[摘要] 在房地产泡沫时代,日本东京有着全球“住房价格最昂贵的城市”之称。随着泡沫经济的结束,日本的房地产市场逐渐回归理性,价格也趋近合理。今日,央视财经频道《环球财经连线》记者近日探访了东京的一处畅销楼盘。
东京:人民币400万元左右可购三居室
在房地产泡沫时代,日本东京有着全球“住房价格最昂贵的城市”之称。随着泡沫经济的结束,日本的房地产市场逐渐回归理性,价格也趋近合理。今日,央视财经频道《环球财经连线》记者近日探访了东京的一处畅销楼盘。
日本房地产巨头之一野村不动产开发的一处大型住宅项目,位于东京都23区内,相当于北京4环以内。该楼盘共有785户,面积从58平方米的两居到87平方米的四居不等。购房者欢迎的是70到80平方米的3居精装住宅,目前的价位约为5-6千万日元,合人民币380-430万元。该项目期的325户开盘当天立刻售罄。据这家楼盘负责人介绍,该项目距城铁站只有2,到交通方便,具有,同时建筑过程中引入环保理念,引入太阳能发电,雨水再利用等环保设施,节约了生活成本。而最重要的是,与同地段相比,相对较低的价格是吸引许多买房者前来的重要因素。
日本野村不动产销售负责人介绍说:5000万—6000万的价格,对于上市企业的职员来讲,和租房相比价格有吸引力;离这么近、五千万元左右的楼盘在过去很少见;次贷危机以后,很多消费者控制支出。因为这次商品价格很合适大家纷纷出手。因此价格的设定也是受欢迎的原因之一。
而记者的调查发现,尽管日本的土地资源有限,由于其房地产市场在泡沫经济之后逐渐规范和成熟,日本房地产并无太多炒作成分,水分不多。去年日本前六位房地产集团的平均利润率为13.1%。日本人均年收入约为450万日元,约合人民币34万元,东京收入相对高一些。粗略计算,一个上班族约12年的纯收入可以在东京市区买一套精装修3居住宅。
记者采访日本的房地产开放商了解到,这个楼盘的纯利润地少。并没有太多的利润可赚。与房子积压在手相比,他们选择的是尽快周转,房子盖好时尽量全部售出。这个楼盘的销售战略也是本着薄利多销,竣工时可以全部脱手的目的来销售的。
日本地产泡沫破灭经历“失去的十年”
日本在上世纪80年代经历了一场空前的房地产泡沫。泡沫过后,是日本经济停滞的10年,对许多日本国民来说,这10年简直如同漫长的梦魇。
日本的房价上涨始于1985 年,这一年代表日元大幅的“广场协议”签署,美元贬值后,大量国际资本进入日本的房地产业,大大刺激了房价的上涨。日本政府同时发布“首都改造计划”,东京土地空前活跃,地价飞涨并迅速波及,由此开启了日本房地产的期。为刺激经济增长,日本银行当时采取了宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,1989年底,日经指数冲破38915的历史点,股市房市资金泛滥。受房价骤涨的诱惑,许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机,致使房地产价格。到1991年为止,日本国内6大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多,大阪地区甚至上涨了8倍。、
富士通综合研究所首席研究员柯隆介绍说,泡沫经济让日本的地产价格上升了好多倍,当时有人计算过,把日本东京都的整个土地卖掉之后,可以买到美国整个国家的土地。
1989年,日本政府觉察房地产过热,开始通过调整金融、税务、土地管理等政策进行宏观调控,打出了一系列组合拳,强制冷却房地产市场。日本央行也开始通过迅速加息,调控信贷市场,累积加息成了压死骆驼的最后一根稻草,日本的股市与楼市价格直线下降,跌入谷底。
日本国土交通省综合政策局房地产课长海堀安喜 介绍说,90年代日本土地价格飞涨,政府认为必须控制。必须打破日本地价持续上涨这个神话。政府从金融、税务、土地交易等各方面打压过高的地价。没过多考虑调整,或泡沫破灭的后果。
1991年后,随着国际资本获利后撤离,很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响,许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境,甚至破产。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。
