房地产行业：地方细则强化楼市调整的预期

顶点财经西南证券  2010-05-06 15:50

[摘要] 4月30日，北京正式出台房地产调控新政，发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（以下简称“京12条”）。内容包括：“坚决抑制不合理住房需求；增加住房有效供给；加快保障性安居工程建设；加强市场”，等共计12条具体措施。

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4月30日，北京正式出台房地产调控新政，发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（以下简称“京12条”）。内容包括：“坚决抑制不合理住房需求；增加住房有效供给；加快保障性安居工程建设；加强市场”，等共计12条具体措施。对此，我们点评如下：

北京市楼市调控政策是新“国十条”的具体落实，思路仍然是“控需求，增供给”，部分手段更为严厉。2009年，北京房价涨幅为61.02%，远远超过平均房价涨幅23.54%；商品房销售面积同比增长77.52%，超过平均销售面积增速41.2 %。作为房价上涨速度较快的一线城市，新“国十条”出台后，北京政府面临着遏制房价快速上涨的巨大压力。因此以“国十条”具体规定的标准来调控细则制定成了北京市政府的必然选择，政策出台在预期之中。而且思路也会沿袭“新国十条”的框架，即控需求，增供给。

运用严厉的手段来控制需求，紧迫性和阶段性特征明显。细则中增加了一条临时性限购措施，即规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。此外，再加上三套房限贷和外地购房限贷政策。本次调控中可以说是用了大量的管制手段。对于市场化程度较高的房地产行业来说，本次调控的政策反映了紧迫性和阶段性特征。紧迫性体现在房价涨幅过快，政府和地方政府压力大，迫切希望房地产市场迅速降温，因此采取手段来压制需求。而且现阶段供给还处于短期状态，房屋供给增加需要一定时间，包括税收政策出台也需要一定时间来论证。当前的阶段，也只有用手段，暂时遏制需求，等到房地产长期调控政策如税收制度完善，或供给大幅增加后，再放松需求管制。

地方细则将纷纷出台，强化楼市调整预期。目前，青岛，北京已根据新“国十条”出了楼市调控细则，我们预期其它城市近期也将会出台细则。现在的政策环境下，地方政府保护房地产行业的意愿大大降低，地方政策的基调将是严厉。楼市短期预期变坏，在这样的力量博弈中，即使地产商资金充裕，也不会再有任何价格上涨的动力，因为价格继续上行必然会遇到政府更加严厉的打击。在这场博弈中，政府的强势特征明显，短期，市场或有所调整。

“堵住”需求的政策短期可以起到遏制房价的效果，但楼市长期能否稳定发展还有待观察。需求无论是自住，还是，投机，都是真实存在的。因此，如果需求得不到满足或没有替代品的话，即使短期得以遏制，但长期仍然是房价上涨的推动力。而且，房地产市场作为中国传统经济增长模式的缩影，涉及到地方财政收入和GDP增速等一系列问题，因此，我们还需要密切关注流动性、通货膨胀预期、供给增加以及土地制度改革等情况，以判断此轮调控的长期效果。