北京新房市场再现"零放量周"

中华工商时报  2010-07-22 16:19

[摘要] 上周北京新房市场一度出现“零放量周”,这是新政以来北京经历的第二个“零放量周”,与其相伴的是现房住宅成交量出现59.3%的环比跌幅。深度观望下的“零放量”引起人们的关注,北京楼市买卖双方的僵局将会延续多久?

上周北京新房市场一度出现“零放量周”,这是新政以来北京经历的第二个“零放量周”,与其相伴的是现房住宅成交量出现59.3%的环比跌幅。深度观望下的“零放量”引起人们的关注,北京楼市买卖双方的僵局将会延续多久?

根据北京市交易管理网的数据,上周(7月12日-7月18日)全北京市共成交新房2550套,其中住宅1460套,环比分别上涨了22.1%和37%。但记者注意到,上周成交量中包含大量的政策性住房,如果刨去这部分成交量,全市共成交期房住宅705套,与上周基本持平。但现房住宅成交仅为118套,环比降幅达到59.3%。

对于新房市场的“零放量”,业内人士普遍认为,其直接原因是上周北京出台的《二套房认定标准》产生的影响,而北京商品房的土地供应在增加,下半年楼市量跌价滞的局面有望打破。

21世纪不动产市场总监林蕾分析,今年7月北京前三周共发放预售证11个,比6月同期锐减了2/3。刚刚出现的零放量周充分反映出开发商对市场信心的不足。而根据国家统计局公布的数据,北京商品房新开工面积、在建面积、土地购置面积等数据都有大幅上涨,未来的供应量是可以预见的。预计到9、10月份,新房市场会迎来一个“放量潮”。

来自北京土地交易管理网的数据显示,7月21日,土地管理网一日新增加挂牌6块土地。全部为住宅用地,而目前挂牌的土地其中居住类土地为8块,总供应面积为122.6万平方米,21日一天增加供应的6块住宅土地就可以提供近万套住宅。

另外值得注意的是,新政前后,北京土地的溢价率、楼面价形成两重天,下跌超过六成。北京中原根据北京土地整理储备数据统计显示:截至6月30日,北京共拍卖土地为117块,其中新政以后拍卖50块,超过新政前平均水平,而楼面价则明显下调,其中总楼面价从6654元下调至2749元每平方米,下降了58.6%,住宅的楼面价也从新政前的12258元,下调到了新政以后的5085元每平方米。下调近六成。新政以后的楼面价甚至低于2009年上半年的2751元每平方米。溢价率更是从新政之前的110.6%下调了九成,目前的溢价率仅为13.2%。达到2009年来的点。

如果说,目前的土地放量给予了人们商品房放量的长线预期,那么,根据房地产交易管理网数据统计显示,截至7月20日,北京商品房库存新年后持续增加。从2月1日达到年内的92921套,3-6月库存量连续4个月在9万套以下徘徊,而7月初再次回到9万套以上。目前更是达到了91513套。

中原地产判断,下半年商品房供应可能激增,量跌价滞局面有望打破。中原地产按照6月的住宅总销售量4961套计算,目前的商品房库存即使不新增,既可供销售一年半。2009年以来土地交易又将形成供应潮。根据北京土地交易管理网数据统计显示2009年来住宅用地供应量已经达到了1730万平方米,按照一套商品房100平方米计算,除去部分配套建设,2009年以来的土地也可以供应15万套商品房,而这些土地经过1年左右的开发周期大部分将在今年下半年开始销售。仅万科、保利等十大龙头房企下半年就有1200万平方米的新盘将涌入市场,而北京的供应量也会大。如此大量的商品房供应可能会使下半年商品房出现用价格下调换销量的局面。

目前北京新房的价格水平依然普遍高于周边,比大幅上涨前的价格仍然高出许多。而北京开发商储备的大部分土地价格并没超过今年地价水平。中原地产认为,有鉴于近两年土地价格的大幅增长,现在大部分项目即使20%仍然盈利,换销量该是开发商的最终选择。