保证开发资金来源 防止房价报复性反弹

中国建设报  作者：张元端  2010-08-26 09:23

[摘要] 随着调控进入深度博弈期，不少城市房价已开始出现下行松动的苗头，与此同时，业内已在关注未来楼市在短暂后会不会出现报复性反弹的问题。

随着调控进入深度博弈期，不少城市房价已开始出现下行松动的苗头，与此同时，业内已在关注未来楼市在短暂后会不会出现报复性反弹的问题。

事实上，只要我们回顾一下以往的楼市调控历史，就会知道这种担心并不是多余的。2007年和2010年5月份以前都出现了调控一段时期后房价报复性反弹甚至大幅上涨的现象。

楼市的稳定均衡发展，既要有商品市场的均衡，又要有货币市场的均衡。在调控楼市时，必须把这两种市场的均衡结合起来考虑，统筹策划，协调一致。需要指出的是，在货币流动量得到控制的情况下，房价调整的幅度将主要由供求关系来决定。

本轮调控较好地体现了这个经济规律。为了缓解供求矛盾，建立商品市场的均衡，一方面是加大供给，一方面是控制需求。

在加大供给方面，除了继续加大廉租房等保障性住房的供给、解决低收入家庭的住房需求以外，住房城乡建设部等多部门又联合发力于公共租赁房，旨在通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集公共租赁住房房源，进一步实现“租、售并举”两条腿走路。

从土地供应来看，今年新增土地供应面积同比也大幅增长135％。1~7月，房地产开发企业已完成土地购置面积2.17亿万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%；从房地产来看，1~7月，同比增长幅度高达37.2%，大幅扭转了去年1月份开始的1％的局面；从新开工面积来看，房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%。

在控制需求方面，仍然坚持了“保证居民的基本生活必需、切实抑制投机需求”的方针，并通过严格控制购房贷款，即减少流动性的货币政策来实现。通过减少流动性，使之与控制需求的目标协调一致，从而把两个市场的均衡有机地结合了起来。

扩大供给和控制需求的调控政策实行至今，之所以会出现报复性反弹的担心，是因为一旦销售量持续下降，就会影响到开发商的资金链。而如果开发资金不足，就不能实现扩大开发、增加供给的要求。市场供应的不足，又会助推房价的上涨。所以，对于稳定房价而言，必须扩大供应，而扩大供应的前提又是保证开发资金。

有论者认为目前开发企业“不差钱”。那么，我们就来看看房地产开发企业的资金来源情况。数据显示，1~7月房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%。其中，国内贷款7539亿元，增长29.3%；利用外资302亿元，增长10.6%；企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；其他资金16642亿元，增长36.0%。在其他资金中，定金及预收款9356亿元，增长30.3%；个人按揭贷款5131亿元，增长41.4%。今后一个时期，在政策的作用下，“其他资金”所占比例会减少，“所差钱”必然需要由国内贷款和企业自筹资金来补足。

货币流向投机需求，会助推房价；货币流向开发企业，则有利于扩大供给。因此，今后的货币流向何处，将是会不会出现报复性反弹的重要因素。