[摘要] 一方面,北京、深圳等一线城市纷纷出台具体的楼市调控细则;另一方面,恒大地产已经率先在全国举起8.5折促销大旗,这令近日饱受政策调控之苦的房地产股再度全线下行。
一方面,北京、深圳等一线城市纷纷出台具体的楼市调控细则;另一方面,恒大地产已经率先在举起8.5折促销大旗,这令近日饱受政策调控之苦的房地产股再度全线下行。中南建设、苏宁环球、深深房A、首开股份、冠城大通、世联地产、上海新梅跌幅较大,保利地产、招商地产等下跌均超过6%。那么,恒大地产的率先促销将对其他房地产企业起到怎样的作用?地产股在多日的低迷后,是否还有机会?
一线楼市新政酝酿出台
被称为“至今为止最严厉的政策”的“京十二条”发布后,昨日又有消息称,北京公积金贷款开始全面执行“京十二条”新政:在京购买第三套房的家庭,不但无法获得商贷,也不能获得公积金贷款。北京公积金有关负责人表示,在对于第二套房的界定方面,目前商业银行已全面执行“认房不认贷”的原则,即以家庭实际持有的住房套数来衡量;而按照公积金于今年2月底发布的标准,公积金贷款对于第二套房的界定为“认贷不认房”,只要贷款买过一套住房,再借则被视作第二套房。“京十二条”出台后,此规定也将根据住建部的要求进行调整。
北京密集出台楼市新政时,市场也开始静候一线城市沪版和深圳版的楼市新政出台。有消息称,沪版新政细则最快5月中旬有望公布。而接近深圳决策部门的某地产业人士透露,深圳版的“新国十条”执行细节尘埃落定,已呈深圳政府近日上会审议,只等政府正式颁布执行。据其透露,细则中除明确暂停发放购买第三套及以上住房贷款、限制非深户居民购房外,将再次对境外人士和港澳台居民发出“限购令”。
对于北京、上海、深圳等一线房价城市已经出台或即将出台地产新政,中信建投分析师陈祥生认为,自4月14日国务院出台新的房地产调控政策以来,地方出台政策跟进也是必然,这是由我国的政治体制所决定。而目前一线城市出台的调控政策,将对过高房价有限制作用,这也对地产调控指出了近期的基本防线,未来房价下跌将毋庸置疑。
而国泰君安房地产行业分析师张宇认为,北京出台的房产新增充分表明了政府压制高房价、避免高房价演变为社会问题、避免经济增长方式房地产化的政治立场。而北京是此轮“房价过快上涨城市”中的典型代表,也是媒体和舆论最为关注的焦点城市。北京细则将为上海、杭州、深圳、广州、海南等前期过火的区域政策起示范作用,地方局部利益服从整体利益。
恒大搞促销打压高房价
密集的地产调控政策后,买房者和卖房者都在观望房价走势。有数据显示,二手房销量已经有所下降。事实上,随着新“国十条”等楼市新政的密集出台,各地楼市已经出现打折促销的现象。不过,目前的折扣基本在九七折至九九折,大多数开发商普遍选择观望。
但似乎是按耐不住了,恒大地产宣布约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下,个擎起大旗的大型房地产开发企业,标志着高房价开始松动。
实际上,恒大地产在2008年金融危机带来的地产低潮中也同样率先启动让利促销措施,对旗下楼盘采取八五折让利。根据当时的统计数据,2008年9月份,恒大地产在的18个楼盘、近2万套房源以8.5折的超低价格全线促销,这一定价策略激活了市场。18个楼盘在开盘当天回款31亿元、7天累计回款近48亿元。恒大地产在此次地产调控政策下率先受到市场普遍关注。
对此,陈祥生认为,房价调整分为三个层次:首先影响最快的就是二手房价格及销量,从目前来看,二手房价格和销量都出现了松动,价格都已经有所下跌;紧接着是新房及期房的价格;最后则是现房的价格。恒大地产此次率先在约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动,应该说是给整个地产行业拉响了警报,接下来房价将会有所调整。
长江证券房地产分析师苏雪晶表示,恒大地产的项目多位于二线城市的偏远地区,甚至是四线城市,其营销策略的改变对市场影响较小。在楼市走势尚未明朗之际,恒大率先打出“八五折”的招牌可以达到多重目的。
而恒大地产祭出的大力度折扣响应了政府调控楼市的号召。更为重要的是,在未来行情不确定的情形下,全面让利锁定现金。此外,楼盘大优惠还可以扩大恒大的市场占有率。
截至4月30日,恒大的现金余额达209.9亿港元。现金流只能体现企业某个节点的情况,一般来说土地出让金只占整个项目的20%-30%,后期开发仍需要70%-80%。
地产股看不到机会
一方面是地产调控政策的密集出台,另一方面是地产股股价的腰斩。万科A昨日下跌超过4%,该股周三股价创出近期新低7.15元。
恒大地产宣布率先将在售楼盘打折销售后,昨日股价低开后一路走低,收跌10%,创2009年11月上市以来新低,报2.61港元,成交4.68亿港元。
张宇谈到,前期一直坚持的行业策略判断就是在量价没对政策做出20-30%下跌反应之前,预计政策很难转向。房地产板块也很难出现明显良好的机会。“一户限购一房”的限购政策不仅打压住房金融属性也打压住房商品属性,虽为临时限制措施,但短期内松动的可能较小。这是迄今为止对房地产市场最为严厉的管制措施,将明显抑制北京商品房的财富载体、良品和资产配置功能,也即将对高房价构成有效的打击。而市场基本面后续值得关注的是6月份各地新增供应开始释放后的市场表现、政府是否能有效监控开发商保证开竣工和供给。因政策风险得到较充分释放和前期股价急速下跌,短期股价继续大幅下跌概率小,但由于政策压力仍在、行业量价必将对政策做出中期下跌的正确反应。
对于地产股,陈祥生则坚定地指出,目前市场对房地产采取了抛弃的态度,地方政府纷纷出台了地产调控政策,因此,在未看到房价出现回落的情况下,看不到地产股的机会。他进一步分析道,“尽管目前二手房的价格有所松动,但现房价格仍然未出现大幅松动,因此地产股还不会受到关注。而周三出现的反弹主要是源于有消息称国土部通过了8家地产公司的再融资审批。这是今年4月底,证监会针对地产公司股权融资与国土资源部建立联合工作机制后,首批放行的地产公司。这让市场似乎看到了地产的机会,但是从目前的调控政策来看,仍难以改变房地产行业的发展趋势,看不到地产股在未来一段时间的机会。”
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