[摘要] 将来，以信贷紧缩为标志的实际性从紧货币政策或许会有所微调，但对房地产而言政府不会重演2008年救市的一幕，而是将坚持并继续深化房地产调控，房地产调控政策政策松动……
编前语：“以新国十条为代表的新一轮房地产调控，正在试图推动房地产从品特性主导，逐步恢复到消费品特性主导。”国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松接受记者采访时表示，此前一段时期房地产的品特性过于浓厚，使得房地产市场充满投机气氛，不仅导致房价在短期内过快上涨，也带来许多结构性问题。
针对目前坊间有关“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等房地产市场热点问题，中国住建部、银监会、国资委12日分别做出回应。住建部官员强调，各地将继续坚定不移地执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策。
国资委在时间作出回应说，没有授意央企拿地;中国银监会也明确表示，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策不动摇。从上周五(7月9日)中国楼市可谓风云突变，本来在楼市新政处于拉锯焦灼状态之际，国土资源部吐露将加大土地管理，实行更加严厉的土地政策，国土资源部长明确告诉社会，房价将会下降，预计在第三季度，社会各界以及市场纷纷猜测新一轮更加严厉的楼市调控政策必将出台，笔者预测起码4月中旬新国十条里要求出台而没有出台的调控政策将会出台。
然而，像中国历的历次重大事件发生一样，9日竟然从上海传来众商业银行对第三套住房贷款开闸，对第二套住房贷款政策开始松动，只认贷不认房。随即，传来北京、南京、杭州以及郑州都开始对第三套房贷开闸的消息。接着，国资委授意央企房企大举扩张拿地的消息不胫而走;调研楼市调控是否伤及经济的新闻广泛传递。中国大陆上空楼市调控将松动、将走回头路的阴云密布。给笔者的感觉是这将彻底打乱中国楼市政策走向甚至将中国经济带入难以自拔的泥坑。所幸的是，中国三大职能部门在时间做出了回应，予以了澄清，并重申楼市调控不动摇。
令人思考的是，这些消息为何会迅即传播，为何会一起汹涌而来，这不是仅以一个巧合所能解释的。四月中旬出台的号称最为严厉的房地产调控政策，在出台时就遭到利益集团的百般阻挠，出台三个月又恰逢欧洲主权债务危机对乃至中国经济影响越来越大，欧美对中国贸易保护多箭齐发，经济二次探底已有迹象，中国国内股市萎靡不振，二季度经济可能出现减速。一些利益集团从中窥到了机会，把上述这些不利因素的脏水都泼到了房地产调控身上。利益集团大肆反扑，试图复辟几乎是放任不管的房地产市场，力图维持已经大吃甜头的暴利。
更加令人思考的是，三部门重申调控不动摇，那么，对已经动摇者如何办呢?效果到底能够有多大?能够有多少震慑力?比如：上海各商业银行开闸第三套房贷，放水第二套房贷，中国银监会怎么查处?新国十条指出: 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。上海完全能够对号入座。这一要求似乎就是给上海、北京、深圳制定的。就是中国城市都可以开闸第三套贷款，上海、北京都不应该开闸。否则，这条新政就形同虚设。
如果有关部门不追究已经动摇者的责任，那么，今后类似的事情仍然会反反复复，仍将会严重扰乱市场，扰乱政策执行力和执行效果。
编后语：要从根本上解决中国的房地产泡沫问题，不能就房地产而论房地产，头痛医头脚痛医脚，小修小补，必须将短中期与长期结合起来考虑，通过建立和完善包括土地、财政、税收、信贷等在内的整套房地产制度，并且，充分注重收入分配体制改革及垄断性行业改革等多方面手段的配套和协调衔接，突出制度建设的主线，标本兼治，治本为上，为今后的持续健康发展打好制度基础。
7月19日，《人民日报》报导称，房地产调控遏制投机，挤掉泡沫，初显成效,使经济陷入“二次探底”的可能性并不存在，政策不会松动。国内外舆论普遍解读认为，这是政府通过官方媒体释放未来房地产调控方向的一个清晰信号：将调控进行到底!
