[摘要] 在宏观调控下，二手楼市已进入买卖双方相互博弈的态势。急于套现的业主放盘的积极性更高，反价情况陆续消退，更有5%~10%左右的让价空间。“之前持币等待的买家，都在趁这个时机入市‘执平货’。”
沪二手房成交量5月“打三折”数百家中介关门歇业
5月环比减少70%的一手商品住宅成交量已让上海楼市感受到新政的威力，而二手房市场似乎显得更为脆弱。昨天，来自房产中介的反馈显示，5月上海二手房成交量约6500套，而4月的成交套数是20852套，并且5月中介门店关门歇业的情况也在蔓延，新政对二手房市场的冲击力度之大可见一斑。
中原地产董事总经理谭百强表示，目前市场观望气氛之浓重属历年来少有，尽管成交均价这一指数还未完全统计，但是从前线各家分行的反馈来看，5月成交的买卖案例价格基本都低于4月市场价10%以上，且成交周期均较长。
不过，相比5月初时多数分行零成交的情况，5月最后一周市场略微抬头，部分刚性需求开始入市，“如果政策面上没有更严厉的打压措施，预计6月二手房成交量会比5月回升两到三成。”谭百强说。
另外，由于业内判断短期内市场几乎没有完全复苏的可能，因此中介数量萎缩的现象表现得越来越明显。“近期我和各大区域经理都进行了交流，估计5月上海有200家左右的小中介门店关门歇业，多数大型中介公司则持观望态度，选择坚守阵地甚至趁机提高市场占有率。对小中介来说，目前市场环境下，可能单月业绩仅为一两万元，而运营成本则高达四五万元，所以关店的确是比较明智的选择。而对我们而言，要先看一个季度的市场走势，如果3个月后政策环境继续从紧，那么可能会为了长久的生存和压缩运营成本而对规模进行适当调整。”谭百强坦言。
一套二手房一夜间狂降30万 房价大跌并非不可能
河西融侨中央花园的一套110多平方米的二手房，房主从200万狂降到170万抛售，晚上挂牌，第二天早上就成交了。业内人士表示，大幅降价急售并非市场主流，买到这样的房子跟买彩票中大奖的概率差不多。
200万猛降到170万
“31号晚上8点多，我才把房源信息挂上去，第二天一大早就卖出去了。”欣城地产奥体中心分行的徐先生叹息着说，卖得有点亏了。他告诉记者，这套二手房在奥体中心旁边的融侨中央花园，交通方便，小区景观环境也不错。面积有113平方米，南北通透，在18层里的3楼，房主当初委托他们卖房的时候，报价是210万。
徐先生告诉记者，新政出台后，楼市迅速转冷，房主也“随波逐流”降了10万，200万的报价仍难以吸引看房人上门。就是上个星期，门店终于等来一位意向客户，要求房主降到196万就拿下，而房主却坚持再加1万，双方最终不欢而散。“周一的时候，房主突然来到我们店里，希望以170万的价格挂牌急售，原因没细说。”徐先生说，就在这套房子挂牌的第二天早上，立马就卖掉了。
大幅降价仅是个例
在河西，类似房主因急用钱而低价抛房的也有不少。记者从位于集庆门大街上的安格佳房产了解到，昨天有一套73平方米的爱达花园的房子刚刚成功交易，房主原先一直坚持98万的价格不松口。可不知道什么缘故，突然降了8万元并打上“急售”的标签。“还有一套南湖利民东村的老房子，50平方米，房主直截了当地告诉我们，家里急用钱，将报价从65万拉到了56万，最终以55.8万成交。”南京安格佳房产经纪有限公司副总经理朱一东说，尽管这样的房子成交速度很快，但并不能反映整个二手房市场的现状。在目前的二手房市场上，成交大幅滑坡、房价坚挺仍是主流。
