[摘要] “扭亏为盈”，解放被束缚的现金流，让你的不动产完全可以“动”起来，让你拥有的不动产发挥更大的价值，而不仅仅是一个居所，不再去做一个“坐拥百万的穷人”。
再现，有房者窃喜。然而，对于只拥有一套房产的人来说，也无非是“坐拥百万的穷人”，房子卖了没地方住，不卖掉的话放在那里也拿不出钱。
房价再飞驰，也无关己事，心情被“套牢”在不动产上，早已失去自由飞翔的权利。
倾己购入的不动产，还真的是再也“动”不了。它占据了一大笔现金流，在理财账面上成为死水。
这似乎成为一笔“亏本的买卖”。
本期《理财周报》就是要帮你“扭亏为盈”，解放被束缚的现金流，让你的不动产完全可以“动”起来，让你拥有的不动产发挥更大的价值，而不仅仅是一个居所，不再去做一个“坐拥百万的穷人”。
短期资金周转房屋典当，月利低至2.9%
房屋典当的月利息，一般在3.1%-3.5%，按房屋的品质和客户的还款能力来确定
和银行款相比，房屋典当的优点就是手续简单，放款时间短。“一般一两天内就可以放款。”业务员向记者介绍说。房屋典当不需要提供收入证明、资产证明，也不需要经过银行内部一道道手续的审批，能节省大量的时间和精力。
“一般来做房屋典当的都是做生意的人，急需要资金周转之用。”业务员告诉记者。而做银行抵押贷款的客户都是做个人消费之用，在贷款时需要提供你所要购买的具体物品和厂家等的信息。即如果不是作为消费品筹款，只能找典当行。并且由于典当行的利息是银行的好多倍，所以房屋典当一般是做短期的资金筹备。相反的，做银行抵押贷款是为了长期还款。
小于50平米房子不受理
是房屋都可以用来做典当吗？典当行给出的答案是否。一般我们只接受商品房，老公房因为比较不容易出售，我们是不受理的。但地段很好的老公房除外。另外，房屋面积小于50平米的房子也不受理。
然而，在典当时间上各家典当行均有分歧。在记者的走访中，有一部分典当行表示典当时间不能超过6个月，超过的话对顾客来说是一个很大的风险，“没有人能够承受年利率42%的利息。”接待员向记者解释。而也有些典当行表示，只要利息付清，就可以无限期的典当下去。“有钱干吗不赚。”这是这位接待员的解释。
房屋还有银行贷款没有还清，是否可以用来典当，这可能是很多人关心的话题。各家典当行都明确表示可以。在此种情况下，银行将作为房屋的债权人，而典当行将作为房屋的第二债权人。典当行对房屋的估值仅仅是其除去银行贷款外的剩余价值。
折当率40%-50%，月利息可低至2.9%
记者了解到，房屋典当流程和房屋买卖流程很相似。首先，典当人需要携带本人身份证、户口本、房产证、结婚证或者未婚证明到典当行。之后由典当行派人上门给房屋估价。估价一般在市价的80%-90%。估价确定后，双方签定典当合同，此合同需要到各区公证处公证，明确各自的法律责任。之后再携带以上材料到各区房屋交易，办理房屋抵押手续。这些手续，需要全部在房产证上有署名的个人到场签字。
现在房屋的折当率在40%-50%，即一套价值100万的房屋，可以当到现款40-50万。“如果房子现在处于出租状态，也不影响办理典当业务。”业务员解释。
房屋典当的月利息，根据典当行业协会的规定，一般在3.1%-3.5%。按照房屋的品质和客户的还款能力来确定。“如果借款超过100万的，可以直接和经理商量，有可能可以拿到3.1%甚至2.9%的利息。”业务员告诉记者。
据记者了解，典当行业协会对典当的利息有明确规定，不能超过银行利息的4倍，只可以下调不可以上涨。所以房屋典当的利息随着银行利息的调整而调整。“去年金融危机的时候，利息就很高，今年随着银行利息下调，我们的利息也有所下调，这是同步的。”
7成10年，房产抵押贷款利率优惠收紧只要能达到每年不低于3%的率，你就可以赚回利息
在郭丹妮的梦想清单里，到米国游学一直是心之所往。为此，她甚至中断了自己的正处于瓶颈期的职业生涯。郭丹妮进入这家企业已经有5个年头，“最近公司更换领导层，新的上司对我似乎有性别偏见，已经暗示我升职渺茫。”
郭丹妮开始学习英语，等待机会的降临。“我今年29了，再不出去就迟了，况且我也希望可以再充充电，男朋友也很支持，我就辞职了。”这是美国大学的访问学者项目，为时1年半。郭丹妮交完辞呈开始盘算自己手头的资金，才发现之前的估算太乐观了，“我去年刚刚把自己这套房子的贷款还完，金融危机那会儿被套在股市里的10万现在还远远没有解套，就这么割掉很不值”，郭丹妮把手头的基金赎回也只有万把块，而更糟糕的是，她基本没有储蓄的习惯。
