[摘要] 今年上半年的房市,如同一位“高烧”病人,喝下“房市新政”这一剂猛药后开始出现降温。从已经公布的上半年我国房地产运行情况来看,房价涨幅持续下降,成交量的萎缩以及“国房景气”的连续回落,都表明自4月份以来的新一轮房市宏观调控政策已经给市场带来重大的影响。“遏制房价过快上涨势头”的宏观房市调控目标已经基本实现。
今年上半年的房市,如同一位“高烧”病人,喝下“房市新政”这一剂猛药后开始出现降温。从已经公布的上半年我国房地产运行情况来看,房价涨幅持续下降,成交量的萎缩以及“国房景气”的连续回落,都表明自4月份以来的新一轮房市宏观调控政策已经给市场带来重大的影响。“遏制房价过快上涨势头”的宏观房市调控目标已经基本实现。
在当前房市仍处在供需双方“角力”的敏感时期,房市今后的走势如何?房价又会出现何种变化?
从“量价齐升”到“成交量下滑”
房市新政效果显现
“以4月17日国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》为"分水岭",今年上半年我国的房地产市场经历了"冰火两重天":"新政"之前,市场持续火爆,"量价齐升";"新政"实施之后,市场迅速降温,行业景气度明显回落。”中国银行战略发展部高级经济师周景彤告诉记者。
今年前3个月,我国房地产市场延续了去年的“火热”局面,不仅房价不断上涨,而且房屋成交量也在上升,在一些一线城市,二手房市场卖方“坐地”现象屡见不鲜。在土地市场,同样是“热火朝天”。
为遏制房价过快上涨,促进房地产市场平稳健康的发展,今年以来,国家陆续出台了一系列房地产调控政策,从回收流动性到提高信贷门槛,从建立地方政府问责机制到限制非本地居民购房,从改革土地拍卖制度再到限制非主业大型央企退出房地产市场等。随后地方政府也相继出台相关细则,进一步细化房地产宏观调控政策。
在一系列调控政策的作用下,4月份房地产市场就出现成交量下滑的局面,随后房价虽然仍在上涨,但是涨幅不断回落,部分城市的房价开始出现松动。周景彤告诉记者:“在新政作用下,房价过快增长的势头得到初步遏制。”他还说:“房地产开发企业资金来源涨幅回落,显示出房地产开发资金已经受到"银根"紧缩政策的影响。”但是,人们也要看到,房地产增速依然较快。
房市进入“僵持阶段”
价格大幅下降可能性不大
虽然当前房价过快上涨的势头已经得到遏制,但是房价过高问题依然没有得到解决,虽然国家加大了对保障性住房建设力度,但是房市供需不平衡的矛盾依然没有缓解。
周景彤认为,影响房地产短期波动的因素很多,但最主要的因素有两个,一个是宏观经济走势,另一个是宏观调控政策。随着经济增长高位回落,随着房地产新政的实施和不断完善,我国房地产市场将有可能进入“量价齐跌”的调整期。考虑到政策时滞和历史经验,房价明显下跌最有可能出现在今年7、8月份以后,房价跌幅在15%至30%之间,销售量跌幅在30%左右。
国家统计局公布的上半年经济数据显示,我国经济继续保持良好的发展势头,但是们大多预计下半年经济增速会有所回落。当前工业增速和增速都已经出现回落。从国际经济形势来看,欧洲主权债务危机的持续,使得今年下半年经济形势仍然复杂。经济形势不明朗、不乐观,使开发商和购房者的预期发生改变,他们的和购买行为更趋谨慎。
从发展周期来看,周景彤指出,我国房地产行业本身存在着调整的空间和客观要求。即使不再出台新的调控政策,只要将目前政策执行到位,房价下跌也是大概率的事件。如果信贷投放规模保持不变、其他调控政策执行到位,那么8月份以后房价必然出现下跌,此前涨幅过快的核心城市下跌幅度将更大。
此外,我们也要看到,上半年房地产开发仍然保持快速增长的态势,远高于固定资产增速。那么,下半年房地产开发走势如何?交通银行金融研究高级宏观分析师唐建伟预计,此次房地产市场的调控对房地产开发的影响不会超过2007年~2009年那一轮。原因有两个:一是两次政策出台的背景不一样。二是保障性住房建设力度加大将对未来房地产形成一定程度支撑。即使商品房建设因房地产调控政策而有所下降,但保障房建设将对整个房地产形成较好的支撑,使其不会大幅下降。预计2010年房地产开发的增速为20%左右。
周景彤认为,基数因素将使今年下半年房地产增速放慢。预计全年房地产开发增速为22%左右,扣除价格因素实际增长16%左右。
政策取向房市走势的风向标
当前对于未来房地产宏观调控的取向,备受市场关注。周景彤认为,未来一段时间,房地产的调控政策应保持方向不摇摆,力度不放松。进一步增加保障性住房有效供给,降低保障性住房价格;加快推出物业税政策,建立健全抑制投机性需求的长效机制;注重政策的连续性与稳定性,使前期出台的政策长期化;建立房地产信贷二级市场,以防范可能出现的金融系统性风险。
从当前的房地产调控政策来看,重在抑制不合理需求,周景彤建议将这些政策在不断完善的基础上长期化。我国建设用地的稀缺以及住房需求的庞大,决定了我国应长期坚决遏制投机性需求,回归住房的消费品属性。如果仅仅将这些措施作为短期性、临时性措施,市场的“躲猫猫”效应难免再次出现,房价非理性的飚升难免重新上演。此外也要重视完善信息对接机制,使差别化信贷政策执行到位。
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