[摘要] 恰逢“新国十条”出台一个月，众围绕新政的效果、房地产市场的制度建设、政策稳定性、保障房建设等热点问题展开探讨。十二位发表了思想深刻、观点独到、分析透彻的个人发言；三十多位和企业家热烈讨论，共同对一些焦点问题展开了深度剖析。
2010年5月16日，在中国房地产50人论坛成立之际，调控效果与政策预期高层座谈会同步在钓鱼台国宾馆隆重举行。中国房地产学会会长、工商联原副主席王治国，国家税务总局原副局长、中国注册税务师协会会长许善达，第九、十届政协常委，国务院参事任玉岭，国务院参事陈全生，国家统计局总经济师姚景源和贾康、任兴洲、张汉亚、陈国强、巴曙松、罗云毅、张承惠、曹远征、易宪容、水皮、牛凤瑞、孙克放、开彦、徐保满等房地产界的和陈贵、姜有文等学会领导出席了座谈会。
恰逢“新国十条”出台一个月，众围绕新政的效果、房地产市场的制度建设、政策稳定性、保障房建设等热点问题展开探讨。十二位发表了思想深刻、观点独到、分析透彻的个人发言；三十多位和企业家热烈讨论，共同对一些焦点问题展开了深度剖析。
中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员 牛凤瑞
中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞发言如下：
首先来讲，新政效果如何有待观察，因为效果的发挥有一个滞后性。我在这儿谈一谈，我对中国房地产调控政策设计上的理论认识，五谈十个问题、十句话，只是提出问题供大家讨论。
，中国房地产是民生问题还是资本市场问题。如果两者都有的话，何者为主。如果他主要是民生问题，母体是民生问题，那么民生问题是不是就有一个崩盘之说。有关中国房地产泡沫的问题，不是口号，已经出现了五六年。中国房价大概上涨了一倍多，现在泡沫轮、泡沫崩盘论又重新高涨，这里边的根本原因何在？为什么泡沫照涨还没有崩，原因何在。
第二，如果中国房地产民生的问题，他是主体是一个民生问题，咱们要解决的问题是我们的民生关注的是现在准备买房人的民生，还包括不包括现在买不起、将来肯定买房的人。我们的民生包括不包括已经买房人的民生问题，也就是说中国的民生问题是一个局部民生问题，还是一个整体民生问题，是一个眼前的民生问题，还是一个长远的可持续的民生问题。
第三，我们解决民生问题，要不要从中国的国情出发、特殊的发展阶段出发，从大国的特征出发，还是我们照搬发达国家的参数、政策来衡量中国，这也不是那也不是。
第四，控制房地产的指导思想，是以控制房地产价格为目标，通过控制价格来达到一个供求关系的平衡，还是要尊重市场信号，也就是说尊重市场价格的变动。在更高水平上实现更高水平的供求平衡，这是两种思路。房地产宏观调控如果在这个问题上不解决我们指导思想问题，今后我们还会出现反复、折腾的现象。这里我只说一句话，在和平发展时期，通过控制价格来达到增加有效供给，咱们有成功先例吗？国内没有、上有过吗？大家可以考虑。
第五，控制房价过快上涨的基石是增加有效供给还是在控制需求上做文章？2008年年终以前，金融危机以前，我们是关起两闸门。两闸门，资金闸门和土地闸门，这是控制方向。刚才易宪容说，这一次调控的很大不同是房价的问题，实际上房价始终是我们宏观调控的一个重要目标。也就是说一边控制供给，一边控制需求，是达到一个崭新的面貌，这是一个可持续的平衡吗？大家可以考虑。
第六，房地产投机现在成了众矢之的，房地产投机有他存在的客观性和必要性吗？接下来说，我们打击房地产投机，我们的基本落脚点，刀子应该切在哪儿？是切在房地产投机行为本身还是应该割断银行资金参与的链条？他用个人资金进行，我不知道它对整个金融市场有多大的影响，大家可以考虑。
第七，房地产政策是调控经济过热、过冷的应急工具还是保持相对的稳定？可以说，中国房地产宏观调控政策密集出台，什么是密集出台？在较短的时间内，一项一项政策的连续出台，这叫密集，跟机关枪式的，前面的子弹打中没有？还不知道，下一发又出去。我们可以考虑房地产作为一个行业来说，他的政策应不应该保持相对稳定，给的话，买房人、建房人，给一个合理的、稳定的、长期的预期。现在不是讲预期吗？
第八，房地产是一个区域性市场，这无法争论。中国又是一个大国经济，大国经济的特征就是发展极不平衡，面临的矛盾和机遇也是一样。对于政府房地产调控的权利边际怎么划分？我们希望七步走，但我们国家无论是三十年的计划经济还是三十年的市场经济改革，那是我们的期望，实现起来确实很难。是对于我们房地产和区域性市场来讲，对于房地产市场、区域性市场来说，掌握的信息往往不如地方政府对本地的房地产信息把握的更成功。
第九，中国房地产行业政策是什么？房地产市场政策是什么？住房保障体系的政策是什么？这三大领域他相互联系，如果把它混淆起来讲，我们是讲不出所以来。中国住房改革是基本成功还是基本不成功？因为他基本不成功，我们现在有没有必要进行二次房改的问题又提出来。基本不成功，就要进行二次房改，基本成功二次房改就没有必要。衡量中国住房体制改革是否成功，你的基本判断依据是什么？是现在存在的问题，还是中国城镇居民住房条件的改善成果。如果存在某些问题，以基本房来说，问题是改革的问题、深化改革问题、发展中的问题。
第十，接着想提醒在座的，我退休了也可以说这样的话，情绪，目前在分析中国问题上存在六种情绪或者说六种情节。革命党的情节太重，执政党的理念往往过于单薄。革命党和执政党的基本却别在哪里我不解释。计划经济的情节，我们现在讲改革、讲市场推进，这方面讲的少，重要的是加紧政府宏观调控、政府怎么控制自己的权利边界，这一块舆论是比较强的。最近几年研究问题，平均主义的思考、民粹主义的思考、福利主义的思考，这三种往往左右我们。生态至上的情节，我们少节能减排这是对的，现在又加上了低碳，低碳又跟经济、政治混淆在一起，这些问题是气候变化问题，人们对这个问题的认识还处于初级阶段，就像我们对社会主义本质的认识，仍然是处于社会主义初级阶段一样，还有很多的未知，我们不要认为自己什么都懂了，什么都完了。
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