秦虹：2009中国房地产政策效果评估

产业网  2010-03-12 14:18

2010年3月12日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院联合主办，搜房网承办的2010第十届中国房地产发展年会暨2009-2010中国房地产政策评估成果发布会在北京饭店盛大召开。

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2009-2010中国房地产政策评估成果发布会现场报道专题

以下是住房与城乡建设部政策研究副主任、中国房地产动态政策设计研究组核心成员秦虹女士做2009中国房地产政策效果评估的主题演讲：

住房与城乡建设部政策研究副主任、中国房地产动态政策设计研究组核心成员秦虹

【秦虹】大家下午好！我们经过这几年对房地产市场的观察，发现由于受发展阶段的影响，影响中国房地产发展的因素既有人口、土地、经济发展的实际发生的指标，也有传统的消费心理以及未来的预期等等特殊因素，还有我们的金融体系、土地制度、调控政策等制度政策的影响，在这些影响房地产市场变化的众多因素中，影响到房地产政策变量对房地产市场的影响通常巨大，通常形成了我们市场的拐点的重要因素。

【秦虹】今年我们政策研究和中指研究院联合成立了关于房地产政策动态设计研究组，目的是想通过对房地产政策的评估积极反馈这样的环节来研究我国房地产市场发展的基本规律，探索一个合理的政策边界，为今后的房地产市场政策分析提供有价值的研究成果。在这里介绍的这个报告主要是对2009年房地产政策的评估，为了做好这个评估，达到评估的客观性，我们还建立了一个动态模型，以期通过一些数字来证明或者验证我们研究的结论，支持我们研究的结论。我们的评估报告主要分三个部分，由于报告已经印刷成册，在座的各位也拿到手了，详细的报告也很全面，我只是做个概括。

【秦虹】是政策的回顾，回顾2009年我们房地产政策。在2008年下半年的时候，我们受经济危机的影响，中国的经济能否保8，涉及到我们能否提供足够得就业机会，能够保证财政收入不出现急剧下滑，能否使我们的银行不出现大量呆坏帐，能够使重要基础产业部出现大面积的滑坡，这是国民经济的四大安全问题。面临这样的背景下，出台一系列政策里面涉及到的房地产政策，这些政策在房地产环节中主要包括这么几个方面。

【秦虹】一是通过融资支持来鼓励房地产的开发保持增长。这里面具体的政策涉及到加大了对普通商品房信贷的支持，调整了开发普通商品房的自备金比率，从35%下调到30%，对企业债的发行也进行了放宽限制。第二，通过政府的积极财政政策，加大保障性住房的，实现双赢，既促进也拉动房地产的开发，09年设定3年9千亿的保障计划，提出三年基本解决城市居民住房困难的问题。第三，通过减税和信贷优惠来鼓励住房的消费，大家知道我们减免和降低了二手房交易的营业税，降低了契税、个人所得税、土地所得税，同时对首次置业和符合条件的，在银行贷款里面降低了首付和提供优惠贷款。到了年末伴随着经济V形反转，实现到期的优惠政策即时停止。

【秦虹】总的来说，2009年针对房地产政策有以下几个特点，一个特点是目标清晰的，出台的政策也及时，各项政策叠加力度较大，但是也有一个特点，就是应急性很强，充分体现了针对当时的形势所出台的政策。对政策效果的评价，我们有这么几个方面，我们可以看到，回顾过去的09年，房地产市场的变化和房地产政策的感到，我们认为房地产政策对于保增长目标的实现应该说功不可没，也对房地产自身发展产生了影响。首先保增长、惠民生这个目标确实得以实现，2009年房地产占GDP比重达到10.8%，这个数字比07、08年都有所提高，房地产开发的增长额占同期GDP的比重达到26.5%，这个数字是08年的三倍。

【秦虹】从房地产占GDP的比重以及房地产增长总额占GDP的变化来看，房地产在总体经济中所发挥得重大作用，同时房地产的发展在保持上下游产业的就业，也起了很重要的作用，房地产拉动的消费，影响也大。我们去年的家居类销售数额增长35.5%，涉及到装饰、装璜、装修的消费额达高出20%或者10%，这对于拉动消费也起了很重要的作用。同时2009年房地产税收，占整个税收的11%，去年的土地出让收入1.6万亿，成为地方财政责打的税外收入，对支撑我们政府实行财政政策，加大固定起了重要的作用。总体来讲，根据房地产动态模型的测算结果，2009年房地产仅仅是开发这一项，直接拉动GDP增长达到1.12个百分点，如果加上上下游产业和关联产业，大概3%左右。

【秦虹】第二，保障性住房建设的加快，09年我们保障性住房建设的力度还是取得了突破性的进展。我们不仅仅制订了三年廉租房的保证计划，同时通过租赁补贴方式解决了200多万户的住房需求。各级财政在去年累积用于保障性住房的是1200万，是历的一年，其中，用于保障性住房的达到500多亿，是2008年的三倍，尽管我们很努力。同时各个地方还规划设计建造了公共租赁住房。第三鼓励住房消费的政策也切实促进了普通居民住房条件的改善，使我们一些自住性的需求得以迅速释放，最明显是表现在2009年上半年，也就是说09年我们整个商品房销售面积达到7.5亿平米，2009年上半年，90平米以下的商品房增长速度是高于平均商品房增长速度将近20个百分点。一季度是高于平均增长速度将近50个百分点。我们看到，去年很多大城市像北京、深圳、天津、杭州、广州这些城市的二手房交易比去年翻了一番。另外信贷优惠政策对房地产市场的迅速回暖发挥了最主要的作用。