“以前月薪近万，生活得还挺滋润的，本来打算还完房贷就买车的。”郭丹妮说，现在没有收入，还要筹措留学的费用，自己满打满算可以自由支配的钱也只有两三万，远远不够留学的费用，“虽然说学费不会很贵，加上生活费，我大概算了一下，起码准备8万才足够”。
自己一部分资金被“拴”在股市里，郭丹妮开始打房子的主意了：“我打算把房子抵押出去贷一笔钱，学成回来就可以慢慢还了，这样也不需要到股市里去‘割肉’。”
所谓房产抵押款，就是借款申请人将自己或他人(一般是直系亲属)名下拥有权的房产作为抵押物，自己亲自、或是通过担保公司向商业银行申请用于各种消费用途的贷款，它的用途可以是再次购房、购车、装修、旅游、出国留学、购置大宗物品、企业周转以及经营资金等等。
房产抵押款的贷款年限一般在10年左右，最长可以达到20年，在贷款额度方面，可以达到房产评估价值的70%左右，申请房产抵押款之后，借款人可以像偿还购房按揭贷款的月供一样，每个月还本付息。而且对房屋的拥有并不会因此而改变，依然可以居住、出租这套房产。
郭丹妮的房子买得比较早，在2005年的时候就下手了，80多平米总额不足50万，“我估摸着可以贷到20多30万，我打算出国的2年先把房子租出去。”郭丹妮说。
优惠不再，恢复基准利率
“其实我如果早点准备，早点办理贷款，在利率上会更划算”，郭丹妮说。随着商业贷款、二套房贷政策收紧，住房抵押款的日子也不好过，抵押用途的审核更加严苛，贷款利率普遍上调，提前还款约束增多。
对郭丹妮而言，影响的就是利率的上调了。据北京“伟嘉安捷”介绍，在房贷政策未收紧前，申请房产抵押款，贷款利率可以适当下浮5%—10%，但现在的利率都是执行基准利率，而如果之前有过贷款记录的，还要上浮至1.1倍。
除此以外，银行对于用途的审核也比去年严格，如购房需提供购房合同、所购房产房产证、房屋契税；装修需提供装修合同、装修和装修材料详单等，借款人必须提供真实合法的用途证明方可通过银行审核。
资质不同待遇不同
据了解，目前银行对于房产抵押款，都倾向于贷款给个人资质好的借款人，如500强企业员工或是国家机关单位公务员等，收入稳定、个人信用无等。像郭丹妮之前任职于500强的外企，对自己贷到7成就很有把握。
而对于那些个人征信记录有瑕疵的人来说，比如一年内出现过连续三次的，将会被银行拒批，而在去年，是有可能获批的。
比汽车金融公司优惠2%，循环贷舞动不动产
中行、广发按基准利率贷款，农行、浦发、深发展、招行、北京银行基准利率下调10%
住在海淀区的王梓从事IT行业，新婚不久。结婚前利用自己和女友的存款以及双方父母的一些资助，在韦伯豪小区买了一套二手房，现在和妻子的收入加起来月入1.5万元。
房子已经有了，王梓和妻子商量着要买一辆新车，经过对比他们看中了本田新上市的思铂睿，新车价格需要二十多万。由于刚买房子，加上婚礼的各种花费，王梓家里没有足够的结余，于是他们有了贷款买车的想法。
“买车贷款？你可以找汽车金融公司啊”，前不久刚买车的同事听说王梓想贷款买车后这样建议，“车贷找汽车金融公司有很多好处，手续简便、贷款放贷速度快，几个到几天内就可以办妥了。”
王梓觉得同事的话很有道理，第二天他就去咨询了汽车金融公司。结果让他有点意外，虽然同事说的好处金融公司都具备，但是汽车金融公司贷款利率比较高，5年期的利率有的要接近9%，比起银行车贷利率要高出2%以上，并且如果王梓想要提前还款的话，要支付相当于提前还款额3%的违约金。王梓有点不值，觉得利率不合算，而且自己收入稳定很可能提前还贷。
于是，王梓转向利率相对优惠的银行车贷。银行车贷的利率比较低，在央行基准车贷利率基础上没有上浮。但是，毕竟“天下没有免费的午餐”，他发现银行车贷也存在缺点，申请手续繁杂、审批时间较慢，银行审批很严格，需要一个月左右。这让购车心切的王梓难以接受。
要快速买到自己的爱车，难道真要忍痛接受汽车金融公司的高利率？王梓左右为难。
这天，他在银行办理业务时，无意看到一个宣传循环贷款的广告页，这种利用房产进行抵押的贷款方式引起了他的兴趣。
“对啊，家里的房子是全额付款的啊，怎么没想到用它来抵押进行贷款呢？”，但是，转念一想，王梓觉得有点不值，他之前也了解普通个人住房贷款是有具体金额、具体期限的一笔贷款，自己买车用不了那么多资金，而且万一想提前还贷怎么办？
