[摘要] 随着市场对新政的不断消化，由买转租以及由卖转租的人群逐渐被市场消耗，不会再现五月份房源以及客源大规模集中放量的场景，因此接下来租价涨幅将会相对平和得多。
与两个月前满眼皆是“涨”字的楼市相比，如今楼市已经走进“降”字当头的时代，不管是新房还是二手房，不管是数据显示还是分析……步入下行通道，似乎已成不争的事实。
5月楼市“降”字当头
与两个月前一味上涨的楼市相比，5月楼市急转而下，“降”字当头，成交量大降，房价小降，心气儿速降。
成交量大降
受调控影响，北京楼市的成交量也曾降过，但都没有这次调控后降得狠降得快。
据相关数据监控数据显示，5月份北京市住宅期房签约5646套，签约面积521341平方米，其中商品住宅期房签约3405套，日均110套，环比下降59.7%，连续5周日均签约低于100套。保障性住房签约2241套与上月基本持平。现房方面，5月签约623套，日签约20套，环比4月份骤降64.21%，同比2009年5月下降82.1%。
近日采访中，记者从多家开发商处了解到，经历过2008年寒冬的开发商都认为这次成交量降得太快了。“上次的降幅是几个月慢慢降下来的，大家心理还有个缓冲，这次一下就降下来了，都没个适应过程。”
房价小降
成交量虽然出现了的大降，但房价的下调却依然“犹抱琵琶半遮面”，不仅幅度小，而且遮遮掩掩。据链家地产统计，5月北京二手房的成交均价为18650元/平方米，相比4月份的20154元/平方米，降幅达到8%。
新房的价格降幅更加扑朔迷离。记者了解到，至今没有一家机构能出具5月份的新房成交均价，但从北京市房地产交易管理网上的成交数据和5月份以来各项目的促销信息可以看出，即便是坚挺的新房市场，价格也出现了下调。
金隅花石匠，2万抵10万；富力又一城优惠9.7折；西山国际城，全款9折；鸿坤理想城，9.6折优惠；K2海棠湾9.5折优惠……
优惠幅度和参与优惠的项目明显增加。
北京市房地产交易管理网上数据显示，自4月15日以来取得销售许可证的项目中，只有屈指可数的几个项目成交价微高于拟售价格，部分项目大幅低于拟售价格，差价的几个项目高达三四千元。
心气儿速降
调控开始前，记者在通州、望京、大兴等区域多家售楼处，对开发商、销售人员和准购房者的采访中发现，大多数人虽然一边抱怨房价高，另一边却对房价继续上涨抱有盲目的乐观，认为房价上涨还有很大空间。但5月份的走访中，记者发现，从开发商、销售人员到购房者的“心气儿”明显降了，没人再说房价还会上涨的事。
通州某项目售楼处，一位销售人员极力劝说记者不要相信政策对房价的影响能有多大，但在记者“泯顽不化”的态度下，最后，该销售人员也很无奈地交了底，“前阵子房价涨得太狠了，现在这种低迷估计得持续相当长一段时间”。
在采访中，坚持认为房价还会涨起来的开发商几乎没了，大部分开发商都表示，正在密切关注市场，随时根据市场变化调整销售策略。
观望深化
房价虽然微降，但与去年同期相比，依然令人仰视。据北京市统计局和国家统计局北京调查总队的数据，2009年5月，北京二手房的成交均价仅为9373元/平方米。在新政严厉调控下，今年5月份的二手房价格依然比去年上涨98.98%。这显然让刚需族失望。
记者在望京链家门店门口碰到了外企上班的顾先生，他告诉记者：“去年这时候我有30多万元的存款，要是将就一下，首付4成，能在望京买一套小两居，今年我的存款多了10万元，但压根无法奢望买房了。”据其介绍，去年5月，他曾在花家地西里看到几套70万-80万的小两居，但觉得房子有些老，就没买，“现在没有150万都不用考虑类似的房源了。”
顾先生选择继续观望。他告诉记者，他周边需要买房子的同学、朋友，只要不是迫切需要买房结婚的，都跟他一样，等着。
是必然趋势
