[摘要] 随着调控政策的密集出台，中国房地产调控渐入“深水区”。这是一场微妙、激烈的利益博弈，而处于这场博弈中的多个利益主体，开始打政策擦边球。
随着调控政策的密集出台，中国房地产调控渐入“深水区”。这是一场微妙、激烈的利益博弈，而处于这场博弈中的多个利益主体，开始打政策擦边球。
本报记者在深圳历时两个星期的调查发现，目前部分银行出现了房贷松动的迹象，对于三套房以上的住房开始尝试放贷，提高房产估值以降低首付的“花招”也重出江湖。而生意惨淡的地产中介竟开始通过伪造社保证明的方式来招揽生意。
三套房以上贷款现松动
房贷一直都被认为是房地产调控的关键措施，多次调控都是以收紧房贷为主要切入点，而此轮调控尤其如此。
国十一条规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
作为地方调控细则的一部分，深圳市更是明确规定，商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款。
这次有史以来严厉的房贷政策对投机者的威慑立竿见影。但作为一项银行的业务，房贷业务突然被斩，使银行也很受伤。
在严格执行房贷政策一段时间后，部分银行已悄然松动。记者日前以购房者身份咨询了深圳多家银行，发现部分银行已经在尝试做第三套房以上的贷款。
当记者表示目前名下已经有三套房，并且贷款都没有还清，还能不能贷款时，某大型国有银行的深圳分行个贷经理向记者透露了该公司的政策，“目前三套房以上我们还是能够做，不过条件比较苛刻，首先，之前的贷款不能有三次的记录。此外，首付不低于60%，利率上浮15%—20%，而重要的一条，少贷款300万我们才能贷。”
该人士也谨慎地表示，目前的政策都只是截止到当日为止，变化很快，总部不断地会下发新的文件，所以并不能承诺一定能贷到款。
另外一大型国有银行深圳分行同样也在尝试三套房以上的贷款业务。中原地产按揭部人士向记者证实，该大型国有银行目前针对三套房以上的贷款，首付需要超过五成，贷款利率上浮20%—30%之间。
“终银行会根据贷款人的收入等各方面情况来确定首付和利率，一、二套房支行直接就能审批下来，而三套、四套房就需要到分行去审批，所以终能不能批下来并不保证。”上述按揭部人士表示。一位房地产中介的业务员告诉记者，目前还有许多中小银行为了争夺市场，也已经能够做三套房以上的贷款，首付是五成。
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提高房产估值降低首付款
通过将二手房评估价做高，从而降低首付款的“花招”在楼市火爆的时候一度盛行，但因为风险较高而逐渐淡出。而在目前成交量急剧萎缩的情况下，部分中介和银行开始通过这种方式来提高成交量。
“银行贷款开始松了啊，中介告诉我要买的房子首付连20%都不到了。”同样从事媒体行业的夏先生日前向记者表示，之前在某中介看上了福田新洲中城天邑一套总价为110万的二手房，因为是置业，而且小于90平方米，首付可以为两成。
“但我手头只有20万可以做首付，我就和中介说等什么时候房价下降，达到首付要求了再来找我。”夏先生介绍到，“中介前两天告诉我，目前评估公司可以把110万的房子评到120万左右，那么就可以贷款96万，意味着这个房子的首付就只需要14万了，可以达到我的要求。”
这不仅仅是个例。记者随后以首付不够为由，咨询另外一家中介，一位李姓业务员也向记者表示，“可以适当通过调高二手房的评估价来降低首付款。目前这种方式又开始在业内盛行起来。”
李姓业务员向记者解释到，如果想把房价评估高，中介公司会先和银行沟通，然后银行会选择相对的评估价，这样可以贷款更多，而首付更少。
但他也表示，这个评估价也不能高出市场价格太多。目前主要是小型的银行在做这个业务，国有大银行相对较紧。
中介帮忙伪造社保证明
“上有政策下有对策”。在每一轮的楼市调控下，都出现了许多小“伎俩”来规避政策。在此轮调控中，深圳又惊现中介代办“一年社保和纳税证明”来规避调控政策。
深圳楼市调控细则指出，不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停住房贷款。
而这个遏制投机的“利器”眼下却能被轻松化解。记者调查发现，现在深圳几大中介公司开始通过代办社保或纳税证明来规避这些规定。
记者以购房者身份咨询天然居的中介，当记者表示刚来深圳不久，并不能提供一年以上的社保或者纳税证明时，业务人员随即向记者表示。“这个我们会想办法解决的。”
下午，该业务员就致电记者表示，他们中介公司可以代办一年的纳税证明或者社保证明。“尽管社保和纳税都可以办，但是目前我们基本上都是帮购房者办社保证明，因为银行更认社保证明。 我们刚刚才办了一个社保证明，大概花了5000元左右。”
“我们向社保部门交钱，他们怎么会不乐意。”该业务员表示，“我们现在是有人在专门做这个，不会出什么问题的。”
“这并不是一家、两家中介公司在做，目前深圳许多中介公司都在用这种方式招揽客户。”世联评估总经理助理卓向记者表示，如果按照标准去交的话，补一年的社保大概在2000—3000元，一年的纳税证明大概是900元。
利益驱动下的铤而走险
各部委、地方政府对于楼市调控三令五申，而部分银行、中介敢在这个风头浪尖铤而走险，仍在于其背后的利益驱动。
