住宅价格将迎来全面下跌 房企资金链已吃紧

京华时报  作者：李冰  2010-06-07 11:44

[摘要] 5月份,受房地产新政的影响,全国主要城市商品住宅成交量全线下跌,总跌幅约44%。其中,苏州环比跌幅最大,达77.75%;上海商品住宅成交量更是跌至5年来的最低水平。

5月份,受房地产新政的影响,主要城市的商品住宅成交量全线下跌,总跌幅约44%。其中,苏州环比跌幅,达77.75%;上海商品住宅成交量更是跌至5年来的水平。

虽然目前一些地方的房价仍旧“坚挺”,但笔者认为,在成交量全面的下跌后,如果调控政策不变,即使不加息,住宅价格也将迎来全面的下跌,理由有四:

一是房价的泡沫较大,楼市主要依靠需求。假设三成首付,以5%的利率贷款20年,利息就相当于房屋总价的0.7倍。根据国家统计局的数据,2008年城镇居民人均消费支出11242元,人均可支配收入15781元,只有28.76%的收入可用于买房。以此计算,10倍的房价收入比便相当于59年的家庭剩余收入(10×1.7÷0.2876)。但人一生的工作时间不过30年左右,而目前多数城市的房价收入比已远超10倍。富人的需求才是楼市销量增长的主要推动力,所谓的刚性需求根本就是伪命题。

二是信贷的政策约束了需求的释放。目前对二套房的首付要求五成,利率提至基准利率的1.1倍,部分城市停止第三套房贷,部分城市对无一年以上社保和个人所得税记录的人限发房贷,二套房的计算以家庭为单位。这些都极大地抑制了需求的释放,是楼市销量大跌的主要原因。回顾以往几年,2008年是楼市销量下跌的一年,根本原因就在于2007年9月末开始执行的“二套房贷首付至少四成,利率为基准利率1.1倍”。而2009年,银行放松了对二套房的信贷限制,成为房价持续上涨的重要原因。

三是中国经济的调整结构的压力比较大,高房价是调整结构的重要对象。以往中国依靠与出口拉动经济的发展模式已难以为继,城市化与内需是未来拉动中国经济的新增长点。在目前的高房价下,城市户籍的居民都无力买房,月薪仅一两千元的农民工要买房根本就是天方夜谭。在高房价的现实下,城镇居民也被迫压缩消费支出以储备买房款。因此高房价实际上已是中国推进城市化与促进内需的障碍,必然在调整经济结构中成为被调整的对象。

四是房企的资金链已吃紧。一方面,银行目前已收紧了房企是有囤地、嫌疑房企的贷款,A股市场房企的融资也已基本停止,而房企海外融资成本又较高,恒大、佳兆业、花样年在4月发行的美元票据利率分别达到13%、13.5%和14%。另一方面,楼市销量下滑后,销售款的回流速度明显减缓。因此,售房是房企缓解资金压力的途径。

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