞生了当年个东莞“地王”，而后虎门1号、滨江花园等楼盘都以8000元/平方米以上的价格热销。
2008年：在金融危机冲击下，虎门楼市陷入低迷，成交缩量，价格深幅调整。
2009年：房地产回暖明显，万科等品牌开发商进入，虎门楼市再度高速发展。
2010年至今：虎门定位为“珠三角门户节点城市、东莞市副中心、珠江东岸滨海国际商城与历史文化名镇”，“三旧”改造火热进行。
东莞楼市经过数月的动荡已慢慢趋向平稳,二手楼市经受数月的寒冬已闻到春天的气息,东莞楼市的回暖现象已慢慢明显,所有地产及中介公司都将慢慢解冻数月前的冰封。
前面我有提到说在东莞有发展潜力的镇区,是厚街镇,第二是长安镇,那排名第三的是哪个镇呢?---那就是大名鼎鼎的英雄城市---虎门镇!虎门镇位于东莞市西南部,珠江口东岸.虎门镇有本地人近12万人,外来人员多达50多万,是名闻中外的历史重镇,是广东四小虎---东莞市的三大镇之一,也是中国时装名城,历史名城和旅游名城等等.
在虎门已开发了众多楼盘,比较大的楼盘有金色家园,柏景豪庭,能源华庄,龙泉都市华庭,中联大厦,城市大厦,东方国际,丰泰东海山庄,丰泰裕田花园,海岸国际,滨江花园,金色阳光,海富华庭,新安大厦,龙泽居,名门华轩,怡景山水名都,飞龙山庄,盛世豪庭等等楼盘,众多的楼盘簇集必将形成强大的楼盘效应,也将给虎门楼市的发展提供了一支强而有力的强心针。
另虎门镇完全可以利用时装名城,历史名城,旅游名城等优势吸引大量的人员入驻虎门,虎门房价也会随着人员的增加而增长。
虎门也可打英雄城市这张牌,在虎门这座城市有过众多的民族英雄---大名鼎鼎的林则徐,蒋光鼎,朱执信等等,虎门完全可以利用这一魅力让更多的人入驻英雄之城。
虎门边上的虎门大桥更是举世瞩目,它是广东十大地标之一,是中国座大型悬索桥,其主航道跨经888米,有世界跨的美誉,它也是连接珠江东西两岸,广东省东西翼的重要交通枢纽,是贯穿深圳,珠海,香港,澳门的咽喉.绝佳的地理位置势必对虎门的楼市产生深刻的影响,虎门的房价想不升,一个字---难!
虎门在全东莞来说是大镇。它现在市场价格会怎么样？未来会怎么样发展？大家可以一起分享一下。最后是虎门也迎来了东莞推出的三旧改造，这一些地方以后也会有很大的空间，围绕这些我们来展开讨论。首先请合富地产林先生讲讲。
如果是虎门从4月份开始，按楼价来说是稳涨的，慢慢地涨，当然幅度不会很大地感受得到，但是我们每次都能感受到价格是在上涨的，主要还是一个均价方面的成交力量，所以体现了出来。但是问题是销售额比较集中，集中在旧城这边，如果是边区，成交量还是比较高的，楼价因为经过这次的挑战，基本上是趋于稳定了。我认为是没有问题的，暂时没有很大的波动，但是未来两年来说，如果是正常发展，虎门两年后房价的跃升是很正常的，毕竟未来轻轨带来的经济影响会很大，像三旧改造也会令很多部门整合，拆迁问题，人居住的问题，就直接来说三旧改造会带来很多的刚性需求。租价上面，过年之前，整体是涨了的，我刚来虎门的时候租1000块以下的房子，现在基本上1000以下的房子租不到了，所以租价在上涨。但是我们的发展只要是健康的发展，一定会有很快的发展。这是未来虎门的发展方向，未来轻轨带来的房子上升价格还是会有的。
我在虎门这边发展，针对这个行业，我觉得针对这个话题，现在的市场方面，我的观点，个是经济是基础，所谓的不管是中国传统观念里面排在第三，在小康社会里面吃和穿肯定没问题，摆在大家面前的也是大家热议的话题就是住。09年和10年经历了一个全球影响比较大的经济危机，我觉得在这些前提下，中国的经济怎么样？中国的经济现在在全球还是很好的。并且我还看到一个报道，现在城市化最近10年还会增长10%，对中国来讲10%就是1亿多农村人口转入城市，这是刚性需求。对中国来讲，房地产业肯定是作为中国的第二大支柱产业。所以从这三个方面来讲，房地产方面肯定有一些外力的，可能会有一个泡沫，但是现在这几个情况下，经济的发展，大家赚到钱了，在其他行业里能赚到钱，当然有些打工的，我攒工资的速度赶不及房价增长的速度，这另当别论。现在门槛也高了，有一些投资，肯定会影响一些，比如说换房子，换房子的肯定会有影响。但是最终，应该会很快有一个快的增长。所以我觉得降不会降，只是这最近四五个月不会上涨，不会像去年一样涨得太梦幻。接下来上升的空间会比以前小很多，从现在市场布局来讲，09年上半年相当于是卖的势头，一般业主这边谈价，在09年上半年的时候会难一点，在08年中国经济受刺激的情况下，大家都在观望，09年突然爆发了，就存在卖方市场。所以今年由于市场的现状，作为我们经纪人来讲都会做各方面的分析。所以我觉得应该是一个对比，大家要去均衡这个情况。市场为什么还在涨价？国家都在调控房价了，当然业主的心态是会比较投机，这是我们遇到比较多的问题。在虎门有些楼盘会影响到整个市场的价格。当然这么几个月，从上半年这几个月来看成交量还是有影响的，不管是一手还是二手，但是在这个行业大家越来越理性化地考虑。
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