[摘要] 3月随着东莞新房推货以及本身库存的不充足，东莞二手房建成新宠，市民看二手房的热情高涨，但是二手房奇货可居、水涨船高，买房难出现。不过东莞二手房豪宅成交不错。
3月随着东莞新房推货以及本身库存的不充足，东莞二手房建成新宠，市民看二手房的热情高涨，但是二手房奇货可居、水涨船高，买房难出现。不过东莞二手房豪宅成交不错。
东莞楼市库存现新低 二手房或受宠
新增供应跟不上，新开工量小，东莞楼市库存出现了自2007年以来的新低，截至今年3月31日，东莞商品房的累积可售存量为554.64万平方米。数据显示，在东莞楼市供应当中，60~100平方米的中小户型供应仍是主流产品，镇区供应逐渐增多，有占据主导的趋势。业内人士预测，随着政策明朗，新开工量增多，四五月将迎来东莞楼市的供应小高峰。
首季供应105.42万平方米
东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年季度全市共有38个项目有新增供应，其中3月份仅有7个楼盘项目有新增供应，季度总供应面积为105.42万平方米，同比2009年一季度增加14.18%，同比2008年一季度下降20.73%。
一季度商品房新增供应面积镇区较多，总供应面积为60.30万平方米，占总体量的57.20%，同比小幅下降；城区的新增供应面积为45.12万平方米，占全市供应的42.80%，城区的供应所占比重比2009年同期有所上升，这主要是个盘供应放量现象突出。
分析认为，从2008年~2010年镇区供应始终占据着主导地位，随着城区商住用地的逐年减少，商品房新增供应也会相应的减少，随着“三旧”改造的启动，即使城镇区域供应失衡有所减缓，预计整体镇区占主导地位的趋势还是不会变。
库存仅够9个月消化
截至2010年3月31日东莞商品房的累积可售存量为554.64万平方米，环比下降2.54%，库存量减少近15万平方米，可售存量自2010年1月份保持高位回落态势跌破600万平方米，并在3月份回落到2010年一季度末的值554.64万平方米，并创2007年以来新低。
东莞中原地产市场研究部分析认为，这主要是今年多方夹击的房地产打压政策的出台，许多开发商把出货较难的商业或成交不理想的高档项目作为银行抵押，以达到快速回收资金运转；此外一些轻轨周边的物业以及片区暂不成熟的区域开发商暂且保留自用以等待时机出货。可售存量进一步减少，供求矛盾愈加尖锐，市场累积需求逐步增加，供应暂处于偏紧状态，因此对房价提供了强有力的支持。
合富辉煌东莞市场研究部则认为，从2008年底开始，东莞住宅库存水平呈下降趋势，主要原因是基于2008年市场低迷，2009年市场预期较低，新开工量较少，在销售井喷的情况下，库存量快速减少。分析指出，按前两年消化量计算，目前库存仅足够9个月的消化量。
预测：东莞将迎来供应小高峰
新增面积减少，导致库存量下降的主要原因有几点，东莞中原地产市场研究部分析认为，一方面由于今年季度受2009年底至“两会”之间国家针对高房价密集出台了的相关政策影响，市场成交不活跃；
其次是新开工工程速度赶不上，市场上消化的更多的是存量。但三月中下旬市场有所回暖，因为各部位政策基本上已经出尽，政策逐步明朗化，买卖双方对稳定房价预期基本趋于稳定；加上像万科这样的大开发商都加大了推广力度，其他开发商也同样提前进行市场预热，预计在四月底或五月初各大开发商都会有不同程度的推货，届时也会迎来供应的“小高峰”。
东莞城区惊现买房难 二手房也难
记者调查发现，三月份一手房只有2912套，而二手房虽放盘量不少，但售价偏高