而在此前的多年来，房地产持续高热，房价持续非正常地快速大幅度上涨，虽然政府也一直在对房地产市场进行调控，但调控往往难见成效，甚至还出现了越调控房价越涨的局面，因此，公众一直对政府治理房地产市场的态度、政策及其其效果不满，舆论对政府的调控态度和政策的质疑声乃至批评声一直不断。
正因为这样，部分人一直对政府此轮房地产调控的决心与调控效果持怀疑态度，甚至怀疑此轮调控会再次半途而废，以后其后便是再次房价飞涨。也正因为这样，一些地方政府在落实政府调控政策方面大打折扣，甚至至今根本没有出台地方执行细则政策。也正因为这样，一些商业银行(或其下属机构)擅自松动房贷政策，或从来没有严格执行房地产调控政策。也正因为这样，一些开发商抱守观望态度，坚守高房价不。还因为这样，一些炒家等相关利益人不断散布政府将为了GDP增长而再次救市、调控将再次夭折、调控政策将松动甚至房价将再次报复性返涨等谣言或预期言论。于是，最近以来，部分人对于政府的此轮房地产调控是否会进行到底这个问题的判断上再次变得犹豫起来，市场买卖双方因观望而继续僵持对峙，市场出现了滞胀的苗头……
应该说，此前多次房地产调控均不见成效的一个重要原因是，房地产调控一直陷入在“囚徒困境”中。本文作者陈真诚认为，由于政府将房地产定位在支柱产业，房地产占 GDP的10%左右，房地产占全社会固定资产的约1/4，对国民经济贡献巨大，国民经济尤其地方GDP、财政收入形成了对房地产的依赖性，因此，此前政府每每开展房地产调控时，担心伤及国民经济，伤及GDP增长，在确立调控态度、调控目标和出台政策时往往投鼠忌器，最终使得调控不痛不痒，房价越调越高。
正因为房价持续多年非正常快速大幅度地上涨，房地产市场终已积病加深，政府展开了新一轮调控，而且态度坚决。从今年政府工作报告提出“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，到国务院出台的“新国十条”，目标直指房价上涨，出台的系列调控措施可谓刀刀见血，房地产迎来了“最严厉”的调控政策。
至今，以出台“新国十条”为象征的严厉调控制政策出台了3个月，此轮房地产调控已经初见成效：各大城市的房地产成交量持续大幅下降，房价也已开始下降，并已确立了下降大势。只是，迄今而言，房价下降的幅度不大，市场进入了深度博弈阶段，调控进入了政策效果临界状态。
就在这种僵持的市场形势下，最近，有关“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”等舆论甚嚣尘上。再加上，历史“教训”依稀在眼前。尤其是，最近公布的统计数据显示，第二季度GDP较上年同期增长10.3%，较季度的11.9%有所回落，经济“二次探底”之声渐起，强调房地产业为经济支柱之音重出江湖。于是，一些人担心政府会不会担心房地产调控影响到经济发展速度而再次使房地产调控再次夭折。
或正因为如此，7月份以来，政府已通过多种渠道释放出，房地产调控不会半途而废的信号，看来许多分析师都低估了中国控制房价的决心，或是根本没有正确分析、预测中国房地产市场的能力，或是根本就是出于某种利益目的而有意误导舆论，误导市场。在这方面，尤其需要当心的是，一直有一些所谓的国外机构的经济学家，或一些外资投行或中介机构或咨询机构的所谓分析师，也许出于某种目的，或以或分析师的观点言论或以机构报告或在境外媒体上撰写文章等方式，不断释放与市场现实不符、与政府调控态度、精神和实际做法等背道而驰的预测、分析，对公众舆论和市场预期形成了一定的误导。
事实证明，迄今来看，一些经济学家或分析师的观点或预测、分析是错误的，市场的现实表现和政府明确释放将房地产调控进行到底的信号就是最有力的证据。
实际上，近来，在《人民日报》7月19日发表报导文章称房地产调控政策不会松动之前，官方已经多次表示将坚持对房地产市场的调控。7月以来，国土部、住建部、银监会、国资委等部门已经释放出房地产市场调控继续深化的信号。
7月初，国土部部长徐绍史表示，预期再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降。这暗示着，政府一直在密切关注房地产政策的调控效果，对房价下跌和市场全面调整早有充分准备。
其后，7月12日，住建部、银监会、国资委三部委分别表态称现有调控政策没有任何变化，集体否认调控政策松动的传闻。银监会强调，个人住房贷款中二套房认定标准和政策要求没有任何变化，各商业银行要严格执行，不能动摇。