中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华表示，交易量的大幅下降说明供求双方进入观望期。“消费者逢新政必观望，很多人要等利空出尽才会出手，开发商也有同样的心理。”徐东华认为，受交易量影响，房价必然下调。
此外，徐东华认为虽然新房市场表现不明显，但目前楼市交易结构中，商品住宅期房的交易量大概只占了全部交易的30%，二手房和保障房大概占了70%，二手房价已经出现下降，意味着整体房价已经下行了。
SOHO中国董事长潘石屹认为，实力不济的开发商将会率先，但是他指出，对相当多的开发商，尤其是上市房企而言，资金量很充裕，很难有主动冲动。
对此，地产少壮派代表王智中认为，今年以来的政策严厉，如果保持这种力度，首先有三到六个月的成交量下跌，如果连续这样的话，房企能够承受七个月。届时，是必然的。
案例分析
■10个项目交白卷
西山林语一个月未卖一套
据记者统计，从4月15日调控开始，共有35个商品住宅项目获得了预售许可证，但截至6月2日，共有10个项目成交记录交了白卷，不乏开发商开发的项目，但最令人诧异的就是保利西山林语项目。据北京市房地产交易管理网信息显示，西山林语分别在4月25日和5月14日获得14栋楼的销售许可证，总计1240套房源，但至今未售出一套。
对去年保利西山林语二期780套房源一日售罄的盛况，不少关注西北区域楼市的购房者尚记忆犹新，但是，记者从北京市房地产交易管理网发现，这个项目近期销售极为惨淡。
据北京市房地产交易管理网信息显示，西山林语在4月25日取得三期12号楼和14号楼的销售许可证，共计222套房源，同时取得301个地下车库车位的销售许可证，但时隔一个多月，成交记录依然一片空白。
5月14日，西山林语再次获得12栋楼的销售许可证，共1018套房源，并显示应在5月14日开盘，但半个月过去了，销售记录依然是空白。
开盘信息混乱
昔日的销售，调控后却一套房也没卖出，如此强烈的反差出现在保利西山林语项目中，让人颇为不解。
在保利西山林语网站项目介绍里，记者发现从去年12月份开始，该项目就没有推出过新的房源。可是，今年该项目明明已经取得两个预售许可证，获批预售1240套房源，按照现行规定，预售项目在获取预售许可证后，必须在3天内开盘，如果西山林语按规定开盘了，为什么西山林语没有发布开盘通告？如果没有按规定开盘，为什么时隔一个月都没有相关公示？
在6月1日发布的楼盘动态上显示为：“保利西山林语前期项目已售罄。项目预计2010年下半年推出新房源。”6月2日中午，记者拨通了网站上留的售楼电话，询问现有房源情况，但接电话的人员却表示并不清楚房源的情况。下午，记者再次询问，依然被告知销售人员不在，记者再询问最近有没有开盘，该工作人员再次表示不清楚。
故意？
一位业内人士提醒记者，现在零销售的项目有可能存在“现象”。
据其分析，现在的与去年的不一样，不是为了，而是为了保险。“如果为了销售回款，现在了，但下一步的政策比较温和，房价没跌，现在要促销岂不是亏了？如果不降，也有些刚需购买，但是下一步政策更加严厉，房价必须下调，前期购买的业主肯定不乐意，处理起来很麻烦。反正现在也不缺钱，倒不如捂着不卖，等着局势进一步明朗后再做决定。”
据其透露，目前捂着不卖的办法有几种，一是故意开高价，吓跑客户，二是跟客户说有促销措施，现在还不明确，需要等等看，延迟购买时间，三是在销售过程中故意拖延时间。
另外记者还发现，虽然相关政策规定拿到预售许可证后必须在三天内开盘，但是，不少项目一次拿了多栋楼的预售许可证，依然集中推其中的几栋楼，其他楼不是说还没开，就是说不如现在集中推的好，总之，从房地产交易管理网上看，虽然房源增加了，但是在销售终端市场，房源增加度“被降低”了。
■部分项目依然热销
6个项目销售率过半
5月的楼市可谓一片惨淡，各项目客户来访量骤减，销售业绩一落千丈。但是，就在新增项目零成交接近1/3的情况下，依然不乏热销的项目。据统计，4月15日以来取得预售许可证的项目中，6个项目的销售率超过50%，的两个项目接近90%。业内人士表示，是这些项目热销的关键。
