[摘要] 在北京北三环外10号线太阳宫站北侧,一栋栋正在建设中的高层板楼高耸入云。这就是目前售价已高达35000元/平方米的太阳星城三期项目。而这一项目去年曾因中石油为解决职工住房问题以约9000元/平方米的价格团购了8栋楼而名噪一时。
“二次房改”引发两会热议
在北京北三环外10号线太阳宫站北侧,一栋栋正在建设中的高层板楼高耸入云。这就是目前售价已高达35000元/平方米的太阳星城三期项目。而这一项目去年曾因中石油为解决职工住房问题以约9000元/平方米的价格团购了8栋楼而名噪一时。
实际上,不仅仅是中石油,很多大型国企、银行及政府部门都有过帮助员工团购买房的经历。2008年中,在北京推出的西三旗两限房“旗胜家园”中就有239套针对教师的“定向安置房”。而据记者了解,中国银行、民生银行都曾在北京组织过职工团购住房,团购价格则普遍低于市场售价,有的甚至仅为市场价的七成。
中国房地产协会副会长顾云昌此前就曾多次表示,变相福利分房背后,是10年房改的遗憾,那就是保障性住房计划没有实施到位。
“变相福利分房”?
一位国资研究曾对媒体表示,类似中石油团购房的现象并不少见,主要有三种方式,种就是如中石油似的团购房;第二种则通过与其关联的多种经营企业操作,由这些企业进行房地产开发,再卖给国企职工,这种现象在电力企业中较为明显;第三就是集资建房。在他看来,这种变相的福利分房仍然存在并更多集中在有经济实力的国企尤其是垄断央企身上,而这方面的也呈现出灰色地带。
而在制造业集中的珠三角地区,一些有实力的企业也开始寻求自建经济适用房以解决工作人员的住房问题。对于这些企业而言,自建经济适用房是为了能留住更多的人才。这些企业能从当地相关部门那里获得土地支持的关键,取决于这些企业对当地的税收及就业贡献。
因此,比亚迪能在深圳以较低价格获得土地自建商品房,并不意外。不过,该地块是在相关部门一再调低了出让底价后比亚迪才出手拿下,显示出企业的议价能力。这类土地的出让是否应纳入相应的,目前也未有明确规定。
与此同时,经济适用房制度相对完善的杭州,在为普通市民建设经济适用房的同时,还有专门针对省直机关及市直机关工作人员建设的经济适用房小区。有杭州地产业人士不无调侃地表示,普通经济适用房与这些针对公务员的经济适用房,的区别是:地段,地段,还是地段。
在我国的房改进行12年后,住房市场化的道路正在走入一个偏离初衷的方向。尤其是在房价越涨越高的情况下,上述企业及相关部门的行为显然难以让普通民众所接受。
1998年7月国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号),明确要求:停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。该通知宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。
自上述通知发布之后,我国房地产业开始了一轮迅猛的发展。根据相关部门的统计数据,1998年至2004年我国的房地产完成额持续7年呈现出两位数的快速增长,以至于在2002年以后的几年中出现了房地产“过热”的情况。
2003年,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[2003]18号文)。有评价,18号文的出台将大多数家庭住房问题的解决彻底推向市场,实现了我国住房市场化的根本转变。
住房制度改革至今,住房消费被有效启动的同时,房地产业已经上升为我国国民经济的支柱产业。但另一方面,大多数城市的住房价格经过几轮的“翻跟头”式的增长,已经超出了普通百姓所能承受的范围,成为了众矢之的。
在这一背景下,国家重提住房保障的重要性已不可避免。但在各地方相关政府自行推进的保障房项目尚处起步阶段时,“急不可耐”的企业开始寻求自我解决的方式,即类似中石油的团购,或企业自建经济适用房。如果说民营企业自建经济适用房一定程度上还属于企业行为,那国企和央企的这种做法,事实上都有恢复福利分房的意味,而且在现阶段缺乏有效的。但是,在房改进行12年后,即使住房体制需要调整,也必然不会走“回头路”。
住房体制确需完善
在今年的两会上,政协委员、经济学院教授李庆云就表示,市场化就必然带来投机,而多种因素又都可能导致房价上涨,因此制度的选择是最关键的。他指出,“在我国,新加入就业大军的大学毕业生和进城农民工这两个群体加起来每年有2000多万人,再加上每年的积淀,需要房子但买不起房子的人数量更为庞大,因此住房制度的模式必须改变。”
政协委员、经管学院金融系主任李稻葵也认为,目前完全依靠市场解决居民住房问题并不合理,比如,地方政府将房地产作为财政的根源和支持,去年虽仍处经济危机之中,但却频出。因此,“我提出可以参考新加坡和我国香港地区的经验,大量建设廉租房性质的保障性住房,然后以这些保障性住房为抵押进行发债融资。以此解决地方政府的住房建设资金问题,进而推动地方政府摆脱卖地财政的枷锁。”
无独有偶,农工党的一份提案就建议,国务院成立“深化住房制度改革领导小组”,领导“二次房改”。具体建议则包括建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度),即准市场化的平价住房制度。
对于“二次房改”,住房和城乡建设部政策研究副主任王珏林在接受《财经日报》记者采访时表示,这一提法并不准确。“在房地产市场的发展和市场化的过程中,的确有一些不完善的地方应该加以改进,尤其是住房保障制度这一部分应该予以加强和完善。”王珏林表示,这并不意味着需要彻底的改革,也更不能说二次房改甚至三次房改。
在住房体制的完善上,王珏林认为应该从两方面着手,一方面是住房保障的制度化,即建立一个完整的保障体系,使得保障性住房的土地、经费、管理有章可循,形成制度;另一方面是住房市场的法制化,即市场化的住房交易要公平透明,竞争规则、竞争秩序要公平公正公开,对市场管理也要加强和规范。
针对一些企业和单位解决职工住房的冲动和方式,王珏林表示,在保障性住房的体制中,政府、社会以及企业都可以参与进来以丰富保障的方法和手段,各地应根据自身的实际情况和需要建立多种形式的保障体系。
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