紧接着，7月17日，住建部部长姜伟新在哈尔滨表示，调控政策效果初步显现，但当前观望气息很浓，因此要坚定不移地继续坚决贯彻落实好国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，加快保障性住房建设，共同研究建立房地产市场秩序管理的长效机制，坚决抑制部分城市房价过快上涨，稳定住房价格。姜伟新还说，温家宝总理在今年的政府工作报告中提出保障性建设和改造棚户区一共要建设住房580万套，今年这580 万套的任务一定要完成。为此，已经下达600多亿资金，有关的政策措施都已经制定并以文件形式下发。
这些说明，政府对于主动调控下的经济增长合理下降和房价下降后的市场心态等早有心理准备，希望通过推进保障性住房的建设来避免因房地产调控对经济带来的负面影响，弥补或缓解商品房减少可能带来经济下降的风险，打消人们对于这轮房地产调控政策会否重蹈此前无疾而终的覆辙的担忧。
而且，事实上也是，除政府加大保障性住房建设力度外，统计数据还显示，尽管上半年全社会固定资产114187亿元、同比增长25.0%，但上半年房地产开发19747亿元、增长38.1%，尤其6月房地产完成5830亿、同比增长48.5%。本文作者陈真诚认为，这也说明，如果政府加大打击囤地闲地等土地政策的执行力度，短期内商品房也难有太大回落。
如此看来，本文作者陈真诚认为，政府或将不再让房地产调控再陷“囚徒困境”。将来，以信贷紧缩为标志的实际性从紧货币政策或许会有所微调，但对房地产而言政府不会重演2008年救市的一幕，而是将坚持并继续深化房地产调控，房地产调控政策政策松动……
上周有媒体报道，高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并且征求民间研究机构意见，目的在于更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策作准备。后来，又有媒体说是失实报道。
且不论上述报道真假，之所以引人关注是因为再次引发对政策效果的追问，即，如何检验房地产调控得失成败。不客气地说，回顾持续经年、反复进行的房地产调控，恰恰因为前提性的调控目标始终未能予以明了，因之引发的激烈争议显得太过嘈杂、太过对立，太过神经质。例证即如上所述的“楼市调研”，为此担心调控半途而废者有之，担心调控殃及池鱼者有之，其中原委，无非在于两派人马着眼点大相径庭。
就根本目的而论，通过调控保障民众居有其所并无不同意见，真正存在争议的是，究竟应该通过何种调控手段以实现何种调控效果，才能最终保障民众居有其所?
解答这一命题必须走出泥足深陷的“房价迷思”：如果房地产调控继续围绕“房价”打转转，纠缠在难以测度、难以控制、难以验效的房价降了多少个百分点上，其效果不仅难以测量，长期而言甚或还有南辕北辙的危险，原因在于：
首先，房地产作为最典型的非标准化产品，其统计数据不仅很容易被操纵，很多情况下，即便“真实”数据亦未见得真实反映市场状况。譬如说，年初国家统计局公布，2009年70个大中城市房屋销售价格较上年同比上涨1.5%，对于此，民众大量质疑其与实际感受不符。同时决策也是明察秋毫，其后展开的“最严厉”房地产调控未因统计数据的“温和”而踌躇。
其次，市场经济条件下，商品价格，尤其是带有属性的商品价格归根结底由其供需关系而决定，政府不可能先验地确定“合理”价格并据此进行价格管制。关于这一点，脱胎于计划经济的中国本应有着更为痛彻的教训，那种认为理性的虚妄念头恰与理性背道而驰。
再次，实践充分表明，房价赖以存在的商品房市场不可能保障全体国民居有其所(哪怕发达国家也做不到，更不要说人均收入很低、收入差距很大的中国)，对于大量低收入乃至中等偏下收入水平的民众而言，情况正如常委会原副委员长成思危所言，哪怕房价跌50%仍然买不起房。
那么，检验房地产调控得失成败不看“房价”看什么?
答案是：莫如实实在在搞清楚年初提出的年内建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套，以及保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%等治本之策执行得如何!只要盯住了这个目标，时常左顾右盼的房地产调控才能逐步回归正确的方向。
如何根治中国楼市癌症?