整体销售惨淡
据本报记者统计，4月15日以来，35个获得预售许可证的商品住宅项目共获准预售13004套住宅，但截至6月2日，仅售出3364套，销售率25.87%。其中，销售率超过50%的项目有6个，分别是保利花园、原香小镇、绿地新里、中铁国际城、假日风景、万年花城。销售率在20%-50%之间的项目有6个，分别是阳光邑上、远洋一方、首开智慧社、华贸城、双阳东区、瑞雪春堂。
通过分析，记者发现热销项目多在郊区，且价格在周边区域具有较强竞争力。
如中铁建开发的原香小镇，位于房山区，是去年以来一直热销的区域，比起其他近郊区县，房山的房价相对较低。原香小镇目前的销售均价为13186元/平方米，低于周边在售的项目。因此，取得了87.56%的高销售率。
绿地在大兴开发的新里·西斯莱公馆同样以性价比取胜。据记者了解，该项目周边的项目销售价格普遍都在20000元/平方米以上，但新里·西斯莱公馆精装修的入市价格才定到18500元/平方米，与周边售价一下拉开了距离。受新政影响，绿地主动调低了售价期望值。据绿地集团京津房地产事业部总经理陈志华表示，确定这一开盘价格,是建立在公司对区域楼市、对自身产品理性研判的基础上的。
4万以上项目仅一家开盘
传言新政以后，单价4万以上的项目拿不到销售证，在此背景下，太阳公元的开盘在业内就引起了很大关注。比起同区位的项目， 太阳公元开盘认购60套的成绩还是不错的。与 “太阳公元”项目仅一步之遥的“红玺台”销售人员介绍，目前“红玺台”的8号楼LOFT户型价已达到62000元/平方米，而在去年底领取预售许可证时，拟售价格仅为48000元/平方米。
据记者了解，自新政以来，“红玺台”项目仅预订了10多套房源。而处四环边的远洋万和城的销售情况也不理想。认为，相对来说，太阳公元价格在同区位还属不高，故而销售情况尚可。
瞄准刚需
热销项目还有一个特点：定位基本都是瞄准自住型客户的。
中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华认为，目前很多项目销售量锐减，房价高只是一方面的原因，还有很重要的因素是限贷限购政策使得相当一部分有一定购买实力的客户拿不出那么多首付款了。“这时，那些价格较低、户型合理、定位瞄准刚需的项目就显现出来了。”
徐东华指出，按目前的房贷利率计算，购房成本还是偏低的，如果加息，将进一步影响交易量和房价。
徐东华做了一个比较计算，同样是100万元20年期的贷款，按利率和目前仍在执行的首付8.5折利率分别计算，最终利息竟然相差50万元之多。
多个区域房价跌幅超10%
“最近几天渐渐有客户上门了，五月份的时候一周也没几个客户。”在马家堡，某中介经纪人小李和记者闲聊，“上个月房价也降得厉害，以前能卖到22000元/平方米，现在有的业主17000元/平方米就能卖了。”
刚刚过去的一个月，对于北京二手房市场来讲尤为惨淡。根据北京市交易管理网的数据，5月份北京市共成交二手住宅13545套，环比下跌58.8%，如果刨去4月底的“经转商”因素，降幅约在五成左右。价格方面，根据21世纪不动产的监测数据显示，5月份北京整体二手房市场中，多个降幅超过10%。同时，低价房受到追捧，有的购房者已开始考虑准备抄底。
从具体区域看，望京、朝阳北路、马家堡、洋桥、六里桥、古城八角、百子湾、通州等多个，二手房价格环比降幅超过10%。
21世纪不动产市场分析师齐凡认为，新政出台后，无论购房者和业主，都在短期内看跌房价，直接导致了5月份的这波潮。
中介公司陷入生存焦虑
据北京市房地产交易管理网的数据显示，随着新政推进，二手房交易量大幅下降，仅5月份就环比下跌5成左右，不断下降的交易量，也使中介市场竞争日益加剧，市场的待规范，也让恶性竞争出现，中介市场陷入焦虑当中。
