[摘要] 5月5日,恒大地产表示,即日起恒大地产全国约40个楼盘均以原价八五折优惠出售。打折抛售的不止恒大一家,央视报道,全国各地开始出现楼盘打折潮。
5月5日,恒大地产表示,即日起恒大地产约40个楼盘均以原价八五折优惠出售。打折抛售的不止恒大一家,央视报道,各地开始出现楼盘打折潮。
4月17日,国家出台“国十条”,遏制走高的房价。4月30日,北京市在时间颁布“京十二条”细则(以下简称“京十二条”)呼应。该细则被业内称为“最严厉的新政”。“京十二条”是否撼动了北京高房价?
成交下跌
4月30日,北京“十二条”相关细则出台,该细则规定同一家庭只能在北京市新购买一套商品住房;暂停购买第三套及以上住房。实施差别化的信贷和税收政策,认房不认贷。一时间地产市场迅速进入持币观望期,很多投机者和者放弃购房计划。
随即,北京多个楼盘九折促销。北京市房地产交易管理网的数据显示,“五一”小长假期间,存量房的日均住宅签约套数仅为229套,与4月份日均1164套相比,降幅达到80%,而就在此前一天的4月30日住宅签约套数仍为1602套。
虽然五一假期的成交量不能作为指标去定量衡量,但五一楼市下降速度不可谓不快。数据也表明,2009年“五一”小长假期间虽成交量较低,但是房源套数仅为15147套,相比之下,今年的存量房房源套数激增16129套,增幅超过106%。
回顾新政推出前后的交易量,不难发现其中的差别。“链家地产”四月统计数据显示,4月19日“二套房贷”政策缓冲期后(4月19日之前网签4月30日前放款均可按照老政策执行),新建商品住宅、二手住宅成交量环比分别下降41.1%、45.7%。而随着4月中旬“国十一条”的出台,4月上下半月挂牌价格特征出现了明显的反转,即上半月挂牌价格直线走高,并且业主报价的上下限极为接近;反之,宏观政策出台后,挂牌价格下降趋势明显,且报价上下限空间扩大。
新房数据变化也紧跟二手房数据。亚豪机构统计的数据显示,4月26日至5月2日,北京市商品住宅期房成交2738套,除经济适用房和两限房之外,实际成交1224套,环比前一周下降了8.5%。现房商品住宅共成交316套,环比下降了11.5%。当周北京共有13个项目开盘,其中有3个项目为首次开盘的新项目,其余10个项目为老项目后期,共提供新增房源3078套,环比前一周增长112.9%。
随着新房和二手房市场疲软,北京市二手房市场中最近也纷纷出现买方违约率大幅度上升的情况。据中原地产统计,近半个月来,房产市场中房屋买卖纠纷数量显著增加。仅以二手房买卖为例,4月15日以来,买方违约就已占到违约总数的70%。
“链家地产”市场分析师张月认为,新政不但影响交易,还对业主已有的惯性心理形成巨大压力,再加上部分房源的加速放量,卖方与卖方之间也形成了互相的竞争压力;挂牌价格上下限差距逐渐扩大,则表明业主的议价空间在逐步扩大,并且对市场也有着明显的“试价”心理。
和讯房地产频道高级总监卞京也认为,“随着京十二条的推出,以往许多的开发商这时也不再,纷纷促销。与此同时,一些二手房的抄家也希望能迅速清仓离场。”
由于调控政策出台,成交走势呈现明显下滑态势。亚豪机构数据显示,4月上半月实际成交期房商品住房为5095套,而下半月成交套数为3097套,下半月下降了近四成。
“二手房价格下来了,新房价格才有可能下来”,全经联地产评论员王智中对和讯网表示,现在二手房交易量下降,随后二手房挂牌量出现上升,之后有可能出现二手房价格松动10%-20%,他估计,“不排除未来新房价格也下跌30%的可能性。”
国内首档地产三人脱口秀节目也提出以下观点:“新房和二手房成交量下滑,再加上买方毁约现象的大量发生,这些因素让北京高房价出现整体下滑”,该节目还预测,现在投机客还处于对政策的观望状态,不排除在短期内出现集体抛售房源的情况。
