[摘要] 新的房地产调控政策正在显现期待中的积极效果,一些城市房地产市场降温明显:成交下降、银行放贷紧缩、土地市场“凉意阵阵”。业内人士分析,政策的“执行度”、银行态度、供求关系等深层次因素将决定市场的进一步走向,楼市调控将面临“啃硬骨头”的任务。
新的房地产调控政策正在显现期待中的积极效果,一些城市房地产市场降温明显:成交下降、银行放贷紧缩、土地市场“凉意阵阵”。业内人士分析,政策的“执行度”、银行态度、供求关系等深层次因素将决定市场的进一步走向,楼市调控将面临“啃硬骨头”的任务。因为过快的上涨和持续的低迷都不是良性的市场,房地产调控必须在挤出市场泡沫的同时,确保现实市场稳定。
“5月份银行的放贷数量,可能还不到4月份的四分之一。”9日,上海一贷款中介公司负责人语气严峻地告诉记者,“估计这种情况短期内好不了。”
“我们现在整天呆在店里,都快没活干了。”上海七莘路上一房产中介业务员很是郁闷。
中原地产的统计数据显示,4月15日至21日这一周,京、沪、穗、深、津五大城市成交量环比分别下跌32%、49%、13%、60%和27%。
“五一”假日期间,各地二手住宅市场成交量再度下挫,五大城市成交量与前一周相比再度分别回落87%、51%、87%、94%和59%。
高房价出现松动迹象。5月5日,恒大地产宣布,该公司的楼盘从5月5日起实行8.5折“让利”促销。上海“五一”房展会期间,一些郊区楼盘已经给出了9折优惠。有楼盘甚至请来模特,身穿比基尼在现场活动,以聚集人气,并对楼盘给出实际优惠。上海一房企负责人告诉记者:“我们不带头,但只要有大企业降,我们就跟上。我们降得起价,但的担心是:如果对新客户了,对已买了房的老客户怎么交代?”
土地市场也吹起“凉风”。中指研究院的数据显示:4月份70个城市平均楼面地价1300元/平方米,环比下跌10%;其中住宅用地平均楼面地价1793元/平方米,环比下跌4%。
7日,上海举行新“国十条”出台后首次住宅土地出让。虽然当天出让的5幅土地均顺利找到买家,但出现一年多来的首次价格下调。有热门地块的成交价更是只有两个多月前同地段地块成交价的8折。
日前,住房和城乡建设部副部长齐骥接受中国政府网采访时表示:“从近期的市场反馈情况看,一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了初步遏制,社会普遍反应积极。”
“打击”后仍存悬念
对于此轮调控短期内的“降温”效果,市场各方均予以认同。比如,中原地产研究在一份最近的报告中预计,部分城市的房价“泡沫”将会受到挤压。但不能不看到的是:部分地区房价在过去的调控中“屡调屡涨”,已让市场培养出一定的“调控免疫力”。
目前的关键问题之一,是银行能否“坚持到底”。2005年上半年,在房贷政策紧缩之下,上海的多家商业银行曾达成“君子协定”。然而,随着下半年楼市陷入低迷,房贷规模剧降,各家银行为了争夺作为资产的个人房贷,纷纷置“协定”于不顾,放低房贷准入门槛,大打“擦边球”,所谓“联盟”很快便分崩离析。上海“永庆房屋”总经理陈史翎说:“此次调控能否取得成效,关键在于银行的态度。真正效果如何,恐怕要到两三个月后才能见分晓。”
其次,地方政府能否“执行到位”。眼下一些地方正在陆续推出具体的落实政策,有些地方“下药”之猛更甚于,但真正执行效果如何有待观察。
还有,制度尚有漏洞。“二套房”认定将“认房不认贷”的消息传出后,已有一些地方的购房者通过“离婚”等手段规避相关门槛。而且,即使一省一市的区域内能通过制度设计对者“打击”,但跨省市购第二套房甚至更多如何认定?“国十条”明确要求:住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。一些地方房管部门人士表示,建立统一或局部联网的个人购房信息系统绝非一日之功,抑制跨省市依然有难度。
调控楼市是一场“持久战”
目前,长期困扰楼市的结构性问题并没有解决。一方面,虽然2010年保障性住房和政策性住房的供地将占大头,但目前房源的实际供应仍无法满足需求。与此同时,普通商品房的新增供应不容乐观。2008年,房地产开发企业完成土地购置和开发面积分别为3.7亿平方米、2.6亿平方米,同比分别下降8.6%和5.6%。至2009年,完成土地购置和开发面积分别为3.2亿平方米和2.3亿平方米,同比再次分别下降18.9%和19.9%。由此判断,虽然督促企业加快开工进度、增加供应,但是新房供求之间的矛盾短期内难以完全解决。
另一方面,一些投机性资本从一线城市撤退后,有加快向二、三线城市转移的趋势。这些巨量资本一旦爆发购买力,二、三线城市大量新增的商品房供应就可能重蹈一线城市的“覆辙”——成为部分人的投机品,而无法真正满足刚性需求。业内人士建议,此轮调控要将“增加供应”和“抑制投机”的政策坚持下去,两者均不能偏废。
房地产调控的根本目的,还是要维护市场的平稳健康运行。以此来看,成交量的持续下滑也不是正常状态。调控的关键是要通过合理制定政策、坚定不移执策,稳定市场预期,堵住投机性资本“卷土重来”的后门,并促进真正购买首套房、改善性住房的需求合理释放。
业内人士普遍认为,房地产行业能否结束2007年以来的剧烈波动,真正走上健康平稳的发展轨道,还有待事实验证,房市价格理性回归仍期待调控持久战。
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