[摘要] 严厉调控房地产市场的政策性文件——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称《通知》)自4 月 17 日 公布以来,中国楼市氛围大变。长期不合理上涨的房价开始止步,并有望进入下行通道,交易量陷入低迷状态。
严厉调控房地产市场的政策性文件——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称《通知》)自4 月 17 日 公布以来,中国楼市氛围大变。长期不合理上涨的房价开始止步,并有望进入下行通道,交易量陷入低迷状态。
此次调控的政策目标十分清晰,就是要坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题。这些问题不解决,民生的福祉就难以得到保障,房地产行业的健康发展就难以持续。过度投机行为的泛滥现象,必须得到果断遏制——不如此,楼市调控尽管方向正确,最终效果却难以保证。
政策既出,地方积极行动起来。总体来看,不少地方所出的细则,大体符合调控的原则与精神,与此次楼市调控的节拍基本吻合。但是,也有少数措施未能从全盘上考虑,副作用较大。鉴于房地产的诸多问题与地方“土地财政”密切相关,与地方政府在保障房建设上用力程度密切相关,故此,地方如何落实是次调控精神,至为关键。
有必要先厘清的是,政府针对楼市沉疴出台严厉新政,绝非要置房地产行业整体陷入“冬天”。目前坊间流传的楼市“崩盘”论,显然是不负责任的说法。楼价合理回落并不意味着跌得范围越大、跌得幅度越深就越好。房地产作为中国经济支柱行业的地位并没有改变,未来城市化的任务依然重大,广大人民群众改善住房条件的需要依然存在,这些行业的基本面没有消失。新政意欲通过抑制不合理的需求来抑制价格的非理性上涨,意欲通过节制过度投机行为来整肃市场秩序,这是新政的实质。
在理解此次楼市调控真义的基础之上,当下很重要的命题,是各地的后续调控政策如何把握节奏,把握力度,既能襄助实现政策目标,又不至于伤害到行业的根基;是相关政府部门及地方政府如何实行有效的实施细则,来达到上述调控目标。我们的看法是,出手要重,但是落点要准,尤其是涉及面广的政策,更需慎重。是在金融危机后,不少地方出台政策鼓励大家买房刺激内需,如果现在进行大面积“清算”,是不符合实事求是原则的。
这就涉及到各地后续政策出台时,应当给居民合理的预期。比如,针对投机性购房,就是要极大地提高交易成本,使得投机者不再抱什么幻想;但对于更广大的居民来说,则要给他们相对稳定的预期。比如,现在一些地方的居民受到舆论影响,认为楼市调控就是为了把房价降下来不惜利用各种手段,由于信息不清楚,只好乱猜测,“假离婚”现象已有出现,为的是把一个家庭分成两个家庭,躲避交某某税。
围绕后续调控措施的出台,我们认为,有几个认识必须坚持。其一,抑需求须与增供给并行;其二,市场手段优先于手段;其三,金融手段优先于财税手段;其四,政策落点应着重调增量,而非调存量。
回顾近一个月来的楼市生态,一个总的感觉,社会普遍认为政策着力点是在抑制需求。这固然是没有错的,不合理的需求在一定程度上为房价上涨推波助澜。但如果我们认真解读的《通知》,会发现该文件的精神,既包括了抑需求,也强调了增加住房有效供给。
很简单的市场逻辑是,如果有效供给不能增加,只从抑需求上发力,力度均匀自然没有关系,但若用力过猛,则既不能使得供需平衡,还可能扭曲市场。而增加住房有效供给,加强保障房建设,又与政府责任的担当紧密相关。无疑,从楼市的健康发展角度看,抑需求要与增供给并行。
同时,在具体调控手段运用上,也要吸取以往的经验教训。一个基本的理念是,能够用市场手段的,则尽量少用或不用性举措。如果一些手段有短期效果而副作用较大,当慎用为好。
这次楼市调控,给社会和市场触动较大的,是严格的限贷政策。更为严格的差别化住房信贷政策,对于抑制不合理住房需求,定然会起到很好的效果。有的发展商说,“就靠现有政策,不再出新的,如果坚持到年底,房地产就会趴下。”这话可能有些危言的味道,但也说明,金融政策的威力已经十分巨大。金融手段相对灵活,宽严程度也容易调节。
税收调节当然也是一个调控选项,如在交易环节合理征税,对于抑制投机同样具有效果。从大方向来看,在条件成熟时候开征物业税,意义是显而易见的,但若在各方面条件还不具备的时候,是以调控的名义,推出保有环节的征税措施,其后续效果有待仔细评估。比之金融信贷手段,财税手段更具有长期性,更具有难以逆转的刚性色彩。一旦政策推行,势必涉及千家万户,政策出台当慎之又慎。
进一步说,相关调控措施,重点应放在增量部分,而不宜急于在存量上做文章,因为以往的购房者各有其当时的理由,这些存量部分背景复杂,情况不一,且夹杂着各种各样的历史因素。只要在增量上严格打击投机,自然也会波及存量市场,使其得到调节。如果增量、存量一起调,代价可能过大,重创市场。
总之,楼市调控是篇大文章。文章已经开了个好头,后面的段落怎么去续写,大有讲究。政策的科学性、平衡性做得如何,还需要把握好节奏,正如治病救人,需要猛药,但是,是把药一次都下完,还是分疗程,根据病况而下药,就会有很大区别。
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