由于卖房市场惨淡，一些中介门店开始关闭。比如在通州，中介公司在不断瘦身，而在南三环，也有部分中介公司以装修为名，歇业。而归根结底是市场不好做。
尽管关闭店面在北京还没有形成浪潮，可是恶性竞争却开始初露端倪，为抢夺客户大打出手的事时有发生。在市场日益规范的今天，仍然出现这样的事情，中介公司的生存焦虑可见一斑。
日前，京城两家的中介公司，发生了双方经纪人为争夺客户大打出手，造成人员受伤的不良事件，不论孰是孰非，这种不当的竞争行为都是对市场的极大破坏。而在前两个月，这两家公司也发生过类似的打架事件，造成人员受伤。
一位业内人士对记者表示，由于目前市场不好做，摊子铺得越大，压力也就越大，竞争也就越为激烈。不过，不论如何，这种事件还是不应该发生，双方应该理性处理，市场的不良竞争，只会让本来就不招人待见的中介市场更加不得人心。
刚需成市场主力
“哪儿还有客啊？现在能来看房买房的，全是纯刚性需求的客户。”位于东四环百子湾某中介门店的经纪人在门口和记者闲聊，“最近想买房的客户，快要结婚必须买房的占了一多半，再者就是快要有小孩，或是要接老人一起住的。”
记者近日在采访中了解到，自5月份以来，京城二手房市场性需求几乎绝迹，刚性需求已经占到了市场的主力。其中，婚房占到了总需求量的一半。
“从需求变化看，调控的效果已十分明显。”21世纪不动产市场分析师齐凡说，“根据我们的监测数据，目前婚房、改善性住房、子女用房、父母养老用房等特殊刚性需求已经占到北京整个二手房需求量的八成多，其中婚房需求占了一半。而投机性需求已经基本被挤出市场。”
房源增加 租金上涨
新政执行历经一个多月的时间，随着房地产交易市场的日渐趋冷，却是租赁市场的空前火爆，租赁价格节节攀升，屡创新高。据“链家地产”市场研究部统计，目前约有30%左右的租客因为租金的高企不得不选择偏远的地区，或是房屋品质稍差的房源进行租住。
据“链家地产”市场研究部统计，5月份租赁市场房源量较4月份增加18%，主要是不少业主由售转租，但是，客源量增加却高达57%，也就是说房源的增加比不上客源的增加，由此带动了租金的价格上涨。据统计，平均租赁价格为2885元，比去年同期平均租赁价格2407元增加20%，相当于租金整体上涨接近500元，环比上涨2.3%。其中两居的租赁价格上涨最快，同比增幅达到22%左右。
另外，“链家地产”市场分析师张月认为，使得租金上涨的还有下面三个重要原因。
首先，北京市常住人口数量促使租赁需求上涨，北京市已经连续三年每年增加常住人口50万人以上。其次，应届毕业生产生的新增租赁需求增加。第三，CPI助推房价。
张月认为，随着市场对新政的不断消化，由买转租以及由卖转租的人群逐渐被市场消耗，不会再现五月份房源以及客源大规模集中放量的场景，因此接下来租价涨幅将会相对平和得多。
低价房源 受追捧
在天通苑，21世纪不动产北京安信瑞德加盟店的经纪人小张看来挺高兴，原来他刚在前天卖出一套房子，那是一套天通西苑的两居，售价是13800元/平方米，而周边业主的报价都在15000-16000元/平方米左右。“最近几天来咨询、看房的人明显多了，专盯着低价房。”小张说。
“上个月我们店一周也就能接待一两组客户，现在好多了，每天都能接待一两组了，双休日多些，能到四五组。”在管庄某中介，记者看到门店里只坐着三个业务员，据他们说，其他人都出去带着看房了。“现在已经有客户开始考虑抄底了，许多老客户都让我们留意最近挂出来的低价房。”
“最近一段时间客户的购房意愿确实有所回升，低价房受到追捧。”齐凡告诉记者，新政后二手房市场的首轮价格调整可能已经基本结束，目前首轮价格调整的底部已经显现，仅有少量房源还在继续走低。
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