[摘要] 如果要选出当前争议最大的行业,那么房地产业无疑是当然之选。本周我们已经看到,国内众多私募基金经理称,地产股即便跌破净资产也不应当买进;但与此同时,我们又看到部分券商地产分析人士称地产股买入机会已经来临,一些境外人士,如邓普顿基金亚洲区总经理,以及香港“老曹”等又纷纷唱好地产股;
如果要选出当前争议的行业,那么房地产业无疑是当然之选。本周我们已经看到,国内众多私募基金经理称,地产股即便跌破净资产也不应当买进;但与此同时,我们又看到部分券商地产分析人士称地产股买入机会已经来临,一些境外人士,如邓普顿基金亚洲区总经理,以及香港“老曹”等又纷纷唱好地产股;再加上一些地产上市公司如雅居乐、恒大地产等出现持续的大笔回购。那么,究竟如何看到纷繁复杂的地产股前景?
笔者认为,当前中国地产政策调控的背景类似香港特区1994年,相关经验显示在这样一个历史时期,房价下跌反而是地产股反弹的前提。中国地产股已处在底部区域。
地产政策调控背景类似香港94年
我们注意到,中国内地的房地产业的结构与香港特区相似。都是政府卖地,发展史买地、建楼,然后出售给普通老百姓。所以,回顾香港的房地产历史,对于我们厘清中国房地产业有不少帮助。
从香港的对比来看,有三种可兹对比的调控时段,一是1991年8月香港开始调控房地产,首付提高2成,12月再推调控措施。长江实业股价则是到12月份结束阶段性调整,走高。背景是,地产商联盟寻找到新的对策,应对调高首付措施;二是93年5、6月份,香港银行系统提高首付至四成。市场小幅调整两个月,继续上涨。三是1994年6月份,香港地区正式推出遏制楼价上涨首阶段措施,称如不奏效,还有后招。楼价应声而下。售价跌三成。但有趣的是,长江实业、恒基地产反而从这个月开始见底,快速反弹两个月,反弹幅度分别为30%和60%。后因楼价回落,股价打回反弹起点。但在这个点上,迎来了楼价的见底(1995年1月份)。股价也随之见底。此次调整累计时间达到12各月,二者调整幅度分别为44%和47%(月K线收盘价)。
房价下跌反而是地产股反弹的前提
对比香港当年的经验,我们会发现一个有意思的现象:平时房价上涨往往会推动地产股股价上涨,但在严厉政策调控的背景下,房价下跌反而是地产股反弹的前提。
回顾1994年的香港股市。在地产调控政策全面推出前,香港地产股股价已经开始调整,尽管这期间(1994年上半年)楼价还在上涨。长实和恒地在调控政策出台前分别下跌33%和40%。仲量行物业指数由1月份的701.8上涨至4月份的977.8。
今年的中国内地地产市场也大体类似。房价在上半年上涨也在15%至20%左右。但地产股如万科、保利地产和招商地产自去年8月份以来的9个月时间里,股价下跌了32%、32%和36%(月K线收盘价)。
其次,房价调整有利于地产上市公司的发展,反而可能引发地产股股价上涨。一般来讲,房价上涨会导致地产股股价上涨,但有些时候除外。比如目前这个时候,因为在这个时候,楼价继续高涨,将导致行业覆灭。所以,在近期的房价上涨过程中,地产股股价并没有上涨,说明者并不认同楼价的上涨。基于这一点,假如楼价出现理性调整,则地产股股价反而可能出现恢复性上涨。
正是因为,政策有民众的压力,政策有必胜的决心。所以,房价出现中期调整的机会很大,地产行业回复正常运行态势机会增加,地产股股价恢复合理的几率增加。房价与股价关系类似“遛狗”
第三,地产股股价反弹后,仍有反复的可能。真正的地产股见底时间是在此轮楼价调整一半左右的时间。这次楼市的调整时间可能也会耗费1年甚至1年半左右。在这个周期中,地产股大体会在半年后提前房价先行见底。我们看到,去年7月份地产股股价见顶,距离现在9至10个月之久。
可以预期,未来地产股先行见底的时间也会大体提前10个月甚至1年。
考虑到当前中国地产股本身估值状况,其市净率和市盈率已经迫近历史低点,多家公司股价已经低于其重估净资产值20%至50%。再联系到当前地产调控政策基本出清,我们大体可以推断:当前中国地产股已经处在底部区域了。(作者为中证公司首席分析师)
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