[摘要] 中国房地产市场就是博弈的战场。纵观往年出台的政策,都是和地方政府、和各部门之间的博弈,政策的最终落实的程度如何就是博弈的结果。诸多之前的政策在执行过程中力度逐渐被削弱,主要是有些政策留有回旋空间。
4·15新政”被贴上“有史以来最强悍政策”的标签。
中国房地产市场就是博弈的战场。纵观往年出台的政策,都是和地方政府、和各部门之间的博弈,政策的最终落实的程度如何就是博弈的结果。诸多之前的政策在执行过程中力度逐渐被削弱,主要是有些政策留有回旋空间。而本轮政策的亮点就是,针对购买者执行“差别化信贷”,新政从源头直接将购房需求划分为三类,没有给相关部门留有任何腾挪的余地。
三成购买需求将被压缩
按照新政的严格规定,自住需求被以拥有房屋套数为界定。购买首套住房,且套型建筑面积在90平米以下的家庭,可以享受首付款20%的政策。此外,即便是首套住房,如果套型面积大约90平米,贷款首付款比例也不得低于30%。购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购买三套以上住房,则被认定购买具有营利目的,则需要全款购买,甚至还盛传家庭购买三套以上房屋,将被征收房地产持有税。新政通过信贷政策落差,来区分购买和需求,必将对今后楼市的供需关系产生巨大的影响。
首付比例及利率较大幅度的提升,将进一步加大购买的成本。目前北京进入全民的特殊阶段,抑制或投机性购买将快速压缩需求,按照目前北京楼市的表现来看,家庭购买二套以上房屋的比例能够占到30%左右。此类需求随着政策严格执行,将会被逐渐抑制下来,这将直接扼杀投机者继续的兴趣,出货清仓的意愿将比以往来得更加紧迫。
目前来看,差异性信贷政策对市场的影响,最初的表现应该是二手房市场。不容忽视的是政策对市场消费心理的影响,必将加大者退场的速度。
90平米以下户型将走俏
政策对楼市的影响有一个过程,一般会有三个阶段:政策细则出台期、市场观望期、价格波动期。按照中国传统的政策过程,出台新政后,地方政府都会出台一个执行细则。按照房地产市场的“量跌价平—价量齐跌”的发展规律来看,此次差异化信贷政策短期内对房价的影响还不会很明显。由于新政对首次购房也作了差异化对待,短期甚至或将令90平方米以下的小户型格外走俏。而中小套型和中低价位住宅热销,也是此轮宏观调控预期实现的目的。
中国楼市经过2008年一轮价量齐跌后,开发商对市场的免疫力增加。短期内,差异性房贷政策对市场的心理预期影响,大于市场实际的变化。需要指出的一个特殊情况则是,中国购房者目前仍处于非理性购买,他们的购买需求在很大程度上受制于心理预期,当差异性房地产导致性购买减弱后,长时间的观望会导致交易量下降,随着成交量的逐步下滑,在中期时间内房价趋于下行的可能性极大。
同时,我们也要看到,经过上一轮的市场波动后,开发商能够比较坦然面对价格的自行调整。目前有消息,北京通州区域有的楼盘开始,而且是公开。2008年,北京房价大幅度下降,就是美利山项目大幅度调价,引发的多米诺骨牌现象。
如果短期内有项目出现跳水销售的话,必然会引发今年新一轮的价格波动。
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