[摘要] 2010年国家对于楼市的调控可谓空前,调控旨在解决房地产交易市场房屋价格增长过快问题,但是显而易见,此次调控的影响力度也直接延伸至租赁市场,让近两年不温不火的租赁市场发生了巨大的变化。
2010年国家对于楼市的调控可谓空前,调控旨在解决房地产交易市场房屋价格增长过快问题,但是显而易见,此次调控的影响力度也直接延伸至租赁市场,让近两年不温不火的租赁市场发生了巨大的变化。事实上,2005、2007年国家都曾对楼市进行过不同程度的调控,不过对于租赁市场直接影响甚微。“链家地产”市场分析师张月认为,这次调控对租赁市场影响较大,引发了租赁市场三大格局变化:
租售比得到平抑
据“链家地产”市场研究部统计,2008年北京市平均的租赁价格为2490元/月,2009年平均租赁价格为2547元/月,租赁价格小幅上升2.3%。2010年前六个月,北京市平均的租赁价格为2928元/月,比2009年2547元上升15%,上升幅度较大。是新政后的5月、6月间租金上涨惊人,据统计2010年5月、6月北京平均的租赁价格为3000元,同比2009年5月、6月租金上涨20.3% ,新政后,租金进入快速上涨通道。租售比也由新政前的650:1降低为565:1左右,虽然租售比仍处高位,但是已经有所回落。
张月认为,近两年房租一直缺乏一个上涨的动力,当前进入快速上涨通道,而二手房在系列政策控制下房价会平抑或涨幅放缓,因此未来售租比很有可能进一步回落。
高租金导致租赁热点外延
城区是传统的租赁市场热点区域,一直备受消费者青睐,租赁需求普遍高于周边区域,租赁价格领涨北京整体租赁市场。2010年上半年,虽然城区与去年同期相比依旧领涨,可是以新政出台为转折,新政前后,城区租价的环比增长却弱于顺义、大兴、朝阳、石景山等外围区域,也低于全市租金上涨幅度。
6月上半月全市平均租赁价格为3000元/平方米,比新政前涨2.5%,而城区上涨最快的东城区上涨幅度仅为1.6%,崇文区甚至出现了小幅度的回调。这主要在租金普涨情况下,城区与周边区域租金落差更大所致,以两居为例,同等品质的两居城区与周边区域的租金差价在1000元左右,面对较大的房租差异,考虑到自身的承租能力,很多意向选择城区租住的租户目前更倾向于选择交通便利的周边区域,大量涌出的租赁需求带动了周边区域房价的上升,形成了周边地区租赁成交比重以及租价上涨幅度大于城区的局面。
两居室租赁主导地位减弱
当前快速上涨的租金中,两居室租金上涨最快,平均租金比2009年上涨了400元,比2008年上涨了近800元,领涨全市总体租赁价格。尤其引起关注的是,两居室的租赁价格比一居室高出的幅度正逐年递增,而三居室租赁价格比两居室高出的幅度正逐年递减(详见附表)。这种变化预示着租赁两居室的性价比越来越低,与其他各居室相比地位正在逐步瓦解,两居的需求也会随之有减少趋势,使得多年来两居室占据租赁成交主力的局面有所缓解。
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