文/易宪容
最近，国十条是否退出，基本上是围绕着信贷政策的差异性方面做文章。比如，希望房地产宏观政策退出者就认为国十条是有史以来最为严厉的政策，而国十条的严厉性就在于该更为详细地规定了个人住房按揭贷款的差异化，即第二套以上的住房贷款采取市场定价，第三套以上的住房不仅要采取市场定价而且还是采取强制性禁止异地贷款或部分地方禁止贷款。因此，在房地产开发商看来，只要这种房地产个人按揭贷款差异性的政策退出，那么房地产的宏观调控政策将发生巨大逆转，房地产市场又回到他们所希望的投机炒作空前的繁荣。所以，最近有媒体报道，有些地方的第三套住房按揭贷款又启动，也就意味着国十条新一轮的房地产宏观调控终结。
从这些言论与现象来看，当前国内房地产市场的问题最为核心的方面应该是银行的个人按揭贷款信贷政策，这些政策决定了国内房地产市场繁荣与发展。比如，2009年的房地产市场泡沫基本上就是政府2008年下半年出台的131号文件过度优惠的个人住房按揭贷款信贷政策吹大的。比如，2008-2009年底住户中长期消费性贷款余额分别为29800亿、48950亿元，2010年6月底为59625亿元，一年半的时间里，该项贷款增加了近3万亿元，增长了100%。也就是说，当大量的住房投机炒作者利用银行过高的金融进入房地产市场时，房价的推高也是自然。在这种情况下，国内房地产市场也就成了一个完全是投机炒作市场。
所以国十条的出台，其宗旨就是要改变当前房地产市场发展态势，就是要让房地产市场回到居住的本性，而要做到这一点，就得对当前国内房地产市场的投机炒作进行严厉地打击。国十条说是如此，其包括的基本原则也十分明确，但是相关政策的弹性很大，而不为地方政府左右的也只是个人住房按揭贷款信贷差异性政策了。因此，差异化的信贷政策刚出一部分，即要求新进入的住房投机炒作执行新规定，房地产市场就发生了较大的变化。即尽管国十条出台后不少地方的房价仍然站在高高的山顶上，但不少城市的住房销售则突然迅速下降，甚至于有些地方的住房销售出现停止。
这说明了什么?一是说明了当前国内房地产市场基本是一个投机炒作为主导的市场，当政策一出台使得新的住房投机炒作不敢进入市场时，住房的销售就会立即停止;另一方面，说明了尽管国十条看到当前国内房地产市场问题关键所在但是制定该政策的几个假定与实际情况有不小差距，所以政策效果还是那样理想。比如，假定购买一套住房仅是消费而不用作，这个假定是不成立的。因为购买一套住房同样可用于住房。
更为重要的是假定当前房地产市场的问题仅是部分城市的问题，而不是中国房地产市场普遍的问题。因此，遏制高房价仅是针对部分城市而不是国内全部。其实这是当前对中国房地产认识的误区。在这种误区下，不仅把房地产发展当作GDP增长之工具，而且也认为当前房地产与土地泡沫仅是局部性的。但实际上，局部性的房地产泡沫就如癌症病人一样，任何癌症病人的癌症发生都是局部的，但只要有癌症尽管是局部的都是癌症病人。也没有任何一种医学知识会告诉我们，只有当这个病人的癌症遍布全身时才是个癌症病人。
任何癌症都是局部的。同样，国内房地产泡沫也并非其局部性就不是房地产泡沫，房地产泡沫无论是发生在什么地方其局部性如何小，国内房地产泡沫存在的严重性怎么也不要低估。比如美国房地产泡沫破灭也并非整个美国每一个地方都存在严重的房地产泡沫，其泡沫同样是局部性、地方性的。而这种局部的地方性的房地产泡沫破灭同样对美国经济造成重大打击。
因此，对于中国房地产泡沫存在，决不可认为其仅是局部性的、是部分城市的事情，而是要把它看到是一个癌症病人，非得从整体上治疗才挤出其房地产泡沫。因为，当前中国的房地产发展模式，已经成了一个严重的财富转移机制。这种财富转移机制不仅表现为在短时间内财富向少数人聚集，而且表现为房地产市场利益结构严重扭曲导致了通过房地产把国有土地“私人化”并引导引导社会群体之间严重利益及社会冲突。因此，如果不通过房地产市场性质的根本转变，即由一个为主导的市场转化为消费为主导的市场，不把房地产市场巨大“社会化”及均等化，不把房地产泡沫挤出，就无法治理当前中国房地产的这个癌症。如果让土地及房地产泡沫自然破灭，它将给中国经济长期发展带来深重的打击。
当前，为了挤出房地产泡沫，如果假定当前房地产泡沫是局部的，那么不仅要出台一般性政策来挤出其房地产泡沫，也得出台相应的政策对这些局部性房地产泡沫有针对性的打击。比如说，对于北京的房地产泡沫，就可以出台专门打击四环以内的住房泡沫的政策等。其它城市的政策制定也可如此，而不是仅有一个城市又一个城市的房地产政策。如果这样，对挤出局部性的房地产泡沫也能够起到立竿见影之作用。
对于房地产癌症，要想把它治好，不可有任何幻想，政府不仅要给市场一个明确的预期，这个房地产癌症一定要治疗而且要治疗好。为了达其目标，不仅要国十条的一般性原则，更重要的要让这些原则转化为具体可执行操作的政策、转化为局部性可操作的政策。比如，对一个城市也可以采取多项不同的挤房地产泡沫的政策。
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