2010年一开春，楼市调控政策频频出台，半年时间过去了，东莞楼市出现不少新变化，成交量大幅度下降，楼盘促销越来越多，促销幅度加大。
日前，楼市问卷调查，总结半年来楼市政策调控对东莞楼市的影响及网友对楼市现状的看法。
政策1
二套房贷
首付款比例不得低于40%
1月10日，国务院办公厅发布通知称，随着房地产市场的回升，部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视，并要求金融机构对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%。
政策解读：信贷持续收紧，二套房贷规定逐步明确并开始严格执行。货币政策已经外松内紧，银行信贷已经明显收紧，而且银监会明确二套房贷规定，银行也开始严格执行，贷款购买第二套住房均要首付四成，而利率优惠空间也在收紧，房地产市场预期已经发生明显转变。
市场反应：东莞楼市继一线城市成交回落后，节后成交开始放缓，价格出现松动。
东莞中原地产市场研究部经理车德锐介绍，数据显示，1月份东莞商品住宅成交环比前一个月仅下降5.6%，市场仍然维持较高热度，但成交分化明显，受短期年终效应影响，豪宅和刚性自住需求持续释放。
但随着二套房贷规定的严格执行，投资需求、改善需求将明显受到平抑，大户洋房及小户型公寓成交预期放缓。
部分楼盘价格开始出现松动，促销优惠力度开始加强，但整体均价仍然维持平稳。
政策2
“粤四条”
增加普通住房供应
2月份，广东出台“粤4条”，明确支持普通自住购房需求，契税仍然是征收1%，同时结合广东的三旧改造重点工作，增加城市中心区的普通住房供应，另外，港澳台居民在广东购房不再享受与内地居民同等优惠政策。
政策解读：2010年的头两个月，房地产市场利空消息频频，既有政策方面的，也有市场信息的反馈。各地政府对房地产调控政策开始逐步地细化落实。
市场反应：在东莞，中国银行、交通银行、招商银行、广东发展银行、东莞银行都上调了首次购房贷款的首付门槛，由之前的两成提高到三成，利率7折优惠都上调到了8.5折。
东莞中原地产市场研究部分析认为，楼市短期内进入了信贷最紧的阶段。
业内纷纷预测房地产市场的调控政策仍未出尽，从而延长了市场对政策调控的消化期和观望期，直接影响到上半年的市场成交。
政策3
“两会”
坚决遏制房价过快上涨
3月5日，“两会”期间，国务院总理温家宝在作政府工作报告时提出四大措施，促进房地产市场平衡健康发展，并强调坚决遏制房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
政策解读：调控政策频繁出台，四大措施是对之前出台的调控政策的强调和完善。
市场反应：业内人士认为，3月份的经济数据反映全球主要经济体制造业强劲向好，经济稳中有升；信贷增量高于市场预期，购房信贷整体上仍然趋紧；而房地产调控政策基本明朗，市场逐步消化，刚性需求仍然受到鼓励和支持，同时房价预期趋向稳定，商品房供应持续偏紧，市场成交逐步回暖，市场需求蓄势待发，只等开发商积极推盘推货。
政策4
二套房首付比例不得低于50%
新“国十条”
二套房首付比例不得低于50%
4月17日，国务院常务会议出台新“国十条”，实行更为严格的差别化住房信贷政策：
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
政策解读：新政提高了首付比率及二套房利率的政策，增加购房资金成本，改变政策环境预期，购房者进入新一轮观望，在短期内可令成交量下降，同时对投资客也是当头一棒。
而对于异地炒房也出台了相关政策：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
市场反应：新“国十条”被房地产业内人士称为“史上最严厉的政策调控”。
东莞中原地产市场研究部认为，新一轮市场观望产生，政策调控预期持续；供需拐点即将显现；量价明显背离，缩量滞涨后预计进入盘整；地产龙头股价再创新低，楼市调整压力剧增。
业内观点
政策半年效果明显
合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为，目前有几方面导致了成交量下降，一部分买家进入了观望，他们看市场形势预期价格会下跌，会推迟买房，另一部分买家是因为首付提高，购买门槛提高。
光大景湖时代城项目经理程伟也表示，此次房地产政策出台的主要目的是挤掉楼市泡沫，可能会伤害一部分改善型客户的需求和刚性需求，先一刀切，再逐步规范，不仅是从金融门槛，更要配合其他立体化举措。程伟表示，他个人预计年底之前不可能再出台更严厉的举措。
东莞不会有大面积降价
不少业内人士表示今年的政策调控和2008年情况不同，不会出现大面积降价现象。
李兴旺表示，今年经济处于一个回暖的阶段，政策对价格的影响不一样，大部分开发商的资金链仍然扎实，而开发商经历了几年的市场变动，对政策比较理性，因此会拿出小部分房源进行促销，一方面保持人气，适当地回笼资金，一方面也是通过各种手段维持市场信心。
