房地产是中国经济结构的缩影

上海证券报  作者：周子勋  2010-05-10 07:09

[摘要] 毋庸讳言，对于此轮调控是否会促使房地产行业的发展走向一个合理范围，很多人都持怀疑观望态度。实际上，从某种意义上说，此轮的房地产调控并不简单地是针对房地产，而是对经济发展的一个调控，而房地产调控能否到位，不仅仅关系到经济的可持续发展问题，更多涉及在当前城市化加速时期的发展路径的再选择。

房地产实行严厉的调控以来，政府部门、经济学者、媒体和公众，都关注，现在是否真有成效？市场告诉了答案：5月5日，恒大地产内部向媒体透露，即日起，恒大地产约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下，个举起大旗的大型房地产开发企业。这应该是高房价开始松动的一个标志。毫无疑问，恒大此举对整个楼市的影响至大。

毋庸讳言，对于此轮调控是否会促使房地产行业的发展走向一个合理范围，很多人都持怀疑观望态度。实际上，从某种意义上说，此轮的房地产调控并不简单地是针对房地产，而是对经济发展的一个调控，而房地产调控能否到位，不仅仅关系到经济的可持续发展问题，更多涉及在当前城市化加速时期的发展路径的再选择。

随着近期一系列政策的不断出台，房地产市场调整的思路已越来越清晰。近日有消息称，住房和城乡建设部正会同央行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟订的方案，今后房地产企业的预售账款将存入部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用项目此前的预售账款。用业内人士的话来说，此举将对房企的资金链造成很大压力。可以防止房地产商动用预售资金高价拿地，防止房地产商拖欠建筑商的工程款，同时也将促使房地产商加速项目开发。

不可否认，为应对全球性金融危机而出台的4万亿计划，稳住了中国经济，延续了中国宏观经济平稳发展的势头，而大量扶持房地产发展的措施，客观上也使得房地产行业变得有恃无恐，进而演变成危机后脱离了经济基本面的全面。一个不容忽视的现实问题是，在经历了改革开放30年的持续快速发展，尤其是1998年房改以来，我国城市化的急速推进，已使社会资源受到大量消耗。所以，中国的城市化，要在政治、经济、环境、社会等现实条件的限制下迈向一个新阶段，开辟一条新路，房地产业的调整是必需的。

过去，我们每一次的房地产调控措施，媒体和业内人士都会做出大量的微观解释，而且几乎都只考虑到经济因素，很少人从更广阔的层面来分析。这些理由在前几年都很有市场，但是随着我国经济形势的转化，经济发展带来的社会问题，尤其是一些地方政府以地生财的发展思路所积累的多重矛盾，关系到社会发展的根本，到了不容再回避的地步。

还有一个不可忽视的因素是，去年银行信贷扩张的大部分，最终是流向了房地产市场。根据国家统计局的数字，去年房地产企业开发资金来源57128亿元，其中国内贷款11293亿元，自筹资金17906亿元，其他资金27459亿元，其他资金里面还包括了各地购房者的房贷。而房地产企业自筹资金仅占30%，从上市银行的数据中可以看到，资金流向房地产的比例更高。这种状况再清楚不过地说明，调控房地产，实际上也是调整当前的经济结构。

当然，由于宽松的货币政策给市场提供了大量的流动性，这就直接造成了资产价格的上涨，从而推高市场对通胀的预期。从目前来看，虽然一季度的物价指数依然处于温和状态，但是房地产市场却在2009年的基础上，持续快速发展。可以这么说，房地产在某种程度上在当前已不是一个由市场供求决定的商品，而是具有意义的金融资产，是一种品。因此，当前对房地产的调控，更大的着力点还在于控制物价持续上涨的势头，从而更好地管理市场的通胀预期。

不难想见，当前对房地产的调控会出现比较复杂的局面。而此次调控最终能否实现让房地产走向平稳、健康、合理的发展方向，还有待进一步观察，尤其还要观察各地方政府的执行力度。

就我国目前所处的经济发展阶段而言，房地产作为支柱性产业，对经济发展的促进作用无可置疑，而国家加快城市发展的思路也显示出房地产的长远的前景。但是，从行业以及整个经济结构发展的角度看，为了整个社会经济可持续发展，房地产非得有个结构性大调整不可。可以预见，此轮调控将促使一些此前自身资质不够好，或者说没有相当实力的房地产开发商淘汰出局。行业洗牌的趋势其实已经明朗了。