[摘要] 家住美国佛罗里达坦帕市的丹尼斯·弗里德曼(DennisFriedman) 去年年底看中了当地一幢四房两卫的别墅。这幢别墅占地2000多平方英尺,相当于600多平方米,离海边有大约半小时的车程,其房贷拥有者为房利美。
家住美国佛罗里达坦帕市的丹尼斯·弗里德曼(DennisFriedman) 去年年底看中了当地一幢四房两卫的别墅。这幢别墅占地2000多平方英尺,相当于600多平方米,离海边有大约半的,其房贷拥有者为房利美。
弗里德曼告诉《财经日报》记者,据房产中介介绍,当初的购买者买入这幢房子约花费不到30万美元。到2007年房产泡沫鼎盛时期,这幢别墅曾经涨到40万美元左右。如今,楼市泡沫破灭后,房东无法还清贷款,经过房利美同意,将其折价卖出,三方谈妥的价格为18万美元。
一切谈妥后,接着就递交文件,由房利美审批。可是文件递交半年后,仍然没有收到批文。其间,中间商多次打电话去催,办事人员不是说文件找不到了,就是说还在审批当中。
“我那时要赶在4月底买好房,这样,才能赶上美国政府买房减税的政策。然而,房利美的手续一直办不下来,而我看中的另一套房子手续办得很快,所以就买了另一幢房子。”弗里德曼说。
弗里德曼还告诉记者,仅他所买别墅的一个区域,当初房产中介就带他看了20多套止赎屋或者沽空屋。
根据美国两大抵押贷款融资巨头房地美和房利美在自己网站上公布的数据,截至3月底,两家公司拥有163828套房屋,这个数字超过了美国一个中型城市的房屋数量。“两房”本是由国会立法为保证住房贷款市场资金流动而设立的机构,目前却成为全美的房东之一。
止赎潮和违约潮的来临让“两房”亏损巨大。鉴于两公司股票糟糕的市场表现,美国联邦住房金融局(FHFA)已经勒令“两房”从纽交所退市。
但退市显然无法解决“两房”面临的棘手问题。
住房“美国梦”破灭
佛罗里达州三面临海,气候宜人,州内有著名的迈阿密海滩,是人们旅游的度假胜地。也正是因为此,这里在2000年初房市泡沫高潮时成为人们争相抢购的地方。坦帕市查尔斯·鲁顿伯格房产中介(Charles Rutenberg Realty)的房产经纪人林雅琛回忆起五六年前的房产销售高峰时说:“当初做房产中介的人都忙。有时候一天要工作12个以上。房屋一上市,马上就一抢而空,房产经纪只要忙着做各种文案就可以了,根本不必找客户。”
买房红火,借贷市场也热火朝天,“两房”就在这个环节发挥作用。
这两家公司与一般从事抵押贷款业务的金融机构不同,它们虽然是以营利为目的的私营公司,但又担负着让更多美国人是低收入者拥有住房的使命。“两房”向银行购买了大量房屋贷款,然后再作为各类证券发售给全球者。2001年,房利美在使命宣言中称,“我们的事业是房屋权的美国梦”,公司的目标是到2014年创造600万新的住房拥有者。
不过这样的豪言壮语并没有实现。林雅琛回忆说,随着2008年9月美国房地产市场崩溃,房子卖不动了,许多同行都转行了。如今,佛罗里达和加州、亚利桑那、内华达成为美国四大止赎屋比例的州,根据房地产数据公司Realty Trac的数据,止赎屋比例超过3%。
同时,“两房”股价几乎一夜之间跌至1美元以下。美国政府此时作出了金融拯救的手笔:根据法律程序紧急接管“两房”,随后向“两房”大量注资。美联储购买了“两房”发行的1.25万亿美元抵押贷款担保证券。奥巴马政府还承诺,到2012年前,政府将承担“两房”的损失。
到目前美国政府已经注入了1459亿美元,并且市场上每多一处止赎屋,这笔钱就得再加码。国会预算室预言最后的账单可能到达3890亿美元。这可能是美国纳税人迄今为止为金融危机付出的代价。
政府埋单财务黑洞
而随着众多银行纷纷紧缩信贷,房利美和房地美的作用也更加重要,它们几乎成了房市贷款的主要来源。在今天的美国房地产金融市场上,“两房”持有(或担保)的美国住房抵押贷款价值5.67万亿美元,占全部住房抵押贷款市场份额的53%。如果没有“两房”,购房者将无款可贷,美国的房屋销售和新房开工数据会更加糟糕。
但“两房”却心有余而力不足。“两房”用美国纳税人的钱来支付房产泡沫破裂的代价。它们将负担不起房贷的人赶出房子,以低得多的价格重新出售,并为新房东提供借贷。根据DataQuick的数据,“两房”今年前五个月在佛罗里达的房产交易中占7%。
即使是这样,“两房”发现,信贷违约率仍然在上升,两家公司的财务还是吃紧。“两房”2009年共亏损936亿美元,今年季度又亏损211亿美元。
市场分析师普遍认为,在失业率、利率和其他影响房价等因素共同作用下,很难预计“两房”陷入的黑洞到底有多深。巴克莱资本分析师曾在2009年12月份预计5000亿美元的损失。
面对巨大的财务压力,2009年4月,房地美副总裁兼财务总管克勒曼在家中自杀身亡。
而美国政府担心人不再借贷,接手了79.9%的权,用政府的信誉担保人不会血本无归。
日前,“两房”又求助政府追加190亿美元的援助。两家公司的政治能量可见一斑。
支持却不
在住房金融局作出让“两房”退市的决定前,房利美的股价已连续30日低于1美元,房地美的股价也徘徊在1美元,这一纽约证交所对股价的要求上。6月16日传出退市消息当天,“两房”股价再次掉头向下,近40%。
至于“两房”发行的债权,由于两公司的政府背景,一度被视为能旱涝保收,受到者追捧。目前,有1万多亿美元债券在全球者手中,其他3万多亿美元由美国者埋单。这些“两房”债券是美国主要银行机构的核心资产。
“这次,'两房’退市,对于股票持有人固然是个损失,但是对于'两房’的债权人,因为有政府的支持,不会有任何负面的影响。'两房’不是寻常公司,它们不需要高股价来支撑自己在债券融资市场上的地位。它们完全凭借政府信用支持在债券市场上融资。”纽约曼哈顿智库经济和政策分析师妮可·吉莱纳斯(Nicole Gelinas)表示。
不过,舆论真正关注的焦点是,美国政府将如何管理“两房”,不让它们重蹈覆辙。美国国会正在最后讨论金融改革法案,这部号称20世纪30年代以来涵盖内容最广泛的金融改革法案,却不包括“两房”等住房金融体系改革内容。民主党和共和党一致认为,这个问题以后再谈。尤其是奥巴马政府和民主党,坚持要把这个问题放到中期选举之后再进行。支持却不,这是目前批评的焦点所在。
另外,美国公众对于“两房”这种“私有化、风险社会化”的模式不满之声增多,国会及智库纷纷提出“两房”改革的建议。例如,主张取消“两房”这种“政府资助”背景,其原承担的向市场提供可支付住宅这一使命则由联邦住房局承担。
无论如何,有一点可以肯定,“两房”在今后几年都几乎不可能赢利。而且,如果“两房”步雷曼兄弟后尘,不但占其股份80%的美国普通股股东血本无归,其他国外股东的资金也将付诸东流。
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