[摘要] 每年的“金九银十”是楼市的旺季,然而今年这个旺季的开盘量不仅大大低于去年同期,连1-7月的月平均开盘量都赶不上。尽管如此,已经有不少刚需购房者准备出门淘房了,当然,能不能接受目前的房价则还是未知数。
每年的“金九银十”是楼市的旺季,然而今年这个旺季的开盘量不仅大大低于去年同期,连1-7月的月平均开盘量都赶不上。尽管如此,已经有不少刚需购房者准备出门淘房了,当然,能不能接受目前的房价则还是未知数。
2010年“金九银十”的热销传奇能否再现,关键要看市场能否尽快,让更多购房者消除观望心理。
三套房政策影响未达预期
葛先生今年一直想买房,经过长时间的淘房,他把目光聚焦在了闵行,新政出台后,他和大部分购房者一样,决定先看看房价会不会降。然而就在8月,他发觉房东的态度又开始强硬了,不仅不愿让价,反而还开始加价。正当他犹豫不决之际,看中的两套房居然全被抢走。眼看煮熟的鸭子就这样飞了,葛先生懊悔不已。“我下个月无论如何一定要买了。”谈到之前的犹豫,葛先生自己都有点莫名其妙:“第三套房停贷和我有什么关系?反正我是次买房。”
的确,8月初银行对三套房停贷对市场的影响远未达到预期,因为目前市场上活跃的刚性需求以买第二套房的为主,其次,也有“被三套”的购房者在想办法规避。如部分三套房买家将原来的房子抵押获得贷款,再全款买房。虽然抵押贷款的高利息将使得购房者的还款总额增加10%-15%,但平摊到每月之后增加的还款压力其实有限。
以刚性需求为主的买方群体已逐渐从前期政策密集出台的影响中走出,经历近几年楼市的起伏,普通购房者也已能够洞察市场规律,相当一部分刚性客需产生了“晚买不如早买,越等房价越高”的心态,故在市场观望气氛仅仅持续了两三个月后,已有不少“刚需”打算出手了。
很难看到客抱团入场
某门店经理很高兴,因为他手下的业务员又开始忙起来了,坐在室苦打电话的少了,出去带人看房的多了。“去年楼市最火的时候,周末门店每天有15组客户来看房,而8月份以来,每个周末都有10组以上人看房。”不过,与去年看房客中3-4成是客不同,目前带看的客户全是刚性需求,客踪影全无。
客都去哪了呢?年近花甲的纪先生从1998年就开始房产,2009年6月,他卖出了最后一套用来的住宅,就再也不买住宅了。早已转投商铺战场的他,今年丝毫没有“回心转意”的意思。“我认为今年的调整时间肯定很长,从三套房停贷就可以看出来。我自己现在肯定不会住宅,也不会建议朋友现在买。”
记者从上海中原、21世纪不动产等中介公司了解到,五六月份时,买房者中客“几乎为零”。进入七八月,在浦东世博板块、古北等传统客感兴趣的区域中,终于又出现了他们的身影,不过量依然很小,之后的三套房停贷则再次打击了客的信心,使得本来一些已经跃跃欲试的客又重新开始观望。
这个“金九银十”,如果政策面继续趋紧的话,将很难再看到客抱团入场的情形。
标杆房企或将引领“营销潮”
在金九银十计划开盘的楼盘中,有许多开发商对价格闭口不谈,愿意透露价格的楼盘也多以“参考价”示人,纷纷表示并不一定是最终价格。根据目前得到的“参考价格”观察,尚未出现明显行为,倒是部分项目价格相比之前有了一定的提升,除了朗诗绿岛,江桥的嘉城(香馥湾)等项目报价也比前期房源上涨不少。
对于还是希望能够“捡到皮夹子”的刚需购房者来说,倒是可以把眼光放到大开发商或者上市公司开发的楼盘上,因为他们打折的可能性更大。新政后自6月份开始,绿地、万科等标杆房企引领上海楼市进入波“潮”,打折优惠风从外环外蔓延至内环内,目前上海地区以8折甚至更低价格促销的楼盘有十多个,并且有继续扩大之势。
搜房网数据监控分析师认为,标杆房企能否带领上海楼市进入第二波“潮”还未知,但是极有可能掀起一股“金九银十”传统时节的“营销潮”。据悉,截至8月15日,以证监会行业为标准,两市已有四大地产龙头在内的40家上市房地产公司发布了2010年中期业绩报告,其中,上市房地产公司库存整体增加明显,现金流量也出现了趋紧迹象。因此下半年对开发商来说,实现销售目标和回笼资金至关重要。
表示,随着更多新盘上市,促销范围可能将进一步扩大,但是大幅度的促销或会出现在国庆节后。
延伸阅读:新政已经虎视眈眈:金九银十是救赎还是怪圈
调控政策依旧虎视眈眈
7月市场曾经一度有过对政策松动的猜测,但是,随后的二套房“认房认贷认调查”,还有紧接着的“第三套个人房贷停放”的消息,迅速让这种猜测消失无影。上海中原副总经理陈宇珏透露,此次房贷收紧后,虽然市场短期内并未有明显的波动,但若此次贷款政策能够严格、持续地执行,将对未来买卖双方的心理预期产生较大影响,房地产作为的也将减弱,一部分实力较弱的客将淡出市场。
政府部门对开发商力度也越来越严厉。继国土资源部清查囤地之后,商品房预售措施也被提上日程。近日,有报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”,更有其他城市的房管部门也在酝酿类似措施。在当前房地产仍处调控阶段,预售房款纳入银行也是在向楼市传达政策从严从紧的信号和压力。
等还是不等 保守派对阵行动派
在政策消息频出的同时,开发商已经赫然形成两派,一派是行动派,他们中对市场反应最快的从6月就率先,以打折促销、低价入市方式吸引市场人气,如绿地等,也有新近加入大军的大华等。 7月中旬上海楼市终于向上突破了商品住宅周成交10万平方米的冰点,并且渐渐站稳了15万平方米的阶段高峰,回暖迹象明显。是7月末以来的近几周,几乎每个周末都有多个新盘开盘,而且优惠力度十分惊人,因此造就了如中环1号等一批“日光盘”的出现。
房企的压力一定程度上来源于企业资金压力。今年上半年,大多数房企没有完成销售任务。从各大房企近期发布的半年报来看,不少房企的现金流量为负数,具有较大的资金压力。
“9、10月份,是房展前后一般都会有一波开盘潮,我们不想到那个时候再推盘面临巨大竞争,何况调控是否会继续收紧也不清楚,于是决定趁着8月的楼市回暖,早点出货。”一位不愿意透露姓名的开发商表示。
然而,也有众多开发商仍是选择了继续等待,这形成了楼市另一个保守派。自从新政后,这些开发商就一再地延迟开盘,预计报价也实行“走走看看”的态势,显示出了充足的耐心,静等金九银十。指出,他们之所以愿意等待,一方面是寄希望于金九银十能带来一波成交高峰,市场回暖后就可以少降一点价,另一方面是资金压力不大。
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