[摘要] 在楼市新政密集出台的情况下,往日频出的“”在近期显得异常沉寂。不过4月28日,富力地产还是以70.5亿元的大手笔再令“”现身。
规划时是小地块符合国土部相关规定,拍卖时成大地块相当规定5倍
在楼市新政密集出台的情况下,往日频出的“”在近期显得异常沉寂。不过4月28日,富力地产还是以70.5亿元的大手笔再令“”现身。
不过此“”非彼“”,虽然总价高达70.5亿元,但是折合的楼面地价仅为2341元/平方米。显然如此低的楼面价是其128.92万平方米的超大占地面积所导致,与此前动辄每平方米数万元的楼面价格不可同日而语。
一笔划算的买卖
合富辉煌(香港联交所上市公司,专业从事房地产顾问服务)房地产天津公司研究发展市场总监任炯对于此次就表示:“如果单从楼面价格上讲,2341元/平方米对于开发商来说可以称之为一个理想的价格。”
但是,面对近期力度空前的楼市调控政策,人们对房价的预期已经开始走低,尤其是很多地产、业内人士均表示,房价在今后的一段时间里可能出现30%的降幅,尤其是津南项目,虽然拿地价格不高,但是其入市时,很可能将赶上本次房价下滑的关口。
对此,天津富力董事长谢强在拍卖结束后接受媒体采访时表示,尽管新政出台后楼市会受到一定的影响,但对于天津市场来说,刚性需求仍占据了绝大部分的市场比重,另外,随着今年底大学城的建成和天津大道的开通,津南新城版块还会有很大的。
任炯也告诉记者:“津南地区地处天津城区与滨海新区中间,随着天津大道近期的贯通,今后途经的建设,其作为住宅项目的地理位置极佳。并且作为新开发的区域,这里的客并不多。新项目旁边还有200万平方米的园区规划项目,包括南开大学、天津大学等众多高校都会在近期迁入,意味着一个加住宅的综合园区即将形成。所以我们还是很看好津南地区今后的发展前景。如今该地房价普遍在7000元/平方米——8000元/平方米,2300多元的楼面价是有利可图的,如果房价调整涉及到这里,富力地产这次也是稳赚不赔。”
未来可能联合开发
虽然业内人士十分看好津南项目的发展前景,但是花旗的研究报告却认为,富力地产现在的手头资金只有约80亿元人民币,且负债比率已经达到100%(属行业高水平),在内地抑制楼价上涨过快的环境下,还以高价投得有关,很可能会出现过度进取所带来的问题。
此外,花旗还重申对富力地产“沽售”的评级,即目标价13.02元,相当预测每股资产18.6元折让约30%,为该行内房股首要沽售股份之一。该报告还认为上述天津项目毛利率可达约30%至35%,不过这要基于项目推售每平方米售价7500元至8000元人民币。
对此,任炯认为,虽然富力地产手头资金较为紧张,但是如此大的项目富力很可能会寻求另外两三家地产商联合开发。“听说已经有开发商在和富力地产谈合作开发的事情了。这样每户出资20亿到30亿元,对于富力这样的大开发商来说,资金压力并不大。”
此前的广州亚运村项目,同样超大规模的建筑面积,采用的就是地产商联合竞价、联合开发的形势,也让人不得不怀疑其联合开发的可能性。
疑超300亩红线规定
而本次拍卖除了70.5亿元的高总价外,还有一个重要的问题同样引发了人们的关注。
据有关媒体报道,天津市国土局津南区分局《津南(挂)2010-11号地块国有建设用地使用权的挂牌出让》公告显示,该地区在此次拍卖中,住宅用地总面积超过1053433平方米,折合约1580亩。
但是,根据去年底国土资源部颁布的规定,各类城市商品住宅项目单宗用地规模上限分别为:小城市(镇)7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷。也就是说,小城市单宗住宅用地规模不得超过105亩,中等城市不得超过210亩,大城市不得超过300亩。
不过,虽然1580亩的总住宅用地面积肯定超过了国土部的规定,但 “津南(挂)2010-11号”地块又被分成从A至K编号的11个小地块。其中,住宅土地面积的I地块,仅为197556.6平方米,约合296.19亩,紧贴300亩红线。
业内人士分析,尽管天津新的总住宅土地面积已远超300亩,但出让公告中同时将该地块划分为若干小地块,且每个小地块的住宅土地面积均小于300亩,大有打“擦边球”的意味。然而必须注意的是,这些小地块并没有被分别拍卖,拍卖的起拍价也是整个地块的价格,因此应将其视作是一宗土地出让,其住宅面积已经“越线”。
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