日本:中国不会出现日本式崩盘
近来中国政府对于飞快上涨的楼价出台了一些严厉的调控政策,一些人开始把中国和日本进行比较,担心中国因此会出现像日本在上世纪90年底那样的危机,但是在我们采访中,日本的经济学家对此并不认同,认为中国不会出现日本过去的局面。
日本房地产泡沫破灭后“失去的十年”让许多日本人至今记忆犹新,日本房地产金融工学学会会长川口有一郎在《环球财经连线》记者采访时认为,日本目前的房地产价格仍然相对偏低。
川口有一郎说,日本现在房地产价格整体偏低,有经济增长缓慢,人口下降,不景气等等原因。考虑到地方经济正在衰退,现在的低价格对部分地区还是适中的
川口有一郎认为,中日两国在银行、金融体现,经济发展模式和人口结构上都存在不同。中国坚持人民币汇率保持基本稳定,严格限制银行资金流入房地产市场,在通胀预期不断增大的形势下,央行不会降低利率,这与日本地产泡沫时的政策完全不同。他同时认为,中国经济的快速增长不会导致房价出现急速下滑,但是由于房价已经处于高位,未来房价将出现回落。
川口有一郎还认为,中日之间有不同点:首先,日本80年代人口增长率低,90年代劳动人口减少,而中国到2020年之前劳动人口都呈上升趋势。其次,中国GDP保持10%的增长率,和日本60年代一样,因此房价不会急速下滑。据预测2040年中国GDP将高达123万亿美元,是美国GDP的3倍,如此房地产价格必然上涨。但现在上海北京等大城市的房价基本持平甚至高出东京,在此基础上的大幅上涨不太可能。所以离价格调整开始回落的时机了。
于永达:中国的房地产楼市不会出现崩盘
环球财经连线主持人:
中国楼市会不会重蹈日本楼市的覆辙呢？在中国一边是不断攀涨的高房价,一边是数量可观的刚性需求,那么楼市的尖锐矛盾到底怎么样才能够解决,我们马上来连线公共管理学院国际战略与发展所所长于永达。
先生,您好。
于永达 公共管理学院国际战略与发展所所长:
您好,主持人。
主持人:
日本认为中国不会出现日本式的崩盘和中国人口增长速度快和刚性需求旺盛有关,我们想知道对此您的观点是什么？和其它的国家房地产市场的发展模式相比,中国的模式有什么特点？
于永达:
我们认为中国的房地产楼市不会出现崩盘,主要有以下几个方面的原因:个方面,中国经济这次调整产业结构的一些做法是理性的,当年日本调整经济结构的做法只是挤出泡沫。第二方面,中国经济社会发展速度比较快,当年日本没有做到我们这样,我们今后的经济社会发展速度还会很快。第三方面,政府调控力度大,中国调控经济的力度不仅仅是政府在调整,而且银行还有很多其它方面的力量协助政府在调整。第四方面,中国企业协助政府走向一个新的历史发展阶段的能力比较强,也就是说企业转换经营方向,调整产业结构的能力要比日本强得多,所以我认为中国的楼市不会出现泡沫崩溃的现象。
主持人:
您刚才谈到了中国政府调控力度大,那么从4月14号出台的调控政策来看,实施了半个多月的时间了,您觉得效果怎么样？未来房价的趋势是怎么样的走势,是上涨还是趋于平稳？
于永达:
中国的楼市也好,中国的房地产业也好,必须走入一个理性的发展阶段,也就是从原来的比较,走向一个积极发展的阶段,这在广东省做得已经比较好了,广东省有很多方面进入这个历史发展阶段,进而制定了集聚发展战略,今后一段时间之内,中国的楼市需要调整,但是调整的模式更多地要仿照欧洲国家的一些做法,也就是说城市要起到集聚的作用,不能建设那么多的垃圾建筑,要建成一个集聚建筑、产业、人才、发展等等这样一个新的发展模式。
在这种前提之下,我们认为楼市的价格肯定要下降,房地产价格要调整,这个调整到一个合理的理性里面去,这并不是崩溃,我认为崩溃这个词用得不当,调整到合适的一个增长境地里面去,主要是房价要和经济增长,要和国民生活水平的提高,要和整个中国现代化的建设相一致,相一致的标准就是普通老百姓用一般的收入再一个比较短的时间内能买到自己比较理想的住房,这就是标准。多长时间？应该是8年到10年的时间,要达到这个标准。在此,我奉劝有些房地产商在发表自己一些言论的时候,回避一些比较尖锐的观点,房地产的楼市一方面应该受政府发展长期规划做指导。另外一方面由民众来选择,而不应该由房地产老板在这里做宣传的一个境地。
主持人:
好的,感谢于先生,谢谢您的建议,感谢您和我们共同分享您的观点。
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