[摘要] 近日国家统计局公布的商品房待售面积和空置面积,使市场对地产泡沫再次“紧张”起来。有测算估计,目前中国商品房的空置率已超过25%,出现严重泡沫化倾向。我们认为,房地产市场去泡沫的脚步已经展开,预计随着三、四季度地产市场去库存进程的加快,待售及空置面积会趋势向下,地产泡沫进一步膨胀的可能性不大。
近日国家统计局公布的商品房待售面积和空置面积,使市场对地产泡沫再次的“紧张”起来。有测算估计,目前中国商品房的空置率已超过25%,出现严重泡沫化倾向。我们认为,房地产市场去泡沫的脚步已经展开,预计随着三、四季度地产市场去库存进程的加快,待售及空置面积会趋势向下,地产泡沫进一步膨胀的可能性不大。
截至6月底,商品房的待售面积达1.92亿平米,其中住宅待售面积1.06亿平米,分别同比增长了6.4%和0.2%;而截至今年4月,商品房空置面积达1.74亿平米,累计同比增长39.13%。数据使者加大了对目前地产市场进一步泡沫化的担忧,虽然房价目前基本处于盘整回落态势,但依然处于高位,如果房价一旦出现由需求释放助推的反弹,则未来市场的泡沫化程度无疑会加剧。
那么,现在楼市的泡沫化程度有多高?从量的角度看,楼市正在经历去泡沫的过程。目前整体的待售面积存量已经出现了下行的态势,从短期看,市场对政策的预期稳定后,下半年楼市的销售不会太悲观,在销量的保证下,待售面积依然会进一步消化。
我们可以从一组数据对比中找到答案。07、08、09年房地产待售面积分别为1.34亿平米、1.86亿平米和1.99亿平米,其中住宅分别为0.69亿平米、1.06亿平米和1.15亿平米,很显然,待售面积存量的提升发生在08年地产市场的萧条期,而且主要由住宅提升所致。正是由于当时市场的再库存进程和销售率的萎缩使得更多的住宅闲置待售。通过对比发现,今年上半年的待售面积已经出现了回落,这主要是由09年来市场火爆引发的去库存加速所致。反观当前的市场,无论是待售还是空置的增速都在放缓。在调控政策认真落实的前提下,地产市场必将以新一轮的去库存来消化2009年的楼市泡沫。
从微观城市的存量房统计看,目前近似的待售面积均处在高位回落的通道中。以一线城市为例,截至上周,京沪深穗四城市的可售面积分别为1882万平米、588万平米、338万平米和3223万平米,同今年4月份平均水平比,分别变动了-0.2%、-24.5%、-0.4%和26.4%,同08年比,整体处于下降态势中。
再从价的角度分析。衡量泡沫化除了空置率指标外,还有最重要的一个指标就是房价的上涨速度。09年由需求助推的房价上涨已经积累了较多的市场风险,房价在不到一年的时间整体涨幅超过15%,部分一线城市涨幅超过了50%,房价收入比均超过70%。如果房价再次继续上涨,无疑会助推资产价格泡沫的扩大,从而影响实体经济的健康发展。
“4·17”以来的调控措施已经取得了一些成果,单就房价涨幅看,持续时间在延长,幅度在放缓,如果从紧政策能够继续,房价盘整下行的态势将进一步确立,届时可部分消化前期涨幅过高、过快带来的市场隐患。
在种种传言和数据的影响下,近一周来地产股表现疲弱,整体的跌幅达1.51%,成为联手金融、钢铁引发大盘调整的第三股力量。从地产基本面看,前期的风险得到一定释放,再度从紧的措施出台的可能性不大,如果目前的成交和价格能够稳定,对于开发商和政策而言是一个双赢的选择,而对于购房者而言,可能会延长一部分购房决策的周期。由于对需求调控的细化分层,改善性需求无疑仍将继续被打压,市场整体的销售可能难有惊喜。
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