[摘要] 针对3月中下旬以来部分热点城市出现的房价、地价飞涨现象,4月15日开始,政府一系列的调控新政陆续出台,其密集程度以及严厉程度都是前所未有的,涉及范围从前期开发到后期销售,并从土地、金融、税收等方面多管齐下。
针对3月中下旬以来部分热点城市出现的房价、地价飞涨现象,4月15日开始,政府一系列的调控新政陆续出台,其密集程度以及严厉程度都是前所未有的,涉及范围从前期开发到后期销售,并从土地、金融、税收等方面多管齐下。
从以往的调控情况来看,2007年9月首次执行的“二套房首付四成及利率上浮10%-30%”的信贷政策,对整个楼市的影响长达一年,造成2007-2008年的楼市低迷,幸亏遭遇国际金融危机,在2009年才用“改善型的第二套比照首次置业”的提法极大地刺激了楼市,使楼市最终走出低迷全面爆发,形成2009年的量价飞涨。
从土地政策、金融政策、供应比例、持有消费环节税费到外资购房限制,楼市能够想到的政策如此密集的一次全部出台,足见政府对房价打压的力度空前。因而本次大规模政策的出台,将对楼市产生十分深远的影响。
由于终止地价上涨已经成为层的共识,因此土地新政的实施,会在相当长的一段时间内,无论采用何种“招拍挂”的方式,无论合理与否,无论舆论如何,无论“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式,无法避免的结果是土地价格回落及供应增多但成交少。
在对楼市的整体影响中,楼市主体供应———高档、中档是大面积的户型会更加严重,而且程度不容小觑。因为此类物业均属于改善需求及需求,而目前型、投机型及改善型需求混为一谈,打击投机型购房的行为多少会“误伤”改善型需求。这种影响将是长期的,持有此类物业和土地储备的开发商更应关注。
“新国十条”从方方面面直指高房价:
要求地方政府严格控制价格———打击了之前地方政府盲目为了GDP放任甚至希望房价上涨的现象;
金融政策收紧———除利率外,2009年优惠政策已基本全部取消,打击了2009年楼市价格、成交量飞涨的支撑;
外资购房继续收紧———打击了外资炒作楼市的可能;
交易税费收紧———再次提及将会出台税费,使很多依靠短炒躲避风险的客难以为继;
土地供应、商品房供应增加———使房源稀缺的炒作理由不再成立,楼市从源头不可能再上涨;
严格限制各种名目的和投机性购房———打击各种热钱、游资,使房价得到稳定。
“新国十条”更为严厉之处在于限制外地人贷款买房、二套五成1.1倍利率上浮、多套购房限制贷款等政策,这一规定既“”又没有限定期限,也许只有一年,也许会是更长的时间,但是按照过去的调控制度,如无类似国际金融危机的意外,将成为长期主导楼市的信贷政策,其影响范围之广、程度之深都将会超过以往的任何一次调控。
新政出台,导致价格下跌、交易量下跌已经无悬念,楼市中观望与恐慌的气氛也即刻开始蔓延,如北京、深圳等热点城市已经明显地出现了抛售、的现象,虽然根据“量在价先”的经验,楼价不会立刻出现大幅下降,但是资产这种东西价格上涨时是信心爆棚,但是一旦下跌就立刻跌入谷底,所以所谓软着陆其实并不存在,在过了一段僵持、观望期后,预计2010-2011年房价下跌30%极有可能,甚至还会更多。
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