需求卡壳
“新国10条”和上一轮调控的最主要区别,就是本轮调控直接作用于需求,“首次改善”和“刚需”也受到一定的抑制,有分析人士指出,政策效果应强于上一轮调控。搜房、我爱我家等中介机构认为,需求有可能会萎缩50%(2008年的需求萎缩仅18.5%)。
北京市华远地产股份有限公司董事长任志强直言不讳地表示,政府已经多次表态,要遏制部分城市房价过快上涨,如果在一系列政策后房价还控制不住,政府必然还会想其他办法,直至房地产市场调控到位。
“如果消费市场不买了,或者是没有资格买了,这样房产市场自然就可以平衡。”房地产经理人联盟副主席贾卧龙认为,新政主要目的还是要把房地产的消费市场打压下去。他还谈到这次政策出台以后,“暂时形成有钱也无法购买的局面,限制了和投机行为的产生。”
“京十二条出来,控制住了需求,冷冻了北京楼市的交易量。”一位北京地产商表示,外地人在京购房的比例一直就很高,有些项目甚至超过一半。他认为,“这次调控目的性很明确,与以往的历次政策有本质的不同。”
房地产职业经理人联盟秘书长杨乐渝告诉和讯网,“最近半年来,北京房地产市场供求关系恶化的速度太快,尤其是北京外来购房者还在不断增多,所以短期内必须要从需求上作出一些规定。”
“新政是有史以来最严厉的政策,但未必是终结,将来或将有更严厉的政策出台。”王智中认为,还有一些政策在手上,比如,从持有环节逼迫一些投机人,抛售手中的存量房,让市场中的存量房多起来,他认为,“如果本次房价调控没有到位,那么国家还会出台更严格的政策来调控房价。”
“这调控目标是相当明确的,要从根本上遏制住房地产投机炒作,坚决遏制高房价。”学者易宪容也表示,新一轮房地产调控才刚刚开始,千万不要低估调控的市场影响,也不要错误估计政策的力度,以为新“国十条”还会像以前那样无功而返,导致房地产调控变成又一次“空调”。
易宪容还认为,这次出台的严厉房地产调控政策具有可操作性。随着房地产调控的进一步深化,不仅会不断修正以前房地产政策存在的诸多缺陷,而且还会出台新的、更具针对性的房地产调控政策措施,以此来阻止者“钻”当前相关房地产政策“空子”炒作,最终使国内房地产市场回归到其消费本性。
给资金提供新出口
多位及业内人士也担忧,“京十二条只是卡住了需求的口子,但这不是长久之计。”
中国社科院城市发展与环境研究主任牛凤瑞认为,“京十二条”出台后,市场对于房价的判断将进入新一轮的观望期。牛凤瑞还表示,由于政策牵涉部门过多,执行成本太高,落实起来存在很大困难,因此不能对政策的实质性影响抱有太大期望。
王智中认为,“京十二条”仅仅只是抑制了需求,可以说是“节流”的办法,他认为,只截流的做法不符合自然规律,尤其会让资金形成“堰塞湖”的趋势。他还说,未来楼市可能会出现观望情绪,长期僵持下去市场就会失去应有活力,对国家宏观经济运行并没有好处。
管理科学与工程学院院长李文斌也表示,政府在土地供应上,不能仅仅是调结构,还应增加总量,是普通商品住房的土地供应。因为政策性住房毕竟不是商品房,也不是市场价格所能决定。
杨乐渝认为,北京这次限购规定的出台,把商品房的属性做了一个改变,就是不在单纯的将商品房用作的对象。而是把商品房作为一种稀缺资源来管理,他谈到,居民人均GDP超过1万美元以后,普通居民就希望对资产保值,这就促使很多居民房地产。
数据也证明以上观点,以北京为例,去年全市地产开发2337.7亿元,占全市社会固定资产48.1%;房地产销售4.4万亿元,占GDP比重13.11%。
“解决高房价的难题,实质上还是要给资金找到好的出路”,杨乐渝还建议,要发展更多的品种,尤其是要开闸商业地产,“国家对商业地产一定要有倾斜,引导人们商地产。”
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