“目前二手房市场的卖家主要分为两类，一类是你爱买不买，报价跟新政前变化不大；还有一类就是诚意卖的，标价一般与周边新楼盘差不多。”我爱我家市场部经理舒莉莉表示，总体来说，买房人碰到“甩卖”的机会并不多，估计就跟买彩票中大奖的几率一样。
房价大跌并非不可能
记者在采访中了解到，除了房价明降之外，卖房人为了吸引客户，也有一些暗降的动作。“过去卖方都很牛，所有的税费全由买方承担，现在不多见了。”目前的二手房税费基本上都是双方各付，该承担多少就承担多少，与过去相比，相当于房价又降了三到五个点。
“星星之火可以燎原，一旦房主们都撑不下去了，现在的种种暗降终将转化成明降，房价大幅下跌并非不可能。”业内人士表示。
广州二手房均价降3.5% 议价空间达10%
上月是房产新政正式运行的完整月份，广州二手楼市均价降3.5% 但仍过万元。二手楼市出现业主降价放盘的现象，上月全市二手住宅成交均价为11497元/平方米，环比微降3.5%，表现出在万元以上的水平窄幅微调的态势。租赁方面，上月广州总体（不含南沙、从化）住宅平均租金为34.2元/平方米/月，环比微降1%。
二手房议价空间达10%
在宏观调控下，二手楼市已进入买卖双方相互博弈的态势。急于套现的业主放盘的积极性更高，反价情况陆续消退，更有5%~10%左右的让价空间。“之前持币等待的买家，都在趁这个时机入市‘执平货’。”
5月份成交下滑主要是受新政冲击影响，不仅消费者观望情绪浓厚，相关规定还直接限制了购买行为。
5月份二手房成交下滑的主要原因，一是成交的都是笋盘，要比市价低很多，二是目前以首次置业者为主，中低档成交量比较大。
大部分区域5月份二手住宅成交均价均出现不同程度的降幅，原因主要是低于市场价的房源占成交主导，从而拉低所在区域的整体成交均价。其中，海珠区、白云区的成交均价降幅不到1%，其余出现均价下降的区域降幅普遍在2%~8%之间。
在有人持币入市“执平货”的同时，也有人趁业主叫价松动的时机，逆市抄底购买动辄上百万的保值型物业。他们所购入的物业，不少是之前旺市时少有出货的“楼王”单位。如汇景新城、中海花城湾、保利香槟等，都是高预算保值型买家关注的热点。这也带动5月份天河区二手住宅成交均价不降反升，出现4.3%的涨幅。
促租赁市场成交放量
5月份住宅租赁市场交投升温。一方面，小业主租售并举令租赁市场待租房源增加；另一方面，观望后市发展的非迫切需求买家转卖为租，也促使5月租赁成交量出现6%的升幅。
龙斌认为，新政后，买卖双方博弈的态势持续，买家观望令二手住宅买卖气氛转淡，急于套现的投资客或持多套物业的大业主，会主动调低放盘价以求尽快套现，而不急于套现的小业主若按原定价格放盘出售的难度增大，于是，一些小面积单位的业主更宁愿放租也不愿低价出货。
中心城区当中，5月份荔湾区住宅租赁市场的成交出现较明显的增长。此外，部分期待楼价下降的准买家转买为租，也增加了租赁市场的需求。
后市预测：
3个月内不会明显下调
沈锐培认为，广州二手房成交量会持续走低，而价格在近2~3个月内不会有明显的下调。“就二手房市场而言，近期，业主和购房者之间的博弈会持续，业主继续会坚守高房价，购房者也将持续观望，因此，成交量会持续下跌。至于价格方面，如果一手房价没有明显的变化，二手楼价在近三个月内可能不会有明显的下调。”
朱欣苑则预测，一方面由于今年上半年从年初以来就是低位的成交量，压抑的需求会逐步释放；另一方面下半年业主的放盘价也有所下调。未来3个月，二手房市场人气和成交会逐步好转。
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