业界人士指出，近期楼盘“惜售”导致市场供求矛盾尖锐，五一前后一手房源紧张将有所缓解
“最近楼市怎么了？我和朋友都想买房，但市区现在的新房太少了，找不到合适的房子。去二手市场找吧，价格居然跟一手新房差不多，这不是太奇怪了吗？”本报读者曹先生近日向记者反映“买房难”，称身边朋友都遇到了同样的问题。
记者就此前往市区一二手房市场进行踩盘调查，发现曹先生反映的情况确实存在。从东莞全市的开盘推货情况看，三月份全市商品房新增供应急剧减少，只有2912套，其中普通住宅不过1000多套，市区有房源在售的楼盘屈指可数；而二手市场虽然放盘量不少，但普遍售价偏高，南城等热点区域的二手房价与一手房价的差距甚微。
业界分析人士指出，一二手市场近期“惜售”导致市场供求矛盾尖锐，随着四五月集体推盘小高潮的到来，一手市场房源紧张的局面将有所缓解，但市场预期“惜售”带来的结果是引发新一轮的涨价潮。
楼市现状
城区一手房源供应缺口大
据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年季度东莞城区新增供应面积约17.8万平方米，同比2009年减少近四成，创下2007年以来值，其中很大比例还是售价偏高的中高端楼盘，这直接导致了普通刚性需求买家找不到合适价位的一手房源。
合富辉煌东莞策划推广A部总监欧梓彦认为，城区市场近期出现较为严重的新房供应缺口，主要在于2009年新开工量不足、工程进度赶不上市场需求影响了今年二季度的普通住宅新增供应。“目前城区的新房供应缺口确实很大，供求比例达到了1.2：1的平衡点，这在往年是十分少见的，但镇区市场则相对充足。预计五一前夕东莞全市的轮集体推盘高潮将会出现，届时供求矛盾将得到一定程度的缓解。”
相关统计显示，4~5月份东莞全市将有近40个新旧楼盘有新品推出，欧梓彦认为这一轮推盘热将持续到五一以后，而这还不是供应量的阶段，预计年内供应量达到值的一个推盘高峰将出现在第三季度。
东莞二手房价位直逼一手房
家住茶山的袁先生手头上有一套东泰花园的二手房源一直难以出手，沉寂大半年后近期中介公司来电约看房的次数突然增多。带客看房的中介公司代表表示，由于市区一手可售新房太少，很多购房者近期都涌到了二手市场看房，业务非常繁忙。
而在一手市场找不到合适房源的曹先生，在“转战”二手市场后发现：城区二手房现在的售价惊人，价位直逼一手房。
“我去过阳光假日、中信新天地和格林小城看房，结果大部分房源的售价真的很高，如果包括二手交易契税在内，业主开出的价位都上了6000元/平方米，有的还开出了7000多元的价位，你说这跟一手房价有什么区别？”曹先生说。
对此现象，金信联行营销总监林清平表示，最近城区二手房市场活跃，成交量也在上升，业主放盘的量不少，但不急于出手，“吊高来卖”和“反价”的情况比较多。
林清平直言，如果一手房价继续上涨，那么将直接带动二手房价上涨，未来一段时期内二手房惜售、“反价”的情况会更严重。
市场观点：短期内房价上涨预期较高
“两会”过后，中央的密集楼市调控政策没有对楼市造成太多的负面影响，房价持续高企、地王不断涌现。而东莞受其影响，市场很快走出观望氛围，从三月下旬开始，土地市场接连出现镇区地块高价成交、市场刚性买家积极入市的情况，直接导致了开发商推盘信心高涨。
中原市场研究部经理车德锐认为，目前市场对楼市调控新政已经基本消化完毕，压抑了一段时间的购房者已做好入市买房的准备。各大开发商目前“磨刀霍霍”，对后市信心充足，由此五一前后新盘新货推出市场的定价也会较之前要高。
欧梓彦则预计，这一波房价上升行情幅度会比较大，但到了八九月份推盘高峰期将趋于平稳。
