冯仑联姻李东生 万通新创争工业地产上市首单

第一财经日报  2010-08-02 11:12

[摘要] 三年筹划，国内地产企业与制造企业的首次联手开发工业地产的尝试，终有收获。

三年筹划，国内地产企业与制造企业的首次联手开发工业地产的尝试，终有收获。

2008年初，万通实业和TCL集团分别出资55%、45%，共计2.5亿元的注册资本成立了一家工业地产开发公司万通新创。今年7月30日，TCL集团董事长李东生与万通实业董事长冯仑在无锡万通公社签署了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》（下称“协议”），根据协议内容，双方将合作尽努力发起设立REITs（房地产信托基金），并助推万通新创上市。

这是制造业龙头TCL在产业升级的压力下试水工业地产领域的初体验。对此，李东生表示，此举主要为盘活土地，降低固定资产持有比例，通过对非盈利资产、固定资产的优化组合完成从制造型企业到创造型企业的转型。也甩掉包袱，完成从重资产到轻资产公司的转型。

经过近30年发展，TCL集团在广州、内蒙古、成都、武汉、无锡等地设立了众多的生产加工基地，土地储备超过百万平方米。TCL近几年来也多次涉及房地产行业，2007年仅旗下房地产公司营业收入就超过5亿元。

与万通实业合作开发工业地产，李东生并不担心所谓“剑走偏锋”的质疑，他表示，TCL未来在万通新创的股份将逐渐减持，主业仍专注于制造业，是液晶研发和生产，并不打算在人力、物力上投入过多的资源。但集团旗下的土地储备将逐步注入万通新创公司。

其实，无锡的万通公社正是万通新创公司尝试的个项目，万通收购TCL占地27万平方米的无锡项目，对其进行再次开发，打造成厂区、仓储、物流、宿舍为一体的综合性工业社区。采用“售后回租”模式，TCL集团对其中的一半面积进行回租，租期6年。经过一年运营，园区其他部分分租给了美的、速必达物流等公司，目前出租率近90%。同时，管理团队还尝试引进仓储市场、奥特莱斯、汽车影院等高附加值运营商。

冯仑对双方的合作满意，他用“两个胖子——合肥”概括双方的合作，“在产业转型和调控时期，两者合作的代价远小于万通重新买地开发招商。”

万通实业是定位于房地产类的控股公司，冯仑表示，其中房地产住宅和商业开发业务已经于2007年整合在A股上市，就是万通地产（600246.SH）和TCL组建的万通新创公司，是专门从事工业及商务园区的公司，未来拟打造成中国家工业地产上市公司，除了TCL以外，未来也不排除和其他公司用其他方式合作的可能性。此外，万通实业还致力于基金管理，目前直接管理和合作管理的基金规模已经达到15亿美元，在海外收购的“中国”则是万通的另一种探索和尝试。

对于未来，冯仑认为，万通实业的新目标是成为类似新加坡凯德置地一样的地产者，万通新创则渴望5~10年内在工业地产领域成为的领先者。他表示，合作并非短期行为或是炒地皮。

据悉，万通新创正在积极筹措REITs产品，目前已经和农业银行、兴业银行、北方信托、嘉实基金等多家机构进行沟通。未来，将选定有意向的两三家共同合作。而万通实业方面未来3年将通过不断提供种子基金，增持万通新创。TCL方面则逐渐减持。

冯仑表示，国外REITs已十分成熟，通过“售后回租”模式可确保物业率。万通新创总经理武伟东则表示，目前万通新创项目的净运营率在8%。