政策调控半年，您认为半年来政策调控的效果如何？在参加调查的262名网友中，60%的网友认为目前政策仍然不够严厉，期待更严厉的政策出台，20%的网友认为调控政策过于严厉，改善性需求被误伤，20%的网友表示，政策调控治标不治本，并没有达到真正的效果。
44%的网友
期待地方细则出台
楼市政策调控半年后，各种政策影响效果显著，还有哪些方面需要加强？
41%的网友认为目前最需要的是确实落实政策，不少地方并没有严格按照政策要求办事，使得调控政策对地方影响减小，另外44%的网友认为需要地方细则出台，地方细则出台可针对地方特性制定具体措施，有利于楼市稳定发展，此外，15%的网友认为尽快开征物业税、房产税。
27%的网友
期待出台新的严厉政策
您认为近期还会出台新的调控政策吗？
42%的网友认为目前政策已经相当严厉，国家应该不会再出台新的调控政策，只会在现有的基础上进一步细化，27%的网友则认为现在的调控并没有达到预期，楼价下降缓慢，应该还会有新政策出台。31%的网友则表示不清楚。
62%的网友
能接受5000元~7000元/平方米
对于受访网友能接受的普通洋房价位，36%的网友认为5000元~6000元/平方米可以接受，26%的网友认为6000元~7000元/平方米以内都是比较合理的，有21%的网友认为7000元/平方米以上的价格都可以接受。
另外，17%的网友认为4000元~5000元/平方米及以下的价格可以接受。
从数据来看，网友对5000元~7000元/平方米楼价的接受程度较高，经过半年的楼市调整，价格回落相对稳定后，购房者对楼价的看法也比较理性，不会对价格大幅下降抱有太大希望。
53%的网友
盼楼价再降
楼市成交量下降，楼盘促销力度加大，楼价回落，您认为目前是抄底的好时机吗？
47%的网友认为目前并不是抄底楼市的好时机，还可以再等半年看看，而25%的网友则认为，如果找到合适的房子，可以抄底了，另外28%的网友则称不清楚。
在目前的情况下您打算购房吗？53%的网友认为楼价还会下降，现在暂时不考虑买房，21%的网友表示目前自己已经在看房了，有合适的就买，另外26%的网友则称会看情况来决定。
26%的网友认为
二套房贷政策对市场影响
在多条调控政策当中，哪一条是对东莞楼市影响的？
26%的网友认为是二套房首付及利率的提高，24%的网友认为是严控开发商融资和项目贷款，21%的网友表示增加中小户型商品房供应对东莞楼市影响大，15%的网友认为是保障房供应量增大。
另外6%的网友认为应该是公开房源、按套标价，8%的网友选择其他。
东莞降价见效 成交量增大
近期楼市成交缓慢回升，主要原因是个别成交量大，热点区域热点楼盘热销，成交量集中在优质楼盘，品牌开发商和优质地段大盘上面，“资源比较好的楼盘卖得比较好，成交项目优势资源集中，没有优势的楼盘还是继续维持着比较低迷的情况。”
业内人士：自住可出手购房
目前是不是抄底时机？李兴旺建议，自住的购房者如看到合适的楼盘也可购买，不用等什么拐点。李兴旺认为，总体来讲，今年的房价以平稳为主，个盘促销会带来价格小幅度下降，但是迟早会回升上去。
降价促销使成交量明显增加
部分楼盘降价促销令成交量明显增加。如日前深业御泉山陆续推出300多套房价格由7000多元/平方米下降至5000多元/平方米，成交量快速上升。东莞市房管局官方网站显示，6月份销售排行榜中，御泉山庄高层住宅第4栋签约118套，排行全市第二。记者在采访中了解到，由最初遮遮掩掩“暗降”，到目前楼盘大胆促销，优惠力度加大的吸引下，楼盘的成交也有所增加。
合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺介绍，从过去的三周可以看到成交“稳中有升”。李兴旺认为，目前东莞楼市并未出现大范围大幅度的降价现象，从整体来看，东莞当前房价以平稳为主，部分楼盘加大促销力度，极个别楼盘降价幅度较大，普遍开发商以价格维稳为主。
下半年部分楼盘或推迟上市
尽管成交量缓慢回升，但是政策的影响力仍大，不少开发商并不看好下半年楼市，或将推迟楼市上市。从目前东莞楼盘报建情况统计，下半年将有200多个楼盘上市，届时或将加大楼市的竞争压力，楼盘优惠促销幅度变大。而部分业内人士则表示，如果形势仍不看好，下半年不少楼盘或将推迟上市，减少竞争压力。
程伟认为，预判新盘上市的时间要根据项目真实的开工进度及各自的储客情况，如果仅仅根据项目报建的情况预测新盘何时上市是不准确的。程伟表示，有实力的大发展商则不会随意推迟开工进度，反而会加大不同产品线的供应量，提高品牌竞争力，刺激刚性需求入市。
李兴旺也认为，下半年市场预期低，可能没有想象中那么多楼盘上市，开发商可能会将楼盘上市时间往后推，放缓工程进度。
成交如持续低迷 促销幅度或加大
瑞峰置业市场研究部介绍，近期个别项目的部分产品降价，性价比突出，加快了出货速度，较好地达到销售预期。从而表明当前市场中，部分产品价格调整会打破部分消费者的心理预期，引导消费需求的释放。展望后市买卖市场僵持状态持续下，部分项目或部分产品将会调整价格空间来带动出货目的。李兴旺也表示，七八月是传统楼市淡季，如果成交一直低迷，楼市促销面会广一些，下降幅度会大一些。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