然而深入了解后，王梓欣喜地发现，循环贷款业务与我们平时比较熟悉的普通个人住房贷款不大一样。
虽然它们都是房产抵押类贷款，但是“循环贷”是由银行给客户核定贷款额度，额度下客户可多次提款、循环使用，另外循环贷款手续简便，方便快捷。确定授信额度需要两个工作日左右，授信额度定了以后，想要提款买车只需填写提款申请表，甚至在一个左右便可提取现金。
他还发现，如果办理循环贷款就不用怕提前还贷要交违约金了，因为循环贷款在还款方式方面的规定是：想还就还，当申请贷款者手头资金充裕时，可以随时提前归还贷款，银行只按实际的贷款金额和时间计收利息。这样自己想提前还贷的话，可以节省不少违约金。
王梓盘算：“这次贷款买车，要贷款20万元，分四年等额还本的话，每年还5万本金和当年利息，年利率比汽车金融公司优惠2%。节省的利息应该是50000×2%×4+50000×2%×3+50000×2%×2+50000×2%=10000元，这可是笔不小的优惠。”
月租>房价总数8%以上较划算房屋租赁银行生利息
“我个人最喜欢的理财方式，就是定期收房租。这种每月或者每季度都有钱点的感觉，比较实在。”中体奥林匹克花园管理集团有限公司总裁陈顺曾这样半开玩笑地对理财周报记者讲他的观。
作为一个房地产行业的专业人士，购买交通方便的房屋用于，已经成为他的一个习惯。而对于想要将房屋出租的者而言，房屋出租究竟采用哪种方式才比较划算？这需要因人制宜。
短期者：合理利用，节省装修费用
余女士最近在位于西南四环边购买了一套新房子，她计划这套房子留给父母居住，但是眼下父母还都没有退休，仍然住在老家，所以这套房子如何处置让她有点犯愁。
“把新房子租给别人住确实比较心疼，另外父母可能过个半年一年就要来住了，到时临时要把租客赶出去，也不太好意思。”余女士说。
就在她犹豫不决之际，有装修公司的工作人员找上门来。“您家需要免费装修房子吗？”装修公司员工热情。因为余女士的这套房子位于小区大门的一层楼，所以这里也被装修公司所看好，准备租用为室兼样板房。
“装修公司答应我，免人工费帮我装修，三个月后搬走。”这家装修公司承诺给余女士免人工费的服务，这确实为她省下了一笔不小的费用。
“据我所知，那些不在一层楼的房主，也有人以每月5000-6000元的价格出租给装修公司。这样能给房主挣下一部分装修的费用，也是不错的选择。”余女士表示。
“这种现象在新交付的小区，普遍。”一位房地产业人士认为，“撇开市场因素和风险不谈，房地产用于出租一方面可以充分利用按揭来，按揭的利息、地税、折旧及相关费用都可以从租金收入中抵扣；另一方面同时又坐拥物业的。”
长期出租：合理装修减少空置期
“房价在不停地涨，可房租的价钱就是上不来，这是比较痛苦的一件事情。如果长期出租房子的话，一般月租是房价总数的8%以上才比较划算。”王城对于租房的理论知识比较丰富，他手中有3套房产，“但是在实际出租过程中，空置期的长短、装修成本都会影响到出租房的。”
此外，一般人认为装修得越高档，租金就越高，这种观点也是误区。因为在进行房屋出租中，要想获得较为可观的出租，对房屋进行必要的装修是必不可少的，但装修的好坏和出租并不成正比，并非就是装修得越好就一定能够获得的。
“在房屋出租之前，事先对该区域人群或自己对出租房屋所需求的对象进行一个准确的定位，并对租户对象进行一个简单的了解和分析，然后恰当装修，这样就会达到租金与成本支出的平衡点。”一位房地产业人士曾先生告诉记者。因此，对于拥有多套房产的出租业主来说，一定需要对不同区域房产出租的特性进行有差别的装修对待。
“有时前一个房客搬走，再找房客也需一两个月的时间，这就是一笔不小的损失。降低房屋的空置率，我觉得就是增加出租的另外一种方式。”王城说。
业内人士认为，王城的这种观点是正确的。一些房主除了对租金的高低以及房屋出租资金的回收快慢较为关注外，往往会忽略了房屋出租的空置期问题。“房地产中介公司拥有大量的信息入口和信息出口，能够帮助房主和租客实现有效的信息匹配，从而减少房屋空置期。房主应该合理地利用合法中介公司的力量。”曾先生说。如果每套出租房产都能减少15天的空置期，那么王先生的两套房产就可以减少30天的空置期，也就意味着可以增加了一个月的租金。
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