[摘要] 未来城市化的大势以及房屋的供给需求，和未来体制调整的难点以及调整阻力在哪儿？从目前来看，中国的城市化是滞后的，大概达到人均GDP3000美元，现在45左右，滞后了15个点。去年工作会议以及一些领导在党校的讲话，包括今年的工作报告都提出来要加速城镇化的推进。
2010年3月26日，“2010中国房地产百强企业研究成果发布会暨第七届中国房地产百强企业家峰会”在北京钓鱼台国宾馆召开，现场发布了2010中国房地产百强企业研究成果，并与参会企业家一起探讨了资金解决之道以及如何把握新的市场发展机会等话题，“理性成长”“持有物业”成为本次大会的热词。
以下是中共党校研究室副主任周天勇先生在此次峰会上的精彩发言：
中共党校研究室副主任周天勇
未来城市化的大势以及房屋的供给需求，和未来体制调整的难点以及调整阻力在哪儿？从目前来看，中国的城市化是滞后的，大概达到人均GDP3000美元，现在45左右，滞后了15个点。去年工作会议以及一些领导在党校的讲话，包括今年的工作报告都提出来要加速城镇化的推进。实际上，韩国、台湾在2000美元、3000美元城市化速度是快的。韩国有一年是1.5个百分点，我们在未来30年内推进到70，平均下来也是一年不到一个百分点。城市化到70的话，就要增加城市人口四亿多。现在住宅是有缺口的，把现在的缺口补齐，大概标准一平方公里一万。我们现在是5.4万平方公里，却装了6亿人口。这说明还缺0.6万平方公里的土地，未来如果按照这些数字计算的话，商业住房和住宅用房会存在200多亿的需要。按照城市化的速度，现在的关键问题是供不供地。现在缺口900万亩，未来需要这么多土地的话，进入4亿人，就是缺4.6万平方公里的土地，我们需要给城市化分配更多的土地。城市化里面还有几个大问题，是选择集中的发展模式还是分散的发展模式。大家都责怪城市建设把土地用掉了，但是去年我们有一个研究，1978年村庄用概7700多万亩，到了2008年的时候，村庄用地达到两亿多，而农村的人口却减少了6000多万。在城市用地上，1978年的时候大概是1700多万亩，到2008年，30年的城市建设才用了5000多万。是发展农村还是发展城市合算，这是显而易见。土地让农村占了，而不是城市，房价的上涨与这个有很多关系。
现在的问题是我们怎么走城市化的道路？前两种就是韩国和台湾的模式。韩国的人口流动速度很快，农民都被转移到城市里来，一开始稍微有点贫民窟，但是由于经济发展很快，韩国建了250万套的政府房子，解决了1000万的人口住房。而台湾是用市场经济的办法，政府根本没有参与。这两个地区都体面的解决了老百姓的住房问题。台湾1980年的时候城市化水平达到65%，比我们现在高得多。我们大量的住房要去租房，不是这个问题。85%的人都有自己的租房。澳门现在80%的人都有自己的住房，20%是租赁。拉美和印度采取了另一种贫民窟的办法，就是政府允许贫民窟，可以低成本的进入。比如说印度30%的人口在贫民窟里。那么，我们应该走哪条道路？现在房价这么高，农民无力承担，贫民窟又不允许存在。中国就面临着自己的城市化道路。还有一个居住方式上就是中国人城里有一套房子，乡村有一套房子，城里有多套房子有别墅，这样的居住方式肯定是大量消耗土地的居住模式。
还有一个问题就是如何看待粮食安全和房屋安全。粮食安全与耕地有关，房屋也是跟土地有关的，供应土地房价肯定要涨。我们一直在指责房地产商赚取暴利，如果土地供应的多，盖了一千个房子，一千多个人买房子房价是涨不起来的。我觉得土地的供需和房价是很有关系。未来30年你让农民怎么办进来，如果按照你给他的房子，每年七个亿的商用房子，大概七个亿的需求这是的。
房价上涨的深层原因是土地供应不断走低
我想再谈一下房子的深层次原因，如何才能把中国的房价稳住，怎么才能让老百姓有自己的房子，怎么才能不产生泡沫？2004年以来从曲线来看土地供应是下跌的，所以房价才会上涨。比如说卖地体制，房地产财政这个怎么改，改不改，改到什么程度，这是一个比较大的问题。现在地价和房价上涨的机制是这样。首先土地供应的比较少，需要房子的人多，供不应求。第二就是政府寡头垄断的土地供应市场，我一个人卖地你千家房地产竞价。这些东西就是政府一个人卖地，性的土地拍卖市场。第二个是使用年期，70年、80年、100年。我把70年的租金一次拍卖给你，一次收回来。另外就是政府在房子上收的各位税费太多。2007年在土地和房子上的投入，达到政府全部收入的40.7% 。2007年土地出让收入是12000多亿，08年大概九千多亿，09年一万五千多亿。是把房地产招拍挂废掉，改变市场结构还是小打小闹。一种办法就是不管谁手里的地，无论是集体的用地，都要拿到土地交易挂着，用地企业把用地也挂着，这样就形成多个土地供应商的结构，你也可以拍卖。这样才能把地价压下来。从微观经济学上来看，有市场结构，只有竞争性的市场和供应性的结构，如果是寡头垄断的市场，这个东西没法降下来。所以我觉得一个办法就是土地谁说有就是谁说有，但是这个很难。一千个股票的供应商就改变这个市场的一供应结构，这个东西不改没办法，现在国土资源部说什么，我要当市委书记，我研究出来的道道比现在市长研究出来的道道还要厉害，因为我明白这个。所以你必须要改掉这个东西，你不改这个东西没办法。另外一个就是你要把现在土地一次性几十年的拍卖该掉，就交两个税，土地交易税和房产税就完了。另外一个房屋必须要开房产税。咱们现在住房的商业住房加起来大概200亿平米左右，去年均价是4800左右。你把这个东西改掉就算了，而且把交易税和房产税改为地方税种，这个就理顺了。所以现在改不改？关键是这个问题，谁没事干买十套二十套的房子在那儿放着，自己不住，这个是有成本的。谁会投机，投机是有风险的。所以必须把征税渠道和市场结构土地供应这几个方面不改革，中国的房价下不去。有的人问我我买不买房子，我说这得看政府。如果这三项改那么你就得考虑风险，但是现在改也有难度。什么难度？我现在当中国的官是五年一期，有的时候当不了五年，我把几十年的钱都收上来，我在那儿干嘛。现在是房屋者那些的阻力大，不征的多，没人去采访异族，房奴，他们的话语权小。中国如果不开通房产税别墅几套，把月球上的土地弄下来都不够。房屋现在有很多套的当然不愿意开通这个房产，我想这是一个阻力。另外一个这个东西改起来太难，现在很多部门不愿意惹事，改革疲劳。所以很麻烦，我觉得如果中国的体制不改，房价会越来越高。在人口在城乡之间剧烈流动，会形成两个阶级。最后越来越危险，但是如果不改，问题会越来越严重。改的难度也大，所以我作为一个学者，我也不知道怎么办。当然我想还是推进彻底的改革，把房价稳下来。让老百姓能住得起房子，让开发商赚到合理的利润，使这个社会能和谐，老百姓安居乐业。谢谢。
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