楼市调控再祭利器 土地税从严清算

房天下综合整理  2010-05-27 14:37

[摘要] 国家税务总局26日公布了《关于土地税清算有关问题的通知》，明确土地税清算过程中的若干计税问题。指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地税清算的情况下，通知的出台意味着土地税清算从严执行。

（来源：上海证券报）国家税务总局26日公布了《关于土地税清算有关问题的通知》，明确土地税清算过程中的若干计税问题。指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地税清算的情况下，通知的出台意味着土地税清算从严执行。

通知指出，土地税清算时，已全额开具商品房销售的，要按照金额来确认收入；未开具或未全额开具的，以销售合同的售房金额及其他确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地税时予以调整。

为缩小开发商的避税空间，通知明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

按照现行《土地税暂行条例》，土地税是以土地和地上建筑物为征税对象，以额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地税一直没能充分发挥调节土地的作用。

2006年底,面对高涨的房价,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地税清算管理有关问题的通知》，要求从次年2月1日起全面清算土地税。该通知还列出了七种必须以及可以要求进行土地税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等等。但随后金融危机爆发，这一政策没有得到严格执行。

此次下发的通知可以说是对2006年底发布的通知的补充，也就是说，2006年国税下发的通知至今仍然适用。

“严格执行土地税政策，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利。”经济管理学院教授赵晓认为，土地税从严清算会显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热情。

（来源：每日经济新闻）土地税细则剑指囤地 或破楼价僵局

国税总局昨日公布了规范土地税清算细则。根据行业人士提供的去年商品房销售额和平均项目利润率，《每日经济新闻》记者初步计算，如果能够全部征收，去年各地理论上至少可以获得2640亿元的税收收入。

但行业人士称，国税总局的上述通知，虽然计税方法比之前严格许多，但却没有击中“要害”，土地税的清算工作依然难度很大，其功能更多是威吓开发商，使他们不敢囤地，以抑制房价。

意在打击囤地和

中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，国税总局上述政策的真实目的还是为了抑房价、促开工，打击囤地和。他表示，政府部门目前最担心的是开发商不卖和不开工。如果那样，待政策被市场逐渐消化后，房价还是会大涨。只有严格清算土地税，开发商才会让利，不至于。

他的看法被一些业内人士所认同。上海紫园的营销负责人曾表示，如果土地税严格清算，很多开发商都不会愿意。因为之后，销售势必放慢。如果放慢一年，就要多支付一年的贷款利息，而因为所获得的高额利润，还要被政府部门清算土地税。与其如此，还不如低价销售，早点回笼资金。

杨红旭说，因为土地税清算的难度很大，需要多个部门协同处理，实际征收难度确实很大。上述税收清算政策的覆盖面因此很可能仅限在那些囤地现象比较突出的项目上。

（来源证券时报）称严征土地税 开发商囤地将无利可图

对于土地闲置费的税收处理问题,通知明确规定,房地产开发企业开发缴纳的土地闲置费不得扣除。根据目前的政策,土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,政府有关部门应坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

此外,通知还明确了土地税清算时收入确认的问题。根据通知,土地税清算时,已全额开具商品房销售的,按照所载金额确认收入;未开具或未全额开具的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地税时予以调整。

表示,如果严格执行土地税清算政策,将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。而因囤地或而获得的额外,可征收60%的土地税,加上囤地或的资金成本和机会成本,将可能会使开发商囤地陷入无利可图的境地。