【秦虹】我们动态模型测算结果，2009年新增的银行贷款导致商品房的供给提高了15.3%，那么信贷优惠政策使商品房需求增长了14.7%，我们去年商品房的销售，需求的大幅度增长，与信贷优惠的政策力度有很大关系。当然，我们刚才也讲了，由于政策主调着眼于保增长，目标带来明显的阶段性应急特征，不可避免对房地产市场自身的发展也产生了一定负面影响，这几个影响我们概括为三个方面，

【秦虹】，比较宽松的货币政策导致了需求的急剧增加，市场行为再度活跃，土地市场的频出，再次造成了全社会对房价上涨预期的高度一致。去年金融机构年末贷款余额40万亿元，比08年增长31.7%，我们大量的资金投入了房地产行业，根据动态模型，我们建立了动态模型测算结果显示，2009年M2快速增长，导致商品房价格上涨了9.7%，导致商品房销售面积增长了18.8%。

【秦虹】第二，短期政策在刺激需求急剧增加的同时，可以说进一步加剧了市场供求矛盾的进一步恶化，应该说中国房地产市场供求关系的扭转开始于2005年，2005年以来中国房地产市场明显表现出供不应求的格局，09年由于我们刺激需求的政策力度比较大，需求反映速度快，供给有相对的滞后性，供求失衡局面在09年进一步家剧。到09年竣工面积和销售面积相比达到0.68，是房地产市场的点，这导致了房地产房价大幅度上涨，一些特大城市表现尤为突出。

【秦虹】第三，由于政策主体配置不当，这为后市发展带来了不确定性。去年宽松的货币政策以及大幅度信贷支持在房地产领域得以实施，使潜在得住房需求提前释放，导致房价上涨持续脱离租金和利率水平，大幅度上扬，这在一定程度上透支了未来市场的发展，也为市场埋下了不健康因素，为房地产发展增加了不确定性。我们看到，到了今年，我们感到由于去年市场的发展给市场主体，包括政府所造成的巨大压力。

【秦虹】另外是调整优化。大家注意，我们的研究是房地产动态设计研究组，我们的研究是即时的政策研究，不是对长远的政策研究，对于2010年我们如何调整优化，我们的建议和看法有这么几个方面，首先把握的原则应该是更加突出因地制宜，长短均衡。

【秦虹】方面，我们认为2010年房地产的政策目标，房地产总占城镇固定资产的比重不低于20%，我们研究最近几年，城镇住宅总，包括竣工的商品房、保障房、各单位自建房，总占城镇固定资产的比重在18%左右，这个水平低于了上个世纪七十多八十年代美、德、日、法、英20%以上的水平的规模，我们认为2010年仍然保持城镇住宅建设总的规模不下降，应该保持在不低于20%的水平，这样一方面可以继续为以拉动型，促进经济增长为特点的中国现状继续做出路线，也有利于增加我们的住宅供应，有利于促进房地产市场平稳，也有利于控制房价的不断上涨。

【秦虹】第二我们认为保障性住房和政策性住房的政策实施应该更强调实施的效果和落实的实际成效。

【秦虹】第三方面，我们觉得还是要采取一些有效的措施，增加市场有效供给。如何增加供给，我想一个是土地供给应该增加，同时我们现在有26个城市都在建设，应该在公共交通沿线大规模提高建筑容积率，这是减少土地供给压力，又能增加正常有效供给的办法。在这方面，如果交通沿线建设更多得住房，还可以为这些居民提供更方便的出行条件，也减轻了地方政府对于公共交通建设的财政压力。

【秦虹】第四，继续实行有差别的房地产信贷政策，为我们市场发展形成一个明确的社会预期，就是我们的政策究竟支持什么，限制什么，这个预期应该稳定。

【秦虹】第五方面，规范和支持促进市场的发展，引导住房的合理消费，形成合理的住房消费里。另外还要考虑未来城镇人口与未来GDP增长对房地产市场的重大影响之间的关系，加强政策的长期性和稳定性，密切关注人口变化和GDP增长的变化它对房地产市场的影响，以期对我们政策做一个有效及时的调整。我们发现适龄购房人数对房地产价格的影响是比较大的，每增加1%的适龄购房人口将增加0.75%的商品房需求，并使房价上涨37%，这是我们动态模型测试的结果。GDP每增长1%，居民可支配收入将增加0.8%，这对房地产市场的供给产生影响。这是我们的评估报告，我们对房地产的评估是初步的尝试，我们希望今后继续对房地产政策进行及时的评估，我们不仅评估房地产政策的本生，也评估对于房地产有影响的一系列政策，应该说这个报告仅仅是尝试，我们的模型可能也还并不完善，我们的报告还有待于进一步改善，但是我们相信，只要坚持下去，我们对市场的健康发展，对寻找合理的政策边界是有重要价值的。我的发言就到这里，谢谢大家！

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