时评:理性认知房产新政的"兰州效力"

中国新闻网  作者：赵文  2010-05-19 20:59

[摘要] 房产新政实施一个月以来,“新国十条”的效力渐渐显现出来,市场的观望氛围日趋浓厚,买方市场和卖方市场陷入僵局,就连不少开发商也开始对后市持悲观态度。

房产新政实施一个月以来,“新国十条”的效力渐渐显现出来,市场的观望氛围日趋浓厚,买方市场和卖方市场陷入僵局,就连不少开发商也开始对后市持悲观态度。但是从近日举行的兰州土地拍卖会来看,兰州房企开发热情依然高涨。在拍卖会现场,每宗土地拍卖过程中,拍卖师都一再提醒竞拍者国家房地产调控政策对楼市的影响,但竞拍者依然面对逐步攀升的价格一次次举起手中的号牌(详见《兰州日报》5月14日报道《房产新政下房企购地热情不减我市成功拍出三块地总价逾四亿元》)。

从现实来看,近些年房价的上涨与居民收入的增加远远不成比例,尤其是一线城市。高涨的房价不仅增加了居民的生活成本,而且大大降低了居民的生活品质和幸福感。客观来看,造成房价上涨的最主要原因其实有两大背景:一是人口城市化潮流带来的对住房的刚性需求,二是过快增长的居民对自有住房的消费潮流。当然,开发商对暴利的追逐,政府依赖土地拍卖出让金作为“第二财政”,建筑材料价格的上涨等因素,对房价上涨也起到推波助澜的作用。于是,房价既是难以回避的公共话题,也是民生福祉的头等大事。“新国十条”以及政策的落地,一系列组合拳的出台完全符合民意。

就城市实际来说,“两山夹一河”的地域特点造就了兰州无法像其他城市一样“摊大饼”,东扩西展、南拓北进是城市发展的必然选择和必由之路。因此,“做存量”的办法自然会影响城市的空间问题,而“做增量”的办法无疑会加大城市发展的成本。所以,兰州的“房价问题”的压力并不亚于一线城市。为了抑制房价,今年,国家要求提高土地市场的准入“门槛”,国家规定竞买土地时,开发商交纳的土地保证金不得低于总价的20%,而兰州市此次推出的6块土地对开发商的“门槛”远比国家规定的更加严格,竞买保证金基本都是在总价的30%-40%,的超过了50%。提高土地市场准入门槛之后,没有实力的开发商或者一些炒地的开发商就会慎重报名参加竞拍,这样对抑制房价会起到一定的控制作用。但是从拍卖成交价格看,相比去年仍然略有点高。“虽然国家将不断加大对楼市调控的力度,但兰州能开发利用的土地有限,再高的地价我们也要拍。”这就是开发商的共识。

一面是政府强有力的房价新政的出台,一面是土地拍卖价格的不予理睬,一面是居民对住房需求的观望状态。这三方的博弈虽然会有个胶着期,但总有棋局结束的时候。事实上,有城乡居民对住房的刚性需求存在,期望房价的下降是不现实的,再加上兰州地处西部地区,价格规律中的延后效应也会持续一段时间,最理想的状态就是让房价涨幅在可预期的时间段内有一定的降低。对真正有购房需求的人来说,当买则买,不要错失了当下房价的平台期;对以置产为动机购房的人来说,资金门槛的提高,对未来获利的不可预期,房产不如涉足其他。这就是面对观望气氛浓烈的楼市,我们当采取的理性态度。

兰州可开发利用的土地有限,整合土地资源办法很多,比如可以通过企业改制、出城入园,由政府收购储备老企业腾出来的土地,可以加大旧城改造力度,还可以通过城中村改造,整合城中村现有的土地等等。但是,最为关键的是,必须寻找到城市产业发展的方向,提高城市居民的收入,让居民收入与住房价格可比变化,这才是城市建设和发展的理性道路。