[摘要] 4月楼市调控政策出台后,买卖市场持续低迷,少数开发商在重压下日渐出现现金流紧张的局面,开始采取措施以促成成交。在这种背景下,京城楼市部分区域又再次出现新房价格低于二手房价格的现象,引起了广泛关注。
大兴、房山、望京等地均出现了新房价格低于二手房的价格的“倒挂”现象。图/CFP新京报制图/林军明
4月楼市的调控政策出台后,买卖市场持续低迷,少数开发商在重压下日渐出现现金流紧张的局面,开始采取措施以促成成交。在这种背景下,京城楼市部分区域又再次出现新房价格低于二手房价格的现象,引起了广泛关注。
在近期的开盘项目中,从郊区来看,大兴、房山等地都出现了新房价格低于二手房;而城区内望京出现了新房价格低于二手房价格的情况。尽管目前一、二手倒挂现象仅表现在局部区域,不过,随着政策的加码,业内预期曾经在2008年出现过的一二手房倒挂现象会再度呈现扩大化的趋势。
新盘定价“底气不足”
面临市场的严格调控,部分区域的新开楼盘面临很大的销售压力,开发商为了达成销售目标,就会选择销售,甚至一部分房屋价格低于二手房,形成了价格倒挂。
记者从链家地产了解到,望京地区的首开国风上观,价格为25000元/平米左右,但是周边的二手房的价格在27000元/平米—28000元/平米,而周边融科橄榄城的价格甚至达到了30000元/平米,出现了价格的倒挂现象。
“链家地产”市场的研究部认为,之所以会出现这种情况,主要是因为周边二手房的户型和格局优于首开国风上观,而且周边二手房距离比较近,交通环境比较好,此外,二手房楼盘相对来说小区环境成熟,设施齐备。首开国风上观虽说也属于高档楼盘,但是由于小区环境的原因,开发商有些“底气不足”,所以目前价格较低。
不过,按照以往望京房价的走势来看,当首开国风上观的环境成熟之后,与二手房价格差距会缩小。
业主意愿不明显
据业内的人士介绍,相对于新盘来说,目前多数二手房业主的意愿并不明显。如果不是急于出售的房屋,价格一般不会下降。
举例来说,大兴区的保利茉莉公馆，售价基本在16000元/平米左右,与周边二手房持平,甚至比一些周边二手房价格还低。目前周边业主却很少有调低报价的动作。
“链家地产”市场的研究部认为,当地业主的心理预期价位比较高,主要有两个原因,首先,二手房经过装修之后成本增加,转嫁到房价上面,其次二手房业主比开发商更有底气,因为即使房屋不能出售,业主还有其他的方式来获利,比如说出租,或者抵押消费等等,而一些急于用钱的开发商即使做抵押,银行也会有很严格的要求。因此,业主并不着急出售,扛价能力强。
成交结构影响价格比
记者调查的发现,除了开发商等因素外,还有一些特殊因素也在造成一二手房价倒挂。比如部分新盘的成交均价低于二手房,实际上是由于成交时户型、朝向、楼层的不同,新盘的均价会偏低,而相反的二手房的价格偏高造成的。
据介绍,清河地区的莱圳家园,价格是23000元/平米-26000元/平米,周边同类型的二手房的价格大约是22000元/平米-24000元/平米左右。该小区部分新房与二手价格形成倒挂。调查显示,该项目均价比周边二手房低,主要是成交结构造成的,周边二手房主要成交的是中小户型,一般为一居室或者两居室,因此单价都相对较高,所以也就相应推高了二手房的成交均价。这种现象只是相对价格倒挂,并不是的倒挂。
此外,还有一些特殊的原因,例如部分区域的二手房是房,而新房却没有资格,因此价格相对要高一些。因此,价格倒挂背后的原因是由于二手房的比较明显。
“链家地产”认为,新房二手房倒挂的现象对于二手房市场没有直接的作用,但是对于一部分心理抵抗能力相对较弱的业主来说,面对需求的短暂转移,可能会选择。新盘低价入市能否对二手房市场产生影响,在短期之内看不到明显的效果。而对于新盘市场来说,低价入市或许促使更多的开发商效仿。
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