[摘要] 宏观调控至今已有百日。百日来,上海、北京等一线城市的房地产市场在观望博弈中陷入重度低迷,从这个意义上讲,本次调控到目前为止已经取得初步成功。然而房价的居高不下,使得近期管理层再发通知明确调控将继续从紧,北京、上海等地再度重申二套、三套房贷更严格的执行标准等迹象预示着我国的调控或已进入下半场。
宏观调控至今已有百日。百日来,上海、北京等一线城市的房地产市场在观望博弈中陷入重度低迷,上海日成交量连续在300余套的标准徘徊,较往年同期大幅萎缩近70%。从这个意义上讲,本次调控到目前为止已经取得初步成功。然而房价的居高不下,使得近期管理层再发通知明确调控将继续从紧,北京、上海等地再度重申二套、三套房贷更严格的执行标准等迹象预示着我国的调控或已进入下半场。
笔者曾在此前的文章中指出,本轮的宏观调控核心目标在于挤压大量民间资本离开楼市、股市、资源等行业投机进入实体经济,推动实体经济的稳健复苏。目前,个目标似乎已经实现。大量民间投机资本已相继从楼市、股市等投机领域撤离。但这也只是短暂撤离,如果没有有效引导,这些资本随时可能卷土重来,引发新一轮资产泡沫;或者进入其他一些投机领域,引发新的市场危机。
一方面,对于房地产市场而言,当前的价格继续高位徘徊,成交量巨幅萎缩不仅是市场不愿看到的,更是管理层以及各级地方政府所不能承受的。房价的实质回落,成交量的稳步上升是市场和管理层以及各级地方政府所乐见的市场形态。因此,笔者认为,本轮调控不仅短期内难见松动,而且近期管理层极有可能加码调控。开发商也势必在8月份陆续放低姿态调整价格,扩大成交,尤其是业绩压力巨大的大中型上市房企。去年普遍涨幅超过70%让开发企业游刃有余,需要考虑的仅仅是如何降,如何消化前期已购客户针对的强烈反应。因此,调控的下半场,促销必成主旋律。至于调整幅度,笔者仍然不敢乐观,各方面的综合因素已经某种程度封杀了大幅回调的可能,30%可能会是个巨大的坎,市场的整体均价甚至可能下移20%左右即难有寸进。
另一方面,对于在市场中游离的大量民间资本,5月份国务院出台《鼓励和引导民间健康发展若干意见》,即“鼓励和引导民间”36条。要合理引导民间资本,还必须尽快出台“鼓励和引导民间”在各领域的执行细则,并加快落实。同时继续强化楼市、股市等领域的调控,通过税收等调节手段挤压引导民营资本进入一些国家倡导的新兴领域。总之,调控的下半场,如不能有效引导,势必将进一步激化国内的通胀形势,并可能令此前的调控成果毁于一旦。这是管理层和市场都不愿看到的,毕竟这对经济的影响将可能是深远的。
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