记者观察：促销陆续有何必急入市
“这房价怎么好像只涨不跌，再拖一段时间可能真的买不起房了！”面对一群为找不到房而急得团团转的“饥渴”买家，面对信心满满的开发商，面对施施然“待价而沽”的二手房主，东莞楼市似乎已经完全走出年初的集体观望，又要被激昂亢奋的市场带进一段楼市上升期。
然而这一段楼市的繁荣又将持续多久？就在上周，城区某售价一直坚挺的楼盘打出了促销打折的信息，打折幅度高达8.8折，部分销售一般的楼盘也陆续出现9.5折的促销价位，如果楼市前景看好，又何必用打折来吸引买家？
相关市场分析数据显示，五一前后直到七八月，东莞楼市新盘新货上市量将骤增，这一波推盘高潮带来的新增商品房数量巨大，给开发商带来很大的销售压力，因此一些没有太多竞争优势的楼盘目前都赶在推盘潮到来之前抓紧卖房或清货。
其次，在中央表示要平抑房价、调控政策频繁出台的情况下，一线城市的楼市再现量价齐升态势，如此反常的现象可能引发新一轮地产调控政策出台。
据了解，目前市场预言二季度出台调控政策的可能性很高，诸如物业税、二次房贷利率全面取消、房贷加息等措施一旦出台，势必还是会影响到置业者、投资者的入市信心。
因此，笔者认为，购房者无需过于担心楼市房价继续上涨，东莞没有适合的房源，就再等等好了，大把新房还在后头候着，打折促销陆续有来，何必急于入市？
3月东莞二手房豪宅市场“井喷”
记者近日从东莞多家房产中介了解到，3月份东莞的豪宅二手房市场出现了“井喷”，，3月份东莞豪宅销售比2月份增加约60%，与去年同期相比上升约50%。而在价格方面，豪宅价格变动不大，而与去年同期相比，价格上涨幅度约在10%左右。
求盘客户环比增78.96%
记者据相关数据了解到，3月市场观望氛围明显减弱，上门人气明显增加，楼市成交稳中有升。上门求盘的客户较上月有78.96%的回升，成交量连续增加，环比上升5成，成交均价突破7700元/平方米，价格基本稳定在去年下半年水平。
3月东莞豪宅销售比2月份增加约60%，与去年同期相比上升约50%。目前，豪宅市场的买家还是以自住客为主。
客户以私企业主为主
记者从3月数据看到，200～260平方米户型最紧俏，占41.26%，144～199平方米占32.61%，260～300平方米占11.07%，300～350平方米的9.83%，350平方米以上占5.30%。
业内人士告诉记者：“这些客户以私营企业主为主，占70%，自住性质的比较多，400平方米以上的以本地人为主。3月份成交的豪宅旺盛，约占整个二手房成交的30%左右，豪宅交易份额增大，会继续推高业主的心理价位，但是由于政府抑制房价过快上涨，购房成本增加，预计豪宅成交价不会有太大的变化，处于微调上升中。”
另一业内人士认为，造成这一现象的主要原因是经济环境的好转及政策的作用，他表示，其中有七成的购房者属于改善性需求，这七成客户中有61%属于私企业主。
而对于4月的豪宅市场预期，专业人士表示经济回暖，住房的要求提升，换房的比例会大些，4月份，豪宅成交继续看好。
目前房价有上升趋势，看豪宅的客户比较多，但还没有出手，估计出手在4月下旬左右。原因是国家鼓励发展中小户型和保障型住房，所以大户型将越来越稀缺。
一般来说，到4月、5月投资客会入市，深圳投资客购房投资的情况比较明显，只要看中物业有空间就会入市。另外，现在也有买给父母居住兼考虑投资的投资客入市，预算大多在100万元左右，预期这会拉动4月、5月成交。豪宅成交对东莞整体楼市会有支持作用，在一定程度上能增强买家的入市信心。
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