[摘要] 在之前二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房,且贷款是否已还清”，而住房贷款新政的二套房的最终认定将“以房为限,而不是以贷为限”。
“认房又认贷”的“二套房”官方标准出台已近满月，虽然坚定了一些人对“调控从严”的预期，但仍是一道执行难题——由于很多城市房屋权属登记系统尚未与联网，也未与银行征信系统联网，因而根本无从查清个人名下的真实房产数量。银行普遍遭遇的是“认贷容易认房难”。
第二套住房的认定标准明确规范
6月4日，住建部、央行和银监会发出通知，就商业性个人住住房贷款款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。按照本次通知的界定，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策。在之前二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房,且贷款是否已还清”，而住房贷款新政的二套房的最终认定将“以房为限,而不是以贷为限”。
所谓一套住房贷款、二套住房贷款,首先购房单位是家庭而不是个人。家庭(包括本人、配偶和未成年子女)。即在购房时，只要当前家庭财产中没有任何房产，不管之前有无住房贷款记录，都作套处理，可以享受国家有关优惠政策;如果家庭已拥有一套房产，哪怕之前没有住房贷款记录，再购房时就算二套房，不得享受优惠政策。一个家庭只要购买了一套房,再买房就叫二套。第三套房也是按家庭,不能证明是二套房的,那就是第三套房。
自国务院厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。近期北京、南京等一线城市都纷纷出台了系列关于收紧二套住房贷款的地方性政策，由此显示住房贷款政策已经开始由从紧转变为从严。
但记者在采访中发现，关于二套房的界定标准各家银行具体还是没有一个很明确的说法，据介绍，中国银行除了以银行信贷记录为凭据外，还要求贷款者出示房产证明，即贷款人必须有当地产权部门出具的证明，再根据银行信贷记录办理贷款手续；其他各家银行目前还是以银行信贷记录为准进行判断。采访中银行工作人员介绍，由于房屋登记系统目前尚未联网，无法查询购房人在外地的购房记录，异地查询系统的不完善将会带来一系列的问题。比如夫妻双方户口均不在本地或者一方不在本地，那就可以到原籍开出单身证明，用于申请贷款，那么如果原本有一套房屋，现在经过审核也不能认定为第二套房了，如何认定二套房仍需出台具体操作细则加以完善，具体政策还在进一步商讨中。
对城镇居民住房档案“不知其二”的城市究竟有多少？住房和城乡建设部厅新闻处处长毕建玲面对记者询问时反问道：“文件刚刚发，你要地方(城市)的情况怎么可能呢？”
人口普查附带房屋普查
按照三部委《通知》中的表述，决策部门认为，第二套房认定困难的根源在于各地“城市房屋登记信息系统”建设的滞后。因此，应将其作为“一项重要工作抓紧抓好”，“2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。”
与呼吁加速房屋权属信息化建设息息相关的，是性房屋普查工作自1985年开展过一次以来，已中断了25年。
即将于2010年11月1日展开的第六次人口普查，将附带加入对居民住房状况的某些调查内容。在中国房地产业协会副会长朱中一向记者透露该消息的第二天，北京市人口普查办在中外记者招待会上证实：与以往不同，北京市今年人口普查之前，将先查清全市280万到300万栋房屋的物理状况，包括建造年代和建筑结构等。普查结果将报北京市住房和城乡建设委员会，以备日后对房屋确定抗震级别，进行分批加固。
但消息并未提及是否同时会对全市住房权属状况进行普查。业内人士认为，住房权属调查，才是“房屋普查”核心且敏感的内容。
“二套房”争议未息
“如果你问一个生，何为‘二套房’，他或许只用两根手指就能告诉你；倘若你问一个‘房地产业内人士’，则他可能会说‘在当前至少有7种解释’。”这是“国十条”地产新政出台后，一则在业内广为流传的“笑话”。
4月15日，为遏制房价上涨过快、打击投机性，国务院常务会议部署新一轮房地产调控政策，动用空前严厉的差别化信贷政策，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