“目前几大国有银行的存贷比例较低，像工行等银行的存贷比例在50%以下，这意味着目前存款多，而贷款较少。”央行研究局研究员邹平座向记者表示。
银行业研究主任郭田勇也认为，为了控制风险，下半年的地方平台贷款可能将减少，那么银行将面临较大的贷款压力，而个人房贷作为比较的贷款，银行出于盈利的考虑有可能放松。
“另一方面，许多银行都是上市公司，需要好的报表，同样也需要对者负责，所以还是有经营的压力。”世联地产研究总监海斌表示，此外，他认为，这并不是银行总部没执策，而是许多支行出于业务的考虑，才会铤而走险。
而中介则更是为了生存而博。二手房买卖是中介公司的核心业务，在楼市调控后，二手房成交量急剧萎缩，不少中介机构已经倒闭。
中原监测数据显示，新政前一个月(3月16日－4月15日)，中原代理的深圳市二手房成交面积达374652平方米。新政后的一个月，中原成交面积降至36083平方米，成交面积环比降幅达到了90.40%。
中原地产5月份市场监测数据显示，5月份深圳市至少有600家中介店铺零成交。当月深圳市约有近百家中介铺面关门。
“在这种攸关生死的时候，中介公司肯定会想出一切可以做的办法来促进成交量。”海斌表示。
政策未现松动信号
楼市蹦出种种乱象充分折射出目前市场各方力量的博弈。
一边是政策密集出台彰显政府调控房价的决心，另一边是开发商今年不差钱，价格久久未降。正是在这种博弈下，市场成交量进入了停滞的状态。
中指研究院统计数据显示，调控前后房价基本坚挺，新政后第二个月，一手房均价为18594元/平方米，相比新政前个月的均价仅下降0.5%。而成交量却大幅下挫，新政后第二个月，深圳一手房成交量为13万平方米，相比新政前一个月下降64%。
“每一个市场主体都有自己的利益，当政策调控把旧的利益平衡打破后，他们肯定会通过各种方式来维护自己的利益。”海斌向记者表示，而执行不力就是人们对于调控为担心的地方。
在深圳大学国际金融研究所所长国世平看来，目前对于楼市调控的决心很明显，所以这些偷偷摸摸打擦边球规避政策的现象只是个别的，并不是政策松动的信号，也不可能成为趋势。每一轮政策下来，都是和反相随。
“在8月左右，房价将明显下跌，到时候随着成交量的回升，这些现象也将逐步消失。”国世平表示。
言论：
陶冬：楼市将进入调整“第二期”
瑞信亚洲经济学家陶冬22日在上海表示，中国房地产市场今年年底将进入调整的“第二期”，即在成交量萎缩的同时，房价也大幅下滑，且这轮调整可能持续若干年。不过他并不认为这将是泡沫的破裂。
总体上，陶冬对今年余下时间中国经济的展望并不那么乐观，他认为这轮增长周期的顶峰已在季度出现，接下来会进入一个增长放缓、通胀上升的阶段。但中长期来看，中国经济有望实现从出口依赖向内需拉动的健康转型，实现更“高质量”的增长。
楼市有泡沫但不会破
陶冬表示，中国经济这轮增长快的时期已过，但下降的速度会比想像中慢，今后两年经济的走势相当程度上要取决于房地产市场。
“中国楼市有泡沫，但泡沫未必会马上破灭。”陶冬说，中国开发商的现金流暂时不会出现大问题，未来一段时间，房价仍会在高位胶着，成交会继续萎缩。
但到了第四季度，情况会有所变化，中国房地产市场的调整可能由“一期”进入“二期”，即在成交萎缩的同时，房价出现明显下滑：
首先，到第四季度，部分体质较弱且率较高的开发商可能出现问题；第二，第三、第四季度会有大量新房涌出，从而显著改变供需平衡；第三，预计到第四季度利率会明显上升，从而令性需求进一步推后，让供需关系进一步恶化。
上述三方面因素可能导致明年上半年房价出现明显下跌，但从的水平看，房价的跌幅大约在15%至20%。
陶冬预计，中国这轮房地产调整可能持续若干年，与其说这轮调整会有多大惊人的幅度，还不如说是调整的周期可能较长。
地方城投潜藏巨大风险
房地产市场的调整，会对中国乃至全球资产价格带来影响，而在中国国内的一个较大风险，就是可能引爆地方财政危机，具体来说就是许多地方城投公司可能出现流动性危机。
“这可能是今后3年中国经济的‘定时炸弹’，一旦被引爆，可能给金融市场带来相当大的杀伤。”陶冬说。瑞信估计，到2009年年底，中国的地方城投获得的银行贷款接近8万亿元，相当于银行总贷款额的19%，接近中国GDP的24%，是地方政府财政收入总和的226%。
陶冬表示，很多地方城投的运作模式都是通过注入一些地产，再以后者为担保向银行贷款。但这些公司的项目有许多根本没有效益，潜藏巨大风险。
陶冬预计，在房地产市场出现大幅调整后的12到18个月内，地方城投公司的风险会集中爆发，不少公司甚至可能破产。不过他也指出，类似事件尽管可能给股市带来冲击，但给经济带来的系统风险有限，因为政府仍有足够的能力和手段来应对可能出现的危机。
陶冬认为，中国目前的通胀情况要高于预期。受到工资和食品价格上涨等因素影响，陶冬预计，中国的CPI到今年年底可能达到5%。
在通胀上升的情况下，预计央行会从第四季度起开始一系列加息。陶冬预计，到2011年年底，中国可能累计加息200基点。
中长期来看，陶冬认为，劳动力成本的上升以及内需的快速增长，将帮助中国经济在未来十几年中实现结构转型，真正从出口依赖转向内需拉动。到2015至2025年间，中国经济的增长可能降至7%至8%，但这样的增长“质量会高很多”。
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