[摘要] 央行6月17日公布的第二季度全国城镇储户问卷调查结果显示,居民对房价上涨预期弱化,观望情绪导致购房意愿下降。业内表示,受楼市调控新政影响,买卖双方尤其是买方市场观望情绪浓厚,一线城市房价下跌已成定局,银行存量房贷风险将有所上升。
央行6月17日公布的第二季度城镇储户问卷调查结果显示,居民对房价上涨预期弱化,观望情绪导致购房意愿下降。业内表示,受楼市调控新政影响,买卖双方尤其是买方市场观望情绪浓厚,一线城市房价下跌已成定局,银行存量房贷风险将有所上升。
央行的此项调查结果显示,对当前房价水平,72.5%的居民认为“过高,难以接受”,该比例自去年第二季度以来逐季攀升,至本季再创新高。虽然29.3%的居民对未来房价仍持上涨预期,但比一季度低10个百分点,房价上涨预期有所弱化。在此预期下,城镇居民观望情绪浓厚,购房意愿下降。未来3个月意欲购房的居民占比降至15.5%,连续两个季度回落,累计降幅近3个百分点,结束了去年以来持续上升的势头。央行在调查中还发现,45.7%的城镇居民倾向于选择“更多储蓄”,36.4%的居民倾向于“更多”,包括购买债券、基金、股票等,而18%的居民倾向于“更多消费”。
实际上,城镇居民购房、、储蓄意愿的变化已在5月经济金融统计数据中有所体现。央行数据显示,受房市调控、住房成交量下降的影响,5月份居民户贷款增加2633亿元,较上月少增622亿元,占总新增贷款的比重为41%,较上月占比略有下降。国家统计局数据显示,5月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点,环比涨幅为连续14个月新低。其中,北京地区,5月房价同比上涨14.3%,环比下降0.1%。也就是说,和今年4月相比,5月北京房价略有下降。这也是连续15个月以来,北京房价首次下降。记者注意到,北京的二手房市场也发生了较大变化,有的二手房房价每平米下降数千元,但挂牌数日仍无人问津。更有数据显示,北京6月上半月取得预售许可证的12个项目合计供应4788套,全部为未签约状态。
房地产调控以来,记者收到的为数不多的几则推销楼盘的电话或短信,售楼员无一例外地将价格优惠当成了新楼的卖点。5月5日,当恒大个打出打折牌时,很多业内人士还认为是作秀;但一个月过去,在北京,万科、富力等房企的多个项目在悄悄;6月8日,绿地宣布,将在41座城市对100个楼盘进行优惠促销。
本报组成员、中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室研究员易宪容就表示,住建部、央行、银监会三部门最近对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范,对于个人购买住房贷款是否为第二套住房,既以家庭是否持有住房为标准,也以家庭是否利用过银行贷款购买住房为标准,而且还得尽责调查来确定个人家庭持有住房之情况。它对当前及将来国内房地产市场的影响不可低估。“三部门对‘二套房认定标准’的规范,就是政府清楚地向房地产市场发出的明确信号,最近的房地产宏观调控政策并非是临时性的条例,而是保证国内房地产市场健康持续发展的原则。‘国十条’都会逐渐转化为可操作的细则,而不是临时性的条例”,易宪容说。“认房又认贷”的二套房认定标准出台之后,业内人士预计,近两周一些城市部分新盘可能会出现退房潮。
与成交量大幅萎缩、房价调整预期增强同样笼罩市场的,还有对银行存量房贷风险的担忧。6月15日银监会发布的《中国银行业监督管理委员会2009年报》指出,国内房地产业的信贷风险正在上升,并警告不良贷款增长压力。银监会表示,随着房地产市场不确定性逐步增加,2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧,房地产开发贷款的风险链条效应或将重现,信用风险隐患可能上升。
银监会称,2009年银行业新增人民币贷款9.59万亿元,同比增速达31.7%,创近十年来的新高,同时贷款期限结构以中长期为主,投向也比较集中。随着整体经济运行环境常态化以及结构调整步伐的加快,2010年部分信贷资金形成实质性风险和损失的可能性增大。
确实,对于银行来说,增量房贷可以依靠提高首付比例、上调利率的方式控制风险,但对于存量房贷来说,银行面临的风险压力更为突出。一方面,银行的按揭是在房价的同时增长最为迅速,如果房价向下调整30%,一部分按揭贷款几乎没有安全边际,而七折优惠利率的房贷将跌入风险的泥潭。另一方面,由于宏观调控使二手房成交量萎缩,对于有多套房按揭的性购房者来说,短期内巨大的负债压力将加大其“断供”概率。
采访中,中国银行业研究主任郭田勇对本报记者说:“无论是日本‘失落的十年’,还是美国的次贷危机,都是由房地产市场泡沫的破裂所引起的。中国房地产市场与金融体系有着千丝万缕的密切联系,房地产市场的非理性繁荣,可能对银行体系乃至整个国家金融安全带来较大的冲击,因此维护国家金融安全需要一个平稳健康发展的房地产市场”。他认为,要针对不同的借贷主体采取不同的信贷政策,在审慎的前提下,对于自住需求采取鼓励政策的同时也不能放松其自身的信用风险的管理,而对于性需求的住房要有着差别化的机制和审批措施,提高性需求的融资成本,使得信贷结构与房地产市场的发展相互协调,合理布局。
看来,房地产市场的调控“动静”会越来越大,毕竟只有挤掉泡沫,经济才能健康发展。
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