收紧二套住房贷款的政策迅速影响到市场各方。某机构测算，新政前二手房交易客户中，购买第二套房的占65%；其中，有接近70%的人要靠贷款买房。该机构据此预估，“第二套房政策将影响接近43%的二手房置业人群”。这意味着，若从严执行第二套房认定标准，不但大批购房者将放弃购房计划，房产中介的生意也将大幅缩水。来自银行住房贷款部门的意见反馈表明，收紧第二套住房贷款使房产成交量锐减，“4、5月份以来，住房贷款数量已减少一半左右。”
如何执行第二套房认定标准，攸关各方利益
分析人士认为，这些令局外人看不懂的“二套房”权属认定办法，背后实际掩藏着利益各方对房地产调控的态度。“对第二套房认定是执行从严的标准，还是松懈的标准，实际上已经成为检验楼市调控力度的探测器。”上述分析人士表示：显然，三部委“以家庭为单位”、“认房又认贷”的二套房认定标准，显示了“从严调控”的姿态。然而，争议并未就此止息。有业内人士指出，三部委公布的第二套房认定办法“仍有漏洞”。
首先是有些城市由于房屋登记系统不完善，根本不具备确认第二套房的查询条件；其次，各城市房屋登记系统尚未联网，无法查询购房者异地购房的情况，因此很有可能给跨区域的第二套房辨认留下盲区；此外，还有一种“钻空子”的可能，就是夫妻双方户口不在一处，且户口尚未及时变更为“已婚”的，则很有可能再开出单身证明，用于申请套住房贷款款。
中指研究院舆情分析报告认为，三部委出台的二套房认定标准目的在于抑制投机性购房需求，但由于“认房又认贷”的标准十分严格，避免不了要误伤一部分合理的自住型购房需求，比如因原房屋陈旧、狭小等原因而具有改善性需求的购房者；曾利用贷款买房但已卖出房屋，银行征信系统里仍然有贷款记录者；被拆迁的购房者。这部分自住型需求通常对首付比例和贷款利率的敏感度较高，在新的二套房认定标准下，他们很难筹集到足够的资金来购买房屋。
房屋普查“雷区”
“二套房”认定的尴尬，再次给性房屋普查工作制度化敲响了警钟。中国房地产业协会副会长告知，有关“城镇居民人均住房面积”等重要的基础性住房数据，至今使用的还是估算的模糊数字。这甚至成为起草房地产业发展“十二五”规划建议稿时的一大障碍。为此，他建议：尽快开展范围的房屋普查工作。
“如果一个国家对居民住房情况都弄不清楚，住房政策就很难准确。”现年80岁的著名房地产包宗华对记者说，自己已记不得为房屋普查呼吁过多少回了。
包宗华早年曾为建设部政策研究主任、某研究会副会长。据他介绍，1985年次房屋普查时，有近70万城镇人口接受了调查。而那次“房普”之所以能最终成行，离不开住房局一位副局长的力排众议和直言进谏，“当时连局长都反对，认为普查耗费人力物力巨大，条件不具备。”
但恰恰是这次“强争”来的房屋普查，为后来的住房制度改革提供了重要的参考数据，作出了历史性贡献。
普查工作已过去3年，普查结果至今鲜为人知。住房和城乡建设部政策研究房地产业处处长文林峰告诉记者，当年她和同事因为一个课题的需要，一直期待普查结果公示，结果“等了3年也没看到”。
文林峰怀疑，可能是普查结果触及到了一些不便公开的“敏感信息”，比如官员财产、公房私用以及政策性住房分配是否合理等问题，这些都有可能是房屋普查工作的“雷区”。
“二套房”认定将房屋普查逼向死角
中国房地产业协会秘书长苗乐如，2007年时曾任北京市建委副主任，是当年那次房屋普查的实际领导者之一。他向记者证实，当年的房屋普查结果“确实发了公告”，只不过按照《统计法》的有关规定，“公告内容比较简单”。
遗憾的是，北京市这场声势浩大的房屋普查工作，并没有推动性房屋普查工作的制度化。记者了解到，住房和城乡建设部内部曾经对此有过几次动议，但最终放弃。据透露，内部讨论时一些人认为，“应该由国家统计局牵头做此事更为合适”，且性房屋普查兴师动众、人力物力以及跨部门协调，都是难题。
一个鲜为人知的细节是，2008年，包宗华曾写信给当时即将退任的建设部部长，建议他在退休之前“干一件大事”，以便将来“在历记下一笔”。这件所谓的“大事”，就是开展房屋普查。可惜，这一建议因多种原因仍未得以落实。
然而，“二套房”认定的困惑，以及由此带来的房地产调控落实压力，再次将房屋普查逼向了死角。
“房屋普查是迟早绕不过去的一项工作，是中国住房制度转型过程中必须要补的一课。”在中国房地产研究会名誉副会长、人居环境委员会主任委员张元端看来，“如果真能将人口普查与房屋普查绑定，不失为一种好办法，可以事半功倍，大大节省人力物力。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
