[摘要] 在去年房地产过度繁荣的背后,天量信贷投放所引发的市场流动性泛滥成为泡沫的重要推手。如今,高房价已经是众矢之的。国家推出的一系列政策旨在提高土地供应量、防止囤房囤地、加快建设开发。但与此同时,银行信贷等融资渠道也开始全方位收紧,开发商尤其是民营、中小型开发商的资金链饱受考验。
在去年房地产过度繁荣的背后,天量信贷投放所引发的市场流动性泛滥成为泡沫的重要推手。如今,高房价已经是众矢之的。国家推出的一系列政策旨在提高土地供应量、防止囤房囤地、加快建设开发。但与此同时,银行信贷等融资渠道也开始全方位收紧,开发商尤其是民营、中小型开发商的资金链饱受考验。
资金和土地,可以说是开发商赖以生存的两大基础。由于我国的房地产业遵循“全能型”开发模式,开发商从买地、建房到销售样样都要精通。在这个链条中,资金的周转至关重要。一旦资金链断裂,整个开发过程也随之瘫痪。这就是为什么房地产一直被视为资金密集型行业的原因。
从国外成熟模式来看,银行信贷融资在房地产融资中占比很小,大部分开发商主要通过各种基金等融资渠道来获得开发资金。然而在我国,开发商对银行贷款的依赖度高,因此信贷政策的变化就直接影响了开发商的融资能力,进而左右了开发商的实际开工能力。
去年国家推行宽松的货币政策,房地产行业获得了大量信贷资金,不少开发商都实现了快速扩张。年报显示,由于回款速度加快,目前上市房企的现金流十分充裕。就拿万科来说,2009年年末持有的现金超过230亿元,成为上市房企中的“现金王”。保利地产和金地集团手中的现金也分别达到152亿元和96亿元。手握重金的同时,不少房企还在排队等待相关部门审核再融资方案,募集的资金超过1316亿元。
不过,出于对风险的考虑,今年不光银行信贷对开发商收紧,房地产信托也被套上了“紧箍咒”,一系列政策都剑指房地产融资。虽然不少上市房企的现金充裕,但未来一旦涉及到项目动工开发,由于再融资受到限制,后续的资金也将遇到不少问题。再看中小型房企,由于没有实现与资本市场的对接,融资渠道仍主要依赖于银行信贷以及信托等形式,因而在银根收紧、信托融资被阻的情况下,资金链的压力更大。实际上,中小型房地产企业一直是我国房地产市场的重要力量,活跃于二三线城市,是商品房建设的供给方之一,对我国房价的稳定起着重要作用。
房地产业在国民经济中的作用举足轻重,行业的平稳健康发展对经济增长至关重要。为了避免行业出现非理性发展,国家从各方面限制房地产融资,这有利于打击开发商盲目竞地、囤地、。但一个不容忽视的后果是,开发商用于正常开发的资金也受到了限制,这将影响房地产市场的供应,在需求仍然旺盛的当前,有可能加剧供求失衡的局面,进而令房价有进一步上涨的压力。
因此,单纯收紧融资渠道并不一定是最有效的调控手段。在关上大门之后,还需给房企打开一扇窗,让新鲜空气能够继续流通。面对开发商的融资需求,相关方面应该设立合理的融资门槛,既防止房企借融资圈钱,又要保证房企未来的开发资金需求。部分房企融资渠道受阻,探索新的融资方式,只要符合法律,有利于行业发展,相关部门也宜合理引导。本报记者于萍
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