[摘要] 8月是传统旺季“金九银十”的前奏，也是开发商探水市场的重要环节，但在时下楼市遭遇调整的影响下，旺季是否到来？有多少楼盘能够独善其身？恐怕连开发商自己心里也没有谱。
大量入市房源均走“低开”路 部分区域“大牌”楼盘比拼打折———
8月是传统旺季“金九银十”的前奏，也是开发商探水市场的重要环节，但在时下楼市遭遇调整的影响下，旺季是否到来？有多少楼盘能够独善其身？恐怕连开发商自己心里也没有谱。
不过从7月份的销售情况看来，情况似乎有所好转。北京中原地产统计，7月份北京市共成交期房住宅4950套，环比6月份的4241套，增长了16.7%。同时，月末库存住宅为93806套，环比6月增长4.8%。业内人士表示，7月份楼市销量的环比上升，一是由于所参照的6月份为近两年来的成交谷；二是因为大量的入市房源采取低价促销、隐性的营销策略，以价格换取销量成了开发商吸引购房人的重要手段。
●低价开盘引发抢购
新盘大规模入市或打破僵局
上周末，位于大兴的保利茉莉公馆项目二期开盘，再次上演了千人抢房的“神话”。据悉，当天保利茉莉公馆共推出395套房源，而到现场排号的购房人则超过了1000人。据8月2日北京市房地产交易管理网的数据显示，保利茉莉公馆二期推出的7、8、9号楼签约率已经达到了85.4%，仍标示为可售的房源不到60套。
而在此数天前，位于房山区长阳的万科长阳半岛项目，也是以类似的热销场面刷新了近期京城的销售纪录。根据房地产交易管理网的数据，该项目7月24日拿到预售许可证，其推出的854套房源在开盘仅两天的时间内便销售一空。
在外界看来，上述楼盘之所以能在新政调控下取得开门红，价格低开是其最关键的因素。
据悉，保利茉莉公馆二期的均价在17000元/平方米左右，而其周边一些在售项目的均价已经超过了18500元/平方米；对于万科长阳半岛来说，其不到11000元/平方米的起价、13500元/平方米的均价，都创下了区域内一手商品房的新低。
中原地产华北区域总经理李文杰认为，这些新开项目都位于去年拿地最为激烈的热点区域，然而现在却以低于市场均价的售价推出，引燃了刚需人群的购买愿望。“经过三个多月观望，新盘的大规模低价入市有可能引发连锁反应，打破市场僵局。”李文杰表示。
●周边在售楼盘暗自“调价”
业内人士预言影响渐显
事实上，热点项目周边的价格战或已经从暗地里打响。
近日，我们来到了万科长阳半岛以西一个名为加州水郡的项目进行了探访。加州水郡每平方米的标价在16000-18000元。然而在售楼处，销售人员却告诉我们，实际的销售价格从7月中旬开始就已经变了。“目前我们现房的售价是13800元/平方米，期房稍微贵一些，14000元/平方米吧！有的户型价格还不到13000元/平方米。”如此算来，该项目的售价已经下调了2000元以上，而调价的时间，则是万科长阳半岛公布售价的前后。
除此之外，热点项目周边暗自调价的项目还有很多：位于房山区的天恒乐活城，其之前销售均价曾达到17500元/平方米，而实际上，其部分房源的售价目前已经调低到了15000元/平方米；位于房山区长阳镇的中铁原香小镇，虽然对外均价保持在14000元/平方米，但其销售最为火爆的85平方米两居户型，价格却已下探至12700元/平方米。
“万科长阳半岛的定价方式获得了购房者的认同，取得了很好的业绩，也肯定会对周边其他项目的销售定价产生影响，而这一过程有可能是缓慢的、不明显的。”万科北京公司营销总监肖劲在采访中表示。
●或将传导至整个市场
“开发商现在对于定价态度倒不是很强硬，但对销售速度要求很高，主要是想快速回笼资金。所以，吸引购房者的营销手段也越用越多，而不是像市场火热的时候，即使不宣传也照样卖光。”研究机构一位分析师向记者表示。
京西某位不愿透露姓名的营销总监表示，目前楼市主要受到新政四个方面的影响：一是土地政策改变，土地限期开发的规定被严格执行。二是金融政策改变，比如限制贷款数量、贷款时间，甚至取消三套房的贷款。三是对购房数量的限制。四是住房保障政策改变，消费者希望住房保障落在自己身上。在这种情况下，要想卖房就不得不采取促销的手段，以价格换销量就成了开发商的共识，不仅是南部区域，包括通州、顺义、昌平等区域的项目在销售上会采取相应的让利策略。
另外，中原地产张大伟表示，与其他城区相比，房山及大兴从2009年开始新增土地比较多，一些标杆企业的换取销量的现象很可能影响其他企业的销售策略。而相比标杆企业拿地的价格，部分中小企业的成本价事实上要低很多，这将使得这两个区域出现明显的商品房价格战，继而这种价格战将可能传导至整个北京市场，成为淡季下的一种常态的营销策略。
●业内：价格战能否真正到来要看信贷政策松紧
“对于已经在售甚至已经开过几期的老项目来讲，现在正是骑虎难下的时候。而新入市的项目不存在定价的压力，其低开的势头会加快老项目的速度。”某资深业内人士这样表示。
据上述人士介绍，像大兴黄村、房山长阳这样的热点区域，老项目往往出于观望心理和已购房业主的压力不愿，而区域市场基本处于一个平衡状态中。但是新入市楼盘的低开肯定会打破这种平衡。
据悉，在大兴黄村周边，旭辉紫郡、金地仰山、领海·朗文世家等多个新盘都将在年内开盘，前期热销的绿地西斯莱公馆、保利茉莉公馆也将推出后期；而在房山区的长阳，除了万科的项目，首开、绿地、城建等多家房企巨头也都在此拿有大片土地。可以预见的是，在未来的时间里，这些区域的竞争将趋于白热化。
“价格战是否会真正打响还得看调控政策。”工商联房地产商会理事、房地产经理人联盟副秘书长陈保存认为，目前对开发商影响的还是政策的执行力度，而首当其冲的则是国家信贷政策。“如果下半年银行放开现有的信贷政策，价格战就可能不会出现。”陈宝存说。
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