[摘要] 本月10日,国土资源部公布《关于加强房地产用地供应和有关问题的通知》(业界称为“国19条”),被视为国家自去年出台“国11条”及“新国四条”后针对房地产业施以的又一重拳。
本月10日,国土资源部公布《关于加强房地产用地供应和有关问题的通知》(业界称为“国19条”),被视为国家自去年出台“国11条”及“新国四条”后针对房地产业施以的又一重拳。其中,开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金;成交后,需在一个月内缴清成交额50%的首付款等几个条款,都被认为是直指开发商“囤地”、“炒地”而来。
众所周知,房地产行业主要有两大“命门”:一是信贷,一是土地。今年初以来,房地产信贷已经明显收紧,如今又加上“土地调控风暴”,未来房地产市场的走势可谓悬念重重。
悬念1:地产股再也不能碰?
“国19条”出台第二天,地产股并没有即时反应,第三天却开始集体“跳水”,九成股票翻绿,跌幅超过4%的比比皆是。
房地产股是再也不能碰,还是暂时的“中场休息”?圆融执行董事冉兰接受记者采访时指出,现在房地产业正处于密集调控期,中短期资金对地产股会有简单的抛售行为,短期来看,还是不参与为宜;不过,从地产类上市公司的年报、季报来看,大部分的业绩还是不错的,明显比其他行业要亮丽得多,因此,从其内在价值来看,也不能说完全不能去碰。“目前是上有顶,下有底的时期”,冉兰分析认为,“顶”就是政策,“底”就是业绩,房地产类股票从去年7月开始下跌,已经跌了8个月了,不可能再像去年那样大跌了。长江证券分析师张睿则认为,虽然目前地产股估值较低,但只是反弹行情,不排除后续政策还有重拳出击,“靴子”还没有掉完,建议回避该板块。阳光私募经理蔡明则坚定看好地产股,他认为,“别人恐慌的时候正是买入的好时机”。
悬念2:故事从此终结?
“国19条”发布后没有多久,又有“重磅”消息出炉:北京、上海等9个省(市)18宗闲置土地被处置,其中最引人注目的是李泽楷旗下的香港盈科等多家地产企业被处理。北京工体4号地块原属李泽楷旗下的香港盈科的启夏公司,因土地闲置四年多被曝光,该项目被处以罚款,启夏公司、原股东香港盈科集团及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为被停止。
房地产韩世同指出,这次国土部表现出“动真格”的姿态,去年频频制造“”的中海、保利、华润等房企,因闲置土地也被“点名批评”,这对之前频频出现的现象发出警示的信号。
至于对广州市场的影响,合富辉煌首席分析师黎文江认为,“国19条”的内容与以前的政策大同小异,基本上对广州影响不大。不过,黎文江也坦承,政策频出对市场还是有心理影响的,比如近日,从化市有一块土地流拍,说明开发商对后市判断不乐观,再现的可能性变小了。
悬念3:市场面临重新洗牌?
“‘国19条’中的规定,事实上提高了开发商买地的门槛”,招商证券(香港)联席董事张春志说,这对资金实力薄弱的中小型房企的生存和发展是一次考验,迫使中小型房企在“夹缝”中寻求新的生存之道。冉兰认为,由于房地产业是资金高度依赖型行业,又是政策高度依赖型行业,对土地市场的调控,将使房地产企业出现分化,“大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼”的洗牌效应将会出现,“中小型房企未来要么抱团发展、联合拿地,要么傍‘大款’,要么就是退出房地产开发市场”。
但在中原地产项目部总经理黄韬看来,现在一些中小型发展商其实有了更多发展机遇和空间。“大发展商之前抢的地太多了,中小企业排着队也拿不到地,现在打击囤地,未来肯定会减少,大的发展商拿地将会更谨慎,中小型发展商反倒有了拿地的可能。”黄韬表示,从他接触的一些中小型发展商来说,去年销售业绩很好,手里都有好几个亿的现金,正好有实力买地。事实上,现在各城市推出的大地块已经越来越少,都是中小型地块居多,正好适合中小发展商。因为对于小地块,大发展商一般都不太愿意拿。
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