[摘要] 虽然在上半年，房地产上市公司整体营业收入及净利润均出现了同比增长，但房地产政策的趋紧，也令该行业总体的资产负债率升至67.79％，现金流指标也由正转负。
88家公司每股经营现金流为负
东兴证券行业的房地产行业分析师郑闵钢在总结房地产半年报时指出，上半年房地产上市公司的变化是资金流出加大。虽然房地产上市公司在2009年的每股经营性现金流达到近十年状态，但截至6月，房地产上市公司的每股经营性现金流已创近几年同期负值。
借款同比增近六成
而从“万保招金”四大上市的房企的情况来看，其资产负债率水平也均处于较高水平。其中招商地产（000024.SZ）相对较低，也达61.30％，而保利地产（600048.SH）则高达76.77％，万科A（000002.SZ）和金地集团（600383.SH）的资产负债率也均接近了70％的水平。
根据郑闵钢在研报中的统计的数据，135家上市公司的借款达3317亿元，同比增长56.46%，较2009年底增加了32.06%。其中，长期借款为2487亿元，同比增长76.26%，较2009年底增加了34.86%；短期借款为830亿元，同比增长16.90%，较2009年底增加了24.35%。
保利地产每股经营现金流-5.10元
从现金流上看，经历上半年对房地产的开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月底，房地产上市公司的每股经营性现金流为-0.70元，为近几年来同期负值。
数据显示，135家上市公司中，除了东方银星（600753.SH）每股经营现金流为0外，只有46家为正数，而其余88家均为负值。与此相对应，在上年的同期，每股经营现金流出现负值的上市公司只有43家。
在每股经营现金流的负值中，保利地产更是以－5.10元最后，其上年的同期这一数据为1.71元。而招商地产、金地集团以及万科A也均出现了较大的负值。
业内人士表示，按照上市房企目前的资产负债率水平，利率的变动对开发商利润冲击很大，越高利润冲击越大。同时，开发贷40%今年年底到期，开发商面临一定的资金压力。
郑闵钢也在其研报中预计，今年四季度的房地产开发企业的资金将明显趋紧，一方面将迫使企业加大促销力度；另一方面也将大大减弱开发企业提高商品房销售价格的过高期望；接下来的4个月，商品房销售活跃度将加大，销售价格波动也将加大，9、10月份销售价格的变化将对后市有很大的影响。
再融资暂停
据Wind资讯的统计，上市房企的再融资也几近停顿，今年上半年，除了通过重组转型为房地产企业的两家上市公司外，并无真正的再融资出现。
而在8月底国泰君安举办的地产行业论坛上，有业内人士指出，房地产企业融资方面，银行贷款仍处于房地产融资的主导地位，平均为60%左右；尽管融资方式开始多样化，但诸多融资渠道受约束也同时增加，企业融资难度和压力在增大。
同时，银行的信贷向有保有压发展的趋势更加明显。“控制规模，优化结构，防范风险。”该人士指出，目前，个贷向自住靠拢，抑制投机；开发贷向企业靠拢，向西部和二、三线城市倾斜。土地储备贷款向财政收入好的地方倾斜。
对此，很多的房企也开始寻找新的融资渠道。世茂股份（600823.SH）证券事务代表俞锋在上述论坛上表示，除了开发贷之外，公司还在尝试信托、买方信贷等新的融资渠道。另外，还在尝试经营性物业贷款，按评估价的70%发放，利率为基准利率，期限为5~10年。
招商地产的财务总监黄培坤则表示，招商地产目前超过80%的有息负债为长期负债，且利率低。由于早在去年底公司就判断利率将处于上升的趋势，资金将趋于紧张，因此适时增加了大量的长期贷款，基本均在3~5 年期以上的低利率长债。
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