西山别墅区位于北京西北部，主要是指香山、百旺山、玉泉山、万寿山及八大处周边区域。著名的三山五园坐落其中，，自古即是北京城的尊贵之地。与北京其他传统别墅区相比，西山别墅区则具备了离市区最近的自然山脉资源，丰富的及旅游休闲资源、深厚的历史文化底蕴以及老北京“东富西贵”的传统理念等特色。
然而，西山别墅区各项配套设施的发展状况并不理想。交通方面，在上下班高峰时段与北五环相接的肖家河桥、红山桥路段、圆清路和黑山扈路等几个路段都容易出现拥堵。生活方面，目前区域内的高档配套设施尚匮乏，高档餐饮、娱乐、购物场所较少，如果想去大型消费场所只能选择前往中关村、西四环和石景山等地。
图：西山别墅区在售别墅项目示意图
西山别墅区作为距离北京最近的天然生态居住区，吸引了大批渴望逃避城市喧嚣，向往自然生活的购买人群。未来几年内，该区域并无新开发项目，市场存量也并不充足，无法满足强劲的市场需求。据统计，2009-2010年3月西山别墅区共成交297套别墅，同期区域新增量为仅为273套。从成交价格情况看，2009-2010年西山别墅区月度成交价格波动较大，主要原因是区域在售项目较少，整体均价受个案项目价格影响较大，是保利•西山林语、北辰香麓等热销楼盘。
图：2009-2010年西山别墅区成交量及价格情况
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
购房提示：
西山别墅区以百旺山为界，以南的区域被称为山前，以北的区域则为山后。由于山前地区距离中关村及市区更近，别墅开发集中于此。近年来山前别墅市场基本以消化存量为主，保利•西山林语、北辰香麓等山后别墅项目迅速崛起。受乐观的市场预期及居住资源极为稀缺的影响，西山别墅区的被普遍看好。
海淀区政府制定的新城规划中，海淀新区将被建成生态型、田园式、现代化的新型城市，10余个科技园区将陆续进驻、大西山旅游区将得到全新开发、四大职能副与居住区生活性服务设施三级配套体系逐渐铺开、五横五纵路网体系将覆盖新区全境，而西山别墅区带给人们的将不仅只有优美的自然环境，舒适的居住品质，更多的则是便利高效的生活体验。
表：2010年西山别墅区在售别墅项目详情
注：最终以开发商公布数据为准
2010中国城市典型别墅研究启动，详情请点击相关启动专题。
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