[摘要] 围绕地产界与政府宏观调控之间的博弈,理论界和业界展开了旷日持久的热烈讨论。作为核心要素的房价之争更是难解难分。抛开争论的是与非,当下以去金融为核心的房地产调控措施,无疑会立竿见影,房价下跌成必然。
围绕地产界与政府宏观调控之间的博弈,理论界和业界展开了旷日持久的热烈讨论。作为核心要素的房价之争更是难解难分。抛开争论的是与非,当下以去金融为核心的房地产调控措施,无疑会立竿见影,房价下跌成必然。
我国住房的强金融属性很明显。尤其是,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。截至2010年1季度末,在房地产开发企业资金来源中,国内贷款对房地产开发的贡献率在22%左右。购房者的个人按揭贷款贡献率为14%,加上“定金及预收款”和“其他应付款”中至少有30%来自银行的融通,以此计算房地产开发中信贷比重在50%以上。毋庸置疑,中国楼市的和投机氛围如此浓厚,奥秘在于金融逆向激励。
因此,土地与资金是房地产开发的两大命脉,而二者相比,调控资金更直接、更灵活、更迅速和收效更加明显。基于此,对银行信贷的调控,一直都是抑制房价过快增长的杀手锏。如2005年3月,提高首付比例等房贷门槛,2006年下半年效应开始显露,9月和10月,房价同比分别下降8.1%和0.6%;再如2007年9月严控二手房贷款和开发贷款,购买第二套房,首付不低于四成,利率为基准利率的1.1倍等,2008年7月住房价格开始下降。
但这种调控效果的可持续性,值得怀疑。如上述两次调控短期见效后,市场均现报复性上涨。
在目前的政策框架下,需求紧缩的严厉程度总体上已超历史。5月以来,京沪深三城市一、二手住宅的成交量整体均出现大幅萎缩,幅度在35%-50%左右。然而虽然紧缩氛围弥漫,经济中的流动性仍保持宽裕。其一,3月份5100亿的信贷投放明显低于市场此前预期,而4月份信贷无疑反弹显著,或在7000亿元以上。其二,全球化大背景下,中国基础货币投放更多受到外汇占款的牵引。在人民币预期较强的市场环境下,中美利差扩大也使套利资金纷至沓来。外部流动性输入愈演愈烈。一季度金融机构新增外汇占款高达7478亿元。4月份外汇占款的增量或还将高于一季度的平均水平。其三,央行5月6日发行1100亿3年期央票,发行利率小幅下降2个基点,表明商业银行资金运用压力逐渐增大,能量仍在积蓄中。
在流动性总体充裕的背景下,而更多的渠道仍然难觅。此种状况下,在紧缩需求的同时若不加大供给,按下的葫芦还会起来瓢。增加供给才是治本之策。4月底,北京商品住宅可售套数和可售面积分别为87055套和1174.85万平米,环比分别减少2.2%和减少2.08%。总供给仍显疲态。只有抓住难得的时间窗口,在供给上下工夫,扭转供求失衡的局面,才能使房价稳步回归基本面。考虑到增加住房有效供给非一日之功,各类保障性住房建设需加以时日,与其逼走和投机客的资金,不如逼迫其大量吐出和投机动机的房源。
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