评论:完善租房体系方能"居者有其所"

国际金融报  作者：项银涛 刘嘉伟  2010-07-23 09:00

[摘要] 近期，房租的爆发式上涨开始成为“新国十条”出台后房地产市场最热门的话题。今年第二季度，热点城市的商品房成交量大幅萎缩，但房价却鲜有大规模松动的迹象。与此同时，热点城市的房租快速上涨，引发了市场对最近一轮房地产调控成效的担忧：房价没有下降，房租却快速上涨。

近期，房租的爆发式上涨开始成为“新国十条”出台后房地产市场最热门的话题。今年第二季度，热点城市的商品房成交量大幅萎缩，但房价却鲜有大规模松动的迹象。与此同时，热点城市的房租快速上涨，引发了市场对最近一轮房地产调控成效的担忧：房价没有下降，房租却快速上涨。

众所周知，住房二级市场的出售与出租存在转换关系。住房二级市场包括二手房出售市场和租赁市场。对住房二级市场的供给方而言，出售或租赁均是其实现的手段之一。理性的住房二级市场供给者会比较出售和租赁的率，从而选择最有利于自身的方式。

与此同时，购房需求和租赁需求也存在转换关系。选择租房还是买房，主要取决于个体的经济实力、住房交易价格和租赁价格等三方面比较关系。如果该个体的经济实力并不具备购买房子的能力，那么租房成为其惟一选择。如果该个体经济实力足以购买房子，也能支付每期租金，那么理性的个体必然会在考虑两种方式下，满足居住需求所付出总资金的大小作出选择。由此可见，房租与房价存在动态的均衡关系。

“新国十条”出台后，房屋交易难度都在增加，住房需求有向租赁市场转移的态势，且出租人自身也有提高房租的内在意愿。在房价僵持背景下，房租快速上涨则是对高房价的自然回归。

因此，完善住房租赁市场，也是满足人们住房需求的重要途径之一，而对于这一点，我们或许可以借鉴国外的先进经验。

为了促进住房租赁市场的发展，德国政府重视租赁市场的法规建设和管理，这些法规重在保障租户的合法权益。法规中对租房合同和租金都进行了详尽规定，对租金核算也有严格标准。此外，为防止住房租赁领域的非法，法规明确禁止“二房东”现象，维护了德国住房租赁市场的良好秩序。德国自有住房率为42%，租赁住房率却达到58%，是年轻人中77%是“租房族”。这主要得益于德政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。与房屋出售价格一样，德国政府对房租水平也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。如房东的房租超过“合理房租”20%，就构成违法行为；超过50%就构成犯罪行为